昆山市老旧工业区改造提升
三年行动方案（2024—2026年）
为深入贯彻国家、省和苏州关于低效产业用地再开发的决策部署，加快推进全市老旧工业区改造提升，促进资源高效率配置，推动经济高质量发展，根据《苏州市老旧工业区改造提升三年行动方案（2024—2026年）》（苏府办〔2023〕198号）文件精神，结合我市实际，特制定本行动方案。
一、工作目标
围绕“产业特色集聚、基础配套完善、管理科学规范、质量效益提升”的工作目标，通过政策激励，有效调动区镇主动性和市场积极性，引导国有资本参与，坚持推进全市工业区改造提升，加快构建现代产业体系。力争通过3年时间，计划完成1万亩以上全市老旧工业区改造提升任务，每年改造提升低效工业用地3500亩（其中工业用地收储1500亩）以上。更新达产后亩均产出和税收达到B类企业平均水平以上，产业集聚度、科技创新能力和安全环保水平进一步提升。
二、基本原则
老旧工业区改造提升按照“政府主导，规划先行；市场取向，利益共享；有序推进，应改尽改”的原则，强化政府统筹和主导作用，全力激发市场积极性和创造性，扎实推进老旧工业区改造提升。
三、实施范围
全市范围内符合规划要求，但土地利用效率低、产出效益差和现状有提升空间，存在安全、环保和消防隐患的工业用地。重点是规划功能为工业用地且可连片更新的老旧工业区。
四、改造模式
按照“拆除一批、建设一批、提升一批”的整体思路，采取政府收储改造、第三方参与改造、村级集体改造、企业联合改造、企业自主改造等5种模式，鼓励各区镇积极探索其他改造路径，全面推进老旧工业区改造提升。
（一）政府收储改造。各区镇通过货币补偿、功能置换等方式，取得连片区块土地使用权，进行统一规划设计、改造或拆除重建，后期用于招引重大制造业项目或开发建设产业园。
（二）第三方参与改造。引导国有企业、龙头企业、园区运营商参与老旧工业区改造，通过统收统租、产权收购、兼并重组、合作开发等方式，取得连片区块开发主导权，实行统一规划、连片改造、整体运营。
（三）村级集体改造。在各区镇主导下对老旧村二产留地项目，通过连片拆除重建或拆改结合等方式，建成主导产业定位明晰的产业园。鼓励引入专业运营商，通过工程总承包等方式，提高产业策划、规划设计、招商运营水平。
（四）企业联合改造。鼓励相邻的土地使用权主体实施联合改造，统一规划设计，充分利用边角地、夹心地、插花地等零星用地，实现土地高效利用和空间布局优化。
（五）企业自主改造。鼓励企业通过拆除重建、改扩建、加层改造等措施，充分利用地下空间以及边角地、夹心地、插花地等零星用地，放宽容积率、建筑密度、建筑高度等控制性指标，扩大企业生产及配套空间。
（六）其他改造模式。鼓励各区镇积极发挥首创精神，探索其他改造模式，采用其他改造模式要经市政府批准。
五、政策支持
（一）允许零星工业用地归宗开发。提高土地利用效率，对低效工业用地再开发中的零星地、边角地和插花地，经批准可和邻宗土地一并开发，并可通过协议出让方式办理供地手续。涉及零星永久基本农田的可参照全域土地综合整治与生态修复工程永久基本农田布局调整有关规定办理。（责任单位：*市资源规划局、昆山生态环境局，各区镇负责落实。以下均需各区镇落实，不再列出，带*为牵头单位，下同）
（二）支持企业联合连片改造。积极探索在符合规划、权属清晰、企业自愿、价值相当的情况下，支持项目用地之间进行空间位置互换或整合实施连片改造开发，开发完成后允许按原土地使用权比例办理产权证。鼓励龙头企业整合上下游企业开发建设特色产业园，实现产业链园内配套。利用现有工业用地、工业厂房从事科技研发、生产***业等新业态的，继续按原用途和土地权利类型使用土地过渡期政策。（责任单位：*市资源规划局、*工信局、发改委、财政局<国资办>）
（三）延长工业土地使用年限。鼓励实施土地使用年限续期差别化政策，对符合规划的改造地块，在再开发提升改造过程中涉及土地使用年限延长续期的，可探索根据使用权主体亩均效益综合评价、产业类型等综合情况采用差别化的处置方式和差别化地价，但不得突破国家规定的工业用地出让最低价，根据实际情况制定具体分类地价标准。（责任单位：*市资源规划局、发改委、住建局、行政审批局）
（四）鼓励工业用地增容。对经批准实施改造提升的项目，在符合相关技术规范的前提下，容积率宜高则高。结合实际情况，对不同类型产业用地设定差别化容积率标准，一般不低于 1.6。除现有场地确有限制外，应积极开发地下空间作为企业仓储、停车等利用。对利用存量工业用地实施“工改工”项目，在不改变土地用途的前提下，通过厂房加层、拆除重建、老厂改造、内部整理等途径提高容积率和增加地下空间的，不需缴纳土地价款。优先支持纳入老旧工业区改造提升计划清单的项目用电需求。（责任单位：*市资源规划局、发改委、财政局、消防救援大队）
（五）鼓励“工业上楼”。 引导企业向上要“空间”，制定“工业上楼”产业分类指导目录，出台“高容积率、高税收、低地价”的奖励政策，鼓励企业“应上楼尽上楼”，全力打造“工业上楼”示范样板。制定“工业上楼”建筑设计指南，一般容积率不低于2.0，明确平面设计、标准层面积、层高、荷载、减振隔振以及货梯、设备井等预留条件，确保集约安全有序；同时，建设主体要根据入驻企业工艺、流程需求，对工业生产用房和配套用房的层高、柱网、荷载等进行个性化定制建设，因工艺、流程的需求并提供相关论证说明，可适当放宽局部建筑的高度和层高要求，具体标准按国家规定执行。（责任单位：*市工信局、*住建局、*资源规划局、应急管理局、昆山生态环境局、消防救援大队）
（六）支持功能配套完善。允许企业利用已有土地，结合自身及周边企业需求，在符合相关规定的前提下，扩建或新建生活服务等非生产性用房，缓解部分企业自身配套不足问题。鼓励同一工业园区内或相邻企业的自建配套设施共建共享。在确保安全的前提下，产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。单一工业用地内，研发、中试设施、检测等其他产业用途和配套设施的建筑面积占地上建筑总面积的比例上限由15%提高到30%，其中用于办公、生活配套设施的比例不超过地上建筑总面积的15%。（责任单位：*市资源规划局、住建局、行政审批局）
（七）降低改造成本。在老旧工业区改造提升过程中，对“工改工”类项目，为保障企业生产平稳过渡，在保障建设和生产安全的前提下，允许采用分期改造、滚动更新模式，实施从局部到整体分期开发。对纳入老旧工业区改造计划清单的“工改工”项目，原则上不强制要求采用预制内外墙板、预制楼梯板、预制楼板等装配式建筑结构。给予连片改造成效明显的运营项目适当奖励。（责任单位：*市资源规划局、*住建局、工信局、财政局、应急管理局、行政审批局、昆山生态环境局、消防救援大队）
（八）降低融资成本。鼓励金融机构对老旧工业区改造提升项目给予信贷支持，加快产品创新，引导银行机构给予额度高、利率低、期限长的贷款支持；加强服务创新，通过在建工程抵押及余额抵押等多种方式，为园区建设、入园企业管理提供一揽子服务，保证开工、抵押滚动开发的资金需求。研究借助“专项债券+REITs”等模式，着力形成“投资建设—运营—退出—再投资”的良性循环。（责任单位：*市金融办、发改委、财政局、人行昆山支行）
（九）创新运营和补偿方式。鼓励优质运营商整租产业空间，提升运营积极性，*导*业集聚、优化园区服务。区镇通过土地收回、收购或集中安置等方式取得存量工业用地的，按总收购成本的40%~50%予以补贴，每亩补贴最高不超过60万元。引导通过将补偿款置换为股权、基金份额、信托份额等方式，实现补偿款延时支付，减少即时支付压力，将补偿款回流项目投资。优先保障优质工业用地需求。（责任单位：*市工信局、*资源规划局、*住建局、发改委、财政局、商务局）
（十）加快特色园区建设。鼓励老旧工业区改造提升后，打造特色专业创新园区，积极引入社会专业资本参与新建特色园区建设管理，鼓励引入专业第三方运营团队，充分发挥专业机构在工程建设、产业招商、管理运营等方面的优势。支持各区镇对计划新建特色园区的老旧工业区地块提供政策倾斜、资金补助、项目指导等服务。（责任单位：*市工信局、商务局）
六、工作要求
（一）深入排查，构建系统平台。开展全市工业用地利用情况调查，结合年度变更调查、工业用地不动产登记以及历年工业用地审批等情况，全面掌握工业用地实际利用及产出效益等信息，构建全市统一的工业用地和老旧工业区数据库，实行动态更新管理。（责任单位：*市工信局、*资源规划局、住建局、行政审批局、税务局）
（二）完善规划，突出连片改造。结合国土空间规划，围绕产业集群培育，以连片改造提升为重点，鼓励现状零散的老旧工业区合理整合，对确需局部调整国土空间规划的，及时按法定程序开展规划调整，科学编制全市产业发展和空间布局规划。（责任单位：*市工信局、*资源规划局、发改委、昆山生态环境局）
（三）整体推进，注重妥善安置。各区镇结合自身发展实际，编制本地老旧工业区改造提升三年行动方案和年度工作计划，明确总体推进目标和工作举措。同时，加大周转性安置厂房建设，精准制定老旧工业区内保留安置清单，明确原地改造提升、就地安置、异地安置等分类处置措施，避免优质企业流失。（责任单位：*市工信局、发改委、资源规划局、住建局、应急管理局、昆山生态环境局、税务局）
（四）强化监管，实施精准腾退。完善工业用地一二级市场监管体系，积极探索二级市场土地交易、股权变更纳入监管范围，强化司法拍卖接续监管。建立租赁管理平台，定期对照履约监管协议开展督导检查，对未能履约的企业及时督促整改；加强综合执法监管，对拒不整改及整改未达标的企业，按照约定的违约责任处置。（责任单位：市资源规划局、发改委、工信局、财政局、应急管理局、行政审批局、市场监管局、昆山生态环境局、法院、税务局、消防救援大队）
（五）择优招引，明确产业定位。加大对老旧工业区改造提升项目的产业指引，明确产业方向、投资强度、亩均税收等，严把入园产业关、质量关。明确环境保护、安全生产等标准，推行消防安全标准化管理。注重园区运营管理，推动老旧工业区标准化、集约化开发和规范化管理。（责任单位：*市工信局、发改委、科技局、资源规划局、商务局、应急管理局、昆山生态环境局、消防救援大队）
七、保障机制
（一）加强组织保障。充分发挥市级及各区镇工业区改造升级工作领导小组职能，定期召开工作推进会，通报工作进度，及时研究解决重大事项，有序推进各项工作部署。根据工作需要，视情况抽调相关部门工作人员组成工作专班，实体化运作，做好服务、指导、协调、监管等日常工作。
（二）完善政策支撑。统筹谋划、精打细算，全面系统整合已有政策，以工业区改造升级为核心，各区镇各部门对本行动方案涉及到的相关政策，要逐一细化标准，制定实施细则，建立健全老旧工业区改造升级政策体系。
（三）健全考核机制。制定考核和激励机制，不断完善工作绩效评价标准，将绩效评价结果纳入全市高质量考核体系。市工业区改造升级工作领导小组负责进行督查考核，定期进行工作任务完成情况通报，对工作进度缓慢的区镇进行挂点督导，确保改造工作顺利推进。
（四）强化宣传引导。充分利用信息网络、新闻媒体、专家论坛等多种形式，加大政策宣传力度，跟踪报道成效明显提升的示范样点，宣传改造提升的好经验、好做法，引导更多的老旧工业区积极参与改造提升。
（五）加强工作引导。各区镇要做好政策辅导，有针对性地引导和鼓励相关土地使用权人加快盘活利用低效工业用地，促进老旧工业区提质增效。各区镇要在2024年2月底前完成辖区的工业用地调查，并报送老旧工业区改造提升计划清单。
本行动方案由市工信局、市资源规划局等牵头部门负责解释。
