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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
!lF|90= ▣编辑：靓昆 :L Fw J y o[!q|z
▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271）
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x v wzTrWA= B%9[ f(?`PD [ 'F+O+-p+ 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 }~-)31e'` -zz9k= q _
#l b\ 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 Z-H Kdv!d (s{%XB:K -ij1%#t z 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ ( L RX Hv0sl + A Sy7 ")5 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ Z/uRz]Hi 7!JoP ? ! Ok({Al1A,w 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 ~rY<y%K K{>O. 5
n3b@ 6V1_ 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 ZVIBmx OR" n i #0Oqw =F PART01 F<-Pbtw 悲观者正确乐观者前行 =AcbX _[ $X*$,CCIB $ 9Q Vl \wDO E(> 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 tg8VFH2q.z KI>7h.t oHi&Z$#!n |+`hSA 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 &*)tqQeQf LK:|~UV? Vj?.' ( T. ` %1S 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 !^
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{3> 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 Bxa],inuZ *10e)rzM J0=`n (48B 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 M $~h(3 i
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#J LDj(a? ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 r
2 G0(c@FBK Q^p@ 1I 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 UxS;m4 =AKW(v +p cj8K% Txfb-f!mv\ 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 #63/;o:l$ ?D\%Z Xo Q[b({Vj;tG ▶ 行业规模重回2015 x!$,Hcph, fF d9D=EW. Ch.T} % 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 _+Q$h4t
MV/~Rmd. Fhsmpe~ 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 4KM$QHS5{ 4 vX]c kK1qFe?] 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 k0YsAa#6V O)5PUyC:H sTA/2d 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 K?;p: L$Leo6<3a H3c=B /+ 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 RYV6hp)| bMUIe\/v[ 5"g Rz9Ta` ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 (En\odbvt (wlsn6h :HE]P)wz- 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 t@u\ 4bv
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/V}% @1@q6@9Tu 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 a`-hLX)~Z ).]m@g:ew VBX#
!K1Q 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 [[ e | GQ -/-6Td1JY> [Kj:~~`T 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 nP3GI:mjL P*PL6UQ y@M}T{,/ ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 hf<$vRti> &Bn; Vi lk +K+Ra/ 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 1q C:3
;P }iSakq' z9ShP&^4[ JQ_gM._3 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 8'lhp2#h n r>{ uTa Q==v!"Gi| 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 #tZf>zrs *yaX:,'\$ _GO+fB /Q1 PART02 d_C 4B
寒冬＞破冰＞向春 h)_Gxe
"x DAnb.0 T;4` wB8@ 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 ZB[(Tv1 ;:Z=%R$wJ Ao":9r[V 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 90T%T 2K oM<!I0"gC+ cVay=5].
"]m*816' 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 Wu!t C N\q)LM !M
XY{:tR_al ▶ 城市发展新篇章 )_8}53C 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 -~][0PVL9 ▶ 市场迭代新变化 j`R <90~/ 深度调整期下的市场挑战与新生 6z3T?`}
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sz/ *w 7 变化1：四限一再放松，但底线还在 ku9@&W+ 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 ALd]1a& Xlv#=@;O] e40udLH~x ,;.B4 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 {p
DTy7!Hs 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 7qg<[ i3Hz"Qs; jJ
a V 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 u# + RUt
M 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。 S
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jb=3U \sK:W|yy U:]MgZWn 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 ZXsY n 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 dhHEE|vrz J&eAL3"GF RF_[?O)Q 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 ^qxdmMp)l 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 [p ii lhqQ CV k(P3LJcYQ QDS0ejh
p 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年 L[9OVD 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 P##Z[$IJ3 <uZPqi|| a3q\<"| HZ
}6Q 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 @(-yr U 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 {h#6z>p"u2 flG=9~qcGQ 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 p*|ah%F6N 0q {[\51*
Ik j=`,a2B ▶ 客户需求新气象 b,dr+RB 购入时机与产品选择趋向多样化 ASW4,% cl cC%j!8! %M9;I 2023买房吗？ KmQ^?Ad- C 2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 1Bg_FPu as r=m{C" s~J=<)T*6 谁打算买房？ WfG(JJ 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 mc
ZGg;3 e1unzpWN R \5Vq$Q 选择买哪里？ Jx $iwu 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 ;,X yN+2H =Vb~s+YW =&7@<vBpy _s+c+]b O 产品怎么选？ Hx
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bX )KY :m |Z 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； yNa;\UF eA=WGy@IcN # `ls)-`7 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； {.CMD9F[ uWjU OJEe l Y'N4x7n 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； Zx{96G+1 K2rzhHfb #@qN8J}R 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求；
!aNh! +e P.s_t 2Y OKM #N] 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； DlTR|(AL *:hy Y!x 4(cJ^]wb ^ 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； B4g8
~ f 4w$_ ]ke osH Cg 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 ^6;V}2>v} @T:fa J5\' bw4oLu? ▶ 趋势格局再革新 SO{p ;g 城市发展与市场衍变推动行业重构
2oVV'9;B ~i0R^qfr #VGjCEeU 板块格局预判 a|_p,_ 从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 m:+8J,jW Q2|p \rO Pbu{'y3J oPQtGl p 政策预判 LT@O WH ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” Pm{*.A W1 ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 uJU*")\V ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 S :bC[ } ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 _5Bcwa/ ,'fxI O K^l:MxO-X 地市预判 ]j<Bo4~Il ▪政策严控城投举债拿地 ^jE8+ h Q \hY7Xq' ▪核心地块继续发挥主导作用 #qB r/+b ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 p#P~Q/; ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出
q2aYEuu, ▪城投开发能力或将倒逼提升 Z.PBu| Kx IM@tN
L &53]sFZ
W_|0y4QOo 房市预判 fx cc<h4 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 YZf6| 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 (2ot5x}`j fr iWW ^ k%c{E TdE 县市预判 ||7x;2e 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 y9H%
Xl #N(= 3Cj M9\# Aq&\i 于购房者2023年建议 >SF Uy\3 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 &F
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*=Xk/0 PART03 r|Z3$J{^" 房产测评权威榜单发布 !LMN[3M
_ |y;}zQB-dH d_UN0YT< 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 v4,h&JLt g,t jm( GE;e]Jkjn H={ DB 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 9_
s6l )~4II.`%^ "I?Am&>' 获得“2022年度苏州价值企业”的有： 9O`
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△以上排名不分先后 &X@Bs-
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]w T 7*( Y 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： Hgeg@RP
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△以上排名不分先后 =ph&sn$;L 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 0nn okN^ K 8n4oz#z hT$~ygQ H9h@ sSg 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 #_lt~ ^ 6 U~h'*nV& 7^wc)E^H 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 IDkWGh 2LrJ>Mi \!( 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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