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楼主 发表于: 2023-01-16
, 来自:江苏省0==
4'`*Sce} ▣编辑：靓昆 J'lqHf$T T=pKen / ▣来自：@克而瑞数据、@环沪楼事（kshm2271） /"1[qT\F `M_w^&6+n ZQ#AE VI, w
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Lj== 在苏州的四个县市中，昆山可以说是中国最著名的县级市，常年霸占百强县榜单。 s!
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L i`OaP$ 刚刚过去的2022年，昆山再次荣登赛迪百强县榜首，这已是第18次蝉联了。 8RVeKnpXTV .ldBl
xn7bb[ g; 去年10月，在国务院第七次人口普查领导小组办公室编制的《2020年中国人口普查分县资料》中，昆山明确了自己的新身份--特大城市。 k@2@%02o9C ? ~_h3 bHH T\T>\&nY+| Vjr}"K $Y 并且，首次荣膺全国工业百强县市和创新百强县市。 #j"N5e}U ~T'$gl DEKO] i 据《政府工作报告》数据显示，2022年昆山GDP有望突破5000亿，同时实现各维度的正增长。 UTuOean ]' 2fdC @
V BOW`{= 规上工业总产值10810亿元，增长4%； Xm.["&
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JB!KOzw l`AA<Rj*O- 完成一般公共预算收入430.2亿元； BH?fFe&J:` 95 X6V dxWG+S 固定资产投资792亿元，增长6%； }cI _$ ZL- ` 3x jX91=78d 社会消费品零售总额1642亿元，居苏州第一； 6C*4' P9> 7C^W <SUo A)o%\j 完成工业投资250亿元，增长8.4%，总量创近五年新高； `[.4SIah
C6}` qD ~`Rooh3m 居民人均可支配收入7.06万元/㎡，增长4%； %@[ ~s,6 < ~2U5Wt 3=kw{r[2lM 进出口总额达到1038亿美元，继续保持千亿美元高位； k|_LF[
* Z 1?ST*b DUu~s,A 昆山成为中国首个达到5000亿量级的县级市，不愧为中国第一县，县域经济之王！ 1BA5 | i.>d#S T#R*]
gS ^Y? 此外，昆山还创造了多项第一： 1cPjgBxv# 'tzN.p1O (C8r^m|A 全国第一个建设环城高架的县级市； l#%G~c8x UNKXfe(X9 >WW5;7$ 全国第一个开通地铁的县级市； e!O:z V]A*
' ke/ wE09% 全国唯一拥有三个国家级开发区的县级市； eop7=!`-~~ o^& nkR TY *q[AWG 对外贸易总额、规上工业总产值、人均进出口规模均处于领先地位，始终保持着对外商投资较高的吸引力。 l(
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nM&Ud Kf3 BZWGXzOFh 02 W2j@Q=YDS I r;Z+}4>Y _f~m&="T! \jTh bCb 回顾，昆山目前取得的亮眼成绩，与其优越的地理位置不无关系。 \I`g[nT| A**PGy.Ni +%RB&:K7, 毗邻长三角龙头上海，接沪连苏、占据C位，区位优势得天独厚，被誉为上海的后花园。 Q?TXM1Bp &IgH]?t >qjV(_?F - 我们知道，在环沪城市中，嘉兴、昆山、南通、嘉善、太仓堪称上海都市圈的第一梯队，但在与上海相邻的城市中，只有昆山优势明显，城市价值不言而喻。 ` z!?!"= /2e,,)4g 9Kd:7@U 首先，表现为交通上的链接和贯通。
.< /.(7 23 WlUM ?513A>U 上海地铁11号线直达昆山花桥，设“兆丰路、光明路、花桥”3站。昆山人乘坐地铁可直达上海市中心的徐家汇商圈，这比上海郊区的金山、奉贤等区到上海市中心还要方便。 K+J f U
J Luu.p < Z:s:NvFX S1线（已更名为轨交11号线）也已进入设备全面调试阶段，将于2023年正式通车，终点站位于花桥站，与上海地铁11号线花桥站换乘。 9\D 0mjn=l " f <+~
23=SXA ! S1线是昆山首条与上海轨道交通网络相连的线路，建成后意味着在地铁的赋能下，昆山与上海的联系将更加紧密。 5 Dlx]_ x$\w^h \F 1brKs- z /N82h`\n 除了地铁，从昆山到上海坐高铁也很方便。昆山站和昆山南站每天约有135趟列车往返于上海和昆山，如此的用时和频次，让高铁通勤成为现实。 :*{\oqFn~$ JPfE`NZ U/I+A|S[ 从人口流动来看，“沪职昆住”形成了明显的同城效应，人口流动让昆山与上海之间形成了紧密的现实联系。 tM;S
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!`F^LXGA 昆山的花桥镇凭借紧邻上海、地铁直达的优势，成为众多年轻白领的优质置业选择。每天无数年轻人往返于上海和花桥之间，他们住在花桥，工作在上海，过着双城生活。 h9 & V
%R [X_n= N: Z f4 _ 0Ced& i 03 !2Q> |;6l1]hk6 Ffp<|2T2_ N`%f+eT( 靠近上海的区位优势，以及与上海联系日益紧密，决定了昆山承接了上海的外溢客群，其楼市成交量有了一定的保障，因此昆山的楼市具有一定的韧性，在四县市中相对稳定健康。 Um 'r6ty mrz@Y0mgL #[{xEVf
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a_ 1.供应和成交同比跌幅处在四县市低位 y()Si\9v << [ hZ$. :},/ D*v 2022年，昆山商品住宅供应面积238.31万平，同比下降19.6%；成交面积287.93万平，同比下降8.46%。 '}q1 F<& +O,h<* y Bpw <{U 2022年昆山商品住宅成交均价为21225元/㎡，同比上涨8.13%。 3V`.< .}l&lj@# _{5t/^w&! 中建鹿鸣府、华润润樾庭、东望璟园等核心板块的优质楼盘项目，在2022年取得了亮眼的销售成绩，也带动了昆山新房均价的结构性上行。 K'zG[[ P ~NtAr1 J6Q}a7I# 无论是供应量还是成交量，同比降幅都是四县市中最小的。 T{%' "mm; ]\t+zF>&Y ?nAKB5= 让我们看看月度成交情况。 a \PvRW*I .wfN.Z
W=k%aB?p 2022年上半年，受上海疫情影响，4月昆山封城，昆山楼市直到6月才逐渐迎来放量，8月中旬限购进一步放宽，9月单月成交55万平，成交均价上涨至21851元/㎡，创年内高点，市场呈稳步升温态势。 ;c_p a0L 2dF:;k k _ ooSMp| 9k@`{+wmZ 10月市场再次下跌，整月无新增供应，11月随着供应量的增加，成交量有所增加。 )d |hIW]7( )tV^)n[w Z|kMoB 到了12月，龙辰院子、臻悦雅筑、润樾云起花园、颐和天樾花园等新盘入市，带动市场成交量增加。 C8 b%r|^# : >t? ^r( ]'/ZSy, 2.主城玉山2万+元/㎡全面改善，越贵越好卖 U@$=0* U 0M>A :9E_L2M 板块方面，主城区的玉山、张浦、临沪区的花桥是2022年昆山成交的主要支撑，但市场行情彼此·相对独立，楼市发展自成一体，由于客群结构的显著差异，造就了截然不同的市场特征。 CF`fn6 zjrr*i w p3NTI /- >5j Hgs# 主城区玉山普遍进入改善时代，房价超过2万元/㎡，主要面向本地改善客群，因为改善需求购买力充裕，因而总体呈现出项目越贵越好卖特征。 Mwdw7MZ"S drQioH- ",ic"
~ 以板块内的中建鹿鸣府为例，虽然均价超过3万元/㎡，但仍能屡开屡罄。 ^< e"OV Qp?n0WXZ ^g
dg0y!5~ 2022年，中建鹿鸣府以48.41亿元、15.15万平的销售业绩，位居昆山2022年商品住宅销售额和面积双榜首，其成交套数为1027套，位列套数榜第三。 '7<@(HO -^ (NIl' Z0~ }'K 中建鹿鸣府位于金鹰旁、娄江畔，被公认为昆山主城的核心位置，是名副其实的高价值地段。 )^&)f!f 2rw<]Ce "F+Wo& 以金鹰为中心，项目周边二手房挂牌均价已超过4万元/㎡，中建鹿鸣府有一定的倒挂优势。 6L6 Lk ]rh)AE!Y( "iof -b=ys _]=` F
l 项目紧邻昆山南北中轴长江路，路网四通八达，出门1公里即达市域轨交S1珠江路站（在建），周边集聚、金鹰、大润发、玉山中学、昆山第一人民医院等高端生活配套资源。 n]B)\D+V^ a91Q*X% /rNY;qXM 中建鹿鸣府，除了在地段上占据城市核心，在产品力上也堪称硬核。 L?^C\g6u] 8<g_JW[% iDO~G($C 进小大门后即是国际城市口袋公园、空中廊桥、“秀舞霓裳”城市绿带、世纪之环……社区景观空间打造有艺术廊架、圆环活力剧场、慢享街区等，满足全龄段业主娱乐生活所需。 ^saJfr x m,u?
^ W Hc@ Z7eQ3^ 室内配置沃茨地暖、东芝中央空调、环都拓普新风三大件，皆是方太、摩恩、科勒、杜拉维特、飞利浦、欧派等高端品牌，带来更舒适的居家体验，让生活品质实现进阶。 B%Yb+M&K "gCSbMq(Vq #oYX0wv l n^/,>7J 中建鹿鸣府目前主力在售建面约124㎡的舒适三房、建面约143㎡的宽幕四房，大横厅、多开间朝南、主卧套房等亮点十足，在功能和尺度方面把改善户型做到了均好。 b)u9#%Q + {/zP{jH r,6~?hG] 中建七局，在城东开发的春景雅苑2022年的去化表现也不俗，120天累计销售额突破20亿元，月均去化破百套。 Jz#ZDZkm iR#jBqXD !qH=l-7A MjU>qx:: 春景雅苑位于昆山城东体育公园片区的核心位置，占地约870亩的开发区体育公园位于项目西侧约500米处，拥有多元成熟的配套资源。距S1线夏驾河公园站约2km，项目还拥有约2.9万m2的大型商业综合体，此外还有今年签约的皇冠假日酒店和永旺梦乐城。 IBVP4&}x$ %a/O7s 6 ,>(M5\Z/c P|.KMtG 项目产品以大三房、四房为主，主力户型面积约126-189㎡，分别打造了建面约126㎡大三房、建面约143㎡舒适四房、建面约168㎡阔景四房、建面约189㎡豪华四房，是改善置业的产品佳选。 ?< w +{ -o#0 Yt}3 e7L;{+XI 在社区景观方面，春景雅苑整体采用“一厅一轴五分区”的设计，中央会客厅融合景观长廊、阳光草坪、水景等，打造多功能社交体验空间。 _>5BFQ_ ^ d"tymDd E" X
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:;" 3k64 并提出社区景观新理念，光舞之森，精心营造光之谷、水之庭、梦之岛、云之苑、石之居、林之境等六座情境花园，配有约1100平的全龄儿童乐园、约700m活力健身跑道。 PyH E >C% aG |)k, i=2+1 ;K :B- ,*@EU 室内装修方面，全屋配备环都拓普新风系统、美的中央空调、沃茨地暖三大件，将想象中的高品质、高舒适融入日常生活。从入户挂钩，德系品牌“凯迪仕”四合一智能门锁，“星月神”双开钢木复合入户子母门到卫生间干湿分离，彰显精致生活。 !wrl.A/P /KKX;L[D( y&__ 2t^u
c2"eq2'BS 3.张浦刚需心头好、临沪花桥承接上海外溢 }qz58]fyx ;T52 aX @V :b
Co 张浦板块紧邻苏州甪直，板块均价仅有15000元/㎡，以较低的价格吸引了大量刚需客群。 ^:-%tpB#! PfrW,R~r y i@61X I 去年8月18日，昆山限购政策的持续优化，对于首套购房者，由原来的连续6个月社保到现在的不限购，外地人可通过人才编码在昆山购买3套以内，其实也算是变相的全面解绑限购。 kd\yHI9A v;K\#uc_ y+ :< 限购政策的解绑刺激了花桥行情，尤其是上海投资需求的外溢，上海和花桥人口流动性加大，投资需求回暖，地铁沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。 wU#Q>ut'% m Xw1%w[* u gfV' 值得一提的是，无论是主城区玉山，还是临沪花桥，供应偏低，库存见底，是楼市回暖的核心原因。 !#iP)"O f\(K ou$ T
|j^ 尤其是花桥，这两年土地供应几乎停滞，一年只成交1-2块地，2022年只出让了1块宅地。 OClY ,@ fQx 4/4j
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/ 04 _X.M,id WJ9u 3+ 'ZDa *9nkF Bv= Z*"Fv 昆山市场的韧性相对较强，呈现出与其他三个县市截然不同的市场格局，除了楼市本身的供求关系，我认为主要取决于以下几点因素： Y2$ % %@ 5!cplx=< &Fa nD
环沪城市的优势之一是承接上海的外溢需求，随着昆山与上海之间交通便利性的大幅提升，使昆沪双城生活成为可能。 "{0kg'fU 3 S 5QqAm uPp(l4(+ 二是，除了外来投资需求的“助力”，在市场行情和投资低迷的背景下，内生性自住需求决定了成交能否持续放量。 *@Qt*f :e9E#o |]]fcJOBP 昆山连续多年位居全国百强县市之首，2022年GDP超过5000亿元，常住人口超过200万，且昆山产业强劲，已形成电子信息和装备制造2个千亿级主导产业集群，产业带来的购买力助力楼市需求的释放。 gVl#pVO`N 7I.[1V`
a,tP.Xsl 总体来说，2022年昆山楼市在长三角各县市中可谓一枝独秀，市场表现韧性较强，预计2023年昆山楼市继续好于苏州其他县市，延续2022年稳定的市场表现。 Y.C*|p#
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