这场！2023年苏州房地产论坛，都说了什么...

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这场！2023年苏州房地产论坛，都说了什么...

2023-01-13

房产大家谈

苏房记

▣编辑：靓昆

▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271）

2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。

近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。

2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？

苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？

由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。

PART01

悲观者正确乐观者前行

克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。

回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。

在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。

市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。

从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。

▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松

2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。

但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。

▶ 行业规模重回2015

2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。

全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。

重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。

北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。

土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。

▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强

2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。

2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。

房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。

2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。

▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期

2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。

房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。

市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。

PART02

寒冬＞破冰＞向春

克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。

分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。

在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。

▶ 城市发展新篇章

扬长处补短板苏州城市价值进一步提升

▶ 市场迭代新变化

深度调整期下的市场挑战与新生

变化1：四限一再放松，但底线还在

苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。

变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行

成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。

变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期

供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。

变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代

挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。

变化5：国企挑大梁，民企巧谋生

地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。

变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年

土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。

变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显

土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。

新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。

▶ 客户需求新气象

购入时机与产品选择趋向多样化

2023买房吗？

2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。

谁打算买房？

从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。

选择买哪里？

市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。

产品怎么选？

更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队；

更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户；

更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求；

更注重“品质控”：对精装质量有更高要求；

更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求；

更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性；

超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。

▶ 趋势格局再革新

城市发展与市场衍变推动行业重构

板块格局预判

从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。

政策预判

▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设”

▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台

▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价

▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行

地市预判

▪政策严控城投举债拿地

▪核心地块继续发挥主导作用

▪央国企仍是一级市场的拿地主力军

▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出

▪城投开发能力或将倒逼提升

房市预判

2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。

限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。

县市预判

昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。

于购房者2023年建议

尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。

PART03

房产测评权威榜单发布

本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。

克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。

获得“2022年度苏州价值企业”的有：

△以上排名不分先后

荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有：

△以上排名不分先后

2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。

还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。

当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。

让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！

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