【业标镇管】昆山市巴城镇中房紫怡花园小区（住宅）物业管理公开招标公告

2025-12-22

玉山广场

昆山市物协

【业标镇管】

昆山市巴城镇中房紫怡花园小区（住宅）

物业管理公开招标公告

一、招标项目名称：

昆山市巴城镇中房紫怡花园小区（住宅）物业管理

二、招标项目概况：

昆山市巴城镇中房紫怡花园小区（住宅）位于昆山市马鞍山西路1333号，总建筑面积为49378.8 平方米。建筑类型为：47幢独栋和28幢联排已全部开发完成。项目可收费建筑面积为48284.67平方米（其中：独栋14044.42平方米；联排34240.25平方米）。

三、招标单位：

昆山市巴城镇中房紫怡花园第一届物业管理委员会

四、报名时间和地点：

1.时间：2025年12月19日上午9:00至2025年12月25日下午16:00前；

2.地点：昆山市寰庆路1689号办公楼8号房三楼

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市寰庆路1689号办公楼8号房三楼；

2.现场领取招标文件时，需缴纳500元材料费。

六、投标申请人需具备的条件：

1.投标人须为依法设立并合法存续的独立法人实体，企业信用信息公示系统中无重大违法记录，提供有效期内的营业执照副本复印件（须载明"物业管理"经营范围，且企业注册成立时间距今不少于5个完整年度）；

2.物业服务人须在《昆山市物业服务企业信用等级评定》中被评为甲级的物业服务企业（以昆山人民政府官网2025年8月4日最新公示名单为准）；

3.信用中国网上查询无未修复的严重行政处罚记录及严重失信行为；在管项目不存在被昆山市政府挂牌督办或者列为安全生产重大事故隐患且未完成整改销号的情形；

4.需提供昆山市域内含别墅业态的住宅项目完整管理业绩证明，且单个含别墅业态的住宅项目总建筑面积不低于50000平方米（转包、发包或让其他公司、个人挂靠管理的均不认可）；

5.昆山市域内在管住宅项目在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法（试行）》考核中被列为“问题项目”（原“黑榜”）的物业服务企业不得报名参与投标；

6.项目经理要求：具有5年以上住宅物业管理经验，其中至少2年含别墅业态项目管理经历；需配备具有国家承认的本科及以上学历；持有昆山市三级及以上项目经理证书；年龄30周岁至50周岁，且当前无在管项目冲突；

7.曾在本项目服务过的物业服务人或法人股东等实际控制、参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。

七、选聘物业服务人服务标准、内容：

1.中房紫怡花园小区物业管理服务内容、标准参照《江苏省住宅物业管理服务标准 DB32/T538-2002》，等级标准如下：

(一)公共服务

接待和值守按《江苏省住宅物业管理服务标准 DB32/T538-2002》(以下简称《省标》执行。服务时限按《省标》五级执行。

(二)房屋、共用设施、设备维护与管理

1、巡检、装修管理按《省标》执行。

2、房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但 3-5 年油饰(粉刷)1 次的费用应纳入维修资金。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

4、给水设施按《省标》五级执行。

5、排水设施按《省标》五级执行。

6、供配电系统按《省标》执行。

7、弱电系统按《省标》执行。

8、避雷接地系统按《省标》执行。

9、电梯运行与管理按《省标》执行。

10、共用空调系统按《省标》执行。

11、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施按《省标》执行。

(三)清洁管理

1、共用楼道保洁按《省标》五级执行。

2、电梯及电梯厅保洁按《省标》五级执行。

3、传达室共用卫生间保洁按《省标》五级执行。

4、停车场、共用车库或车棚保洁按《省标》五级执行。

5、道路保洁按《省标》五级执行。

6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》五级执行。

7、绿化带保洁按《省标》五级执行。

8、休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》五级执行。

9、门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》五级执行。

10、垃圾桶、果皮箱按《省标》五级执行。

11、垃圾收集与处理按《省标》五级执行。

12、卫生消杀按《省标》五级执行。

(四)园林绿化养护与管理

1、草坪按《省标》五级执行。

2、园林树木按《省标》五级执行。

3、花坛按《省标》五级执行。

4、人工湖、喷水池按《省标》五级执行。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》五级执行。

(五)安全防范

1、人员组织按《省标》五级执行。

2、门卫按《省标》五级执行。

3、巡逻按《省标》五级执行。

(六)其他

紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《省标》执行。

2.物业服务收费标准：

3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：

（1）原物业合同：露天车位每日:5元，每月:120元，每年:1200元（业主车辆不收费）；

（2）外来临停车辆按政府文件规定收费。

4.重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：

小区公共收益：包括且不限于闲置物业用房出租、地面停车费、临停费用及广告费等公共部位产生的收入，按照三七比例分配，七成归属小区全体业主，转入专有账户由物管会代管，主要用于小区公共设施、设备的大修、改造等小区建设；三成归物业服务企业，作为物业服务企业管理成本和补贴。

5.重新选聘新物业服务人的服务要求：

（1）物业服务人拟派驻在本小区的物业工作人员按服务等级配置，需满足服务需求，由物业服务人在投标文件（商务标）中体现。

注：秩序维护人员年龄不超过50周岁，三年以上工作经验，退役军人优先，党员优先，实行三班倒轮班制；保洁人员及绿化工聘用退休人员需缴纳意外保险；其他物业工作人员合法用工。

（2）物业服务项目现状及整改要求：

①小区内的围墙修复；

②西门大铁门锈蚀，需进行改造修复；

③小区门岗改造，进行人车分流；

④配套设施篮球场进行改造；

⑤配电柜设置防护栏（铝合金）；

⑥定期清理小区内雨污水管网的沉淀垃圾，河道清淤泥；

⑦小区内标识线修复，小区北门外红线范围内路面修缮（玄武岩中细粒沥青，厚度约 6-7cm），小区道路两侧绿化补种；

以上内容仅供投标物业服务企业参考，具体以投标公司对小区环境卫生及设备设施运行状况进行踏勘、核实后在投标文件（商务标）中做出相应的整改方案及整改计划，项目交接后可根据承接查验报告再做调整；整改所需的资金由投标单位在投标文件（商务标）中详细说明。

（3）物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过；

（4）物业服务费的结算形式为包干制；

（5）物管会根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房；

（6）物业服务人拟派驻的专业工作人员（项目经理、电工等）需持证上岗；

（7）物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动；

（8）物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或转让其他公司、个人挂靠管理（电梯、消防设备等需聘请专业公司进行维保）；

（9）物管会根据物业服务情况可以委托第三方聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题进行整改；

（10）物业服务人须承担第三方招标代理费及业主大会征费；

（11）中标候选人应当在中标结果公示期满后 7 日内缴纳履约保证金人民币 10 万元人民币到物管会基本账户并足额支付第三方招标代理费及业主大会咨询费，物管会在收到履约保证金后开具中标通知书；如物业服务人未在上述规定时间内交纳履约保证金并支付第三方费用的，视作放弃中标；按开标时得分名次递补。

（12）物业服务人需每半年向物管会提交工作计划及工作报告；

（13）物管会代表业主大会与中标物业服务人签订物业服务合同时，同时与中标物业服务人签订考核协议并设定一定的处罚机制。考核以季度为周期，考核金从履约保证金中支出。考核总分为100分：物业服务考核达到85分及以上的考核金不予扣除全部补贴给物业服务人，84-80分，按每低1分扣罚500元人民币，79分及以下，按每低1分扣罚：1000元人民币，扣完为止。具体考核细则和执行方案由物管会与物业服务人约定一致后执行。

（14）本项目服务期内在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法（试行）》考核中被列入“问题项目”名单的，扣除履约保证金10000元，物业服务人应在收到物管会通知之日起15日内补足保证金；服务期内，连续两次被列为“问题项目”的视为严重违约，物管会有权直接解聘物业服务人，业主大会及物管会不承担任何违约及赔偿责任。履约保证金不予退还。

注：物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由物管会督促整改，逾期不整改的，物管会有权解聘物业服务人，招标人不承担任何违约责任；物业服务人在投标时承诺用于小区设施设备整改的各项实际支出不予退还。

6.重新选聘的物业服务合同期限：物业服务合同期限拟定为叁年；物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。

八、投标申请人资格确定：

1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州*通*估咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。

2.本次招标采用公开招标结合业主大会表决的方式选聘新物业服务人。

3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（苏州*通*估咨询有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。

4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。

入围说明：

（1）本次公开招标入围物业服务人为3至5家；

（2）符合报名条件的物业服务人为3至5家的则全部入围参与投标；

（3）当资格预审合格投标人数量超过5家时，执行以下差额评审程序，由物管会组织3名物管会成员，2名业主代表（业主须向社区提交报名材料，经审核确认资格后组织抽签确定人选。凡存在物业行业从业背景或关联关系的申请人，将直接取消报名资格）对投标人及其在昆山市域内所有含别墅业态的住宅项目进行实地考察。物管会成员及业主代表根据考察结果进行差额表决(在下列表格内勾选5家物业服务企业)，按得票数排序确定5家入围企业；

（4）资格预审合格投标人数量不足3家，招标人应启动选聘方案调整并重新发布招标公告，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，物管会可以以协议方式选聘物业服务人。正式开标时若有效投标人数量低于3家，招标人应依法宣布流标并重新组织招标，确保程序合规性。

（5）评标小组组成：评标委员会由5名评标专家组成，由昆山市物业服务管理协会评标专家名册中随机抽取的评标专家4人及1名招标人代表（原则上由1名业主代表参加，若无业主报名，则由物管会成员参加）。开标见证人：业主代表3人，区镇物业办1人，社区1人。

（6）评分标准为：信用分20分（20×信用分%,以最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标40分（答辩时项目经理需携带身份证原件、项目经理证原件未携带者每遗漏一个证件扣1分）、技术标30分、答疑分10分。附加分项：昆山市域内含别墅业态的在管住宅项目的（转包、发包或让其他公司、个人挂靠管理的均不认可），别墅业态项目有1个优秀小区业绩证明（《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法（试行）》考核中被列为“优秀项目”（原“红榜”））加2分，最多不超过2分。

（7）中标人的确定：评标委员会根据开标结果推荐3名得分排序在前的合格预中标候选人；排名第1位预中标候选人由物管会组织业主共同表决是否聘用，达到法定表决条件(应征得专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意)即为中标人。如排名第1位预中标候选人未达到法定表决条件的，物管会再次召开业主大会，组织排名第2位预中标候选人由业主共同表决是否聘用，达到法定表决条件即为中标人;以此类推，直至选出符合法定条件的中标人。如前3位预中标候选人仍未达到法定表决条件，应当依法重新招标。

（8）已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

1.提交《营业执照》副本复印件（需加盖公章），且注册成立时间距今不少于5个完整年度，经营范围须明确包含物业管理服务。

2.提供法定代表人身份证正反面复印件（加盖公章）；若由授权代理人办理投标事宜，需同步提交法定代表人亲笔签署或者加盖法人章的《授权委托书》原件，代理人身份证复印件（加盖公章）。

3.拟委派项目经理需提供：近6个月连续的社会保险缴纳证明（由投标单位缴纳）；昆山市三级及以上项目经理证书；个人简历（含从业履历、同类项目管理经验及业绩证明）。

4.所有材料复印件均需加盖投标单位公章，按招标文件要求顺序装订成册；外地企业须以总公司名义参与投标，所有文件均需加盖总公司公章，分支机构或关联公司文件无效；投标文件缺失任一要件或不符合格式要求的，视为无效投标。文件递交后不得修改或补充，否则招标人有权拒绝受理。

十、联系事项：

招标单位：昆山市巴城镇中房紫怡花园第一届物业管理委员会

招标单位联系人：王尊佐联系电话：57881966

招标代理公司：苏州*通*估咨询有限公司

招标代理联系人：程斌联系电话：16602515556

招标监管部门：巴城镇社会事业办公室、巴城镇湖滨社区居民委员会