以案说法丨【物业行业典型案例·第6期】
以案说法丨【物业行业典型案例·第6期】装修野蛮施工堵了管道，业主知情后不作为，损失扩大谁来担？
开栏语
自“以案说法”专栏开设以来，我们每一期用一个真实案件，为您讲清一个物业行业法律常识。今天第六期，聚焦一个生活中常见的装修问题——楼上装修野蛮施工，堵了下水管道，污水漫灌楼下，装修公司、楼上业主、物业，这笔账到底谁来付？本期来划清这条责任链。
（图片由AI生成）
案例回顾
📌 案件详情 某小区2楼业主发现家中卫生间下水管道接口处溢水，水量冲开吊顶，导致卫生间及房间渗入石灰水、污水，好好的装修瞬间被毁。 2楼业主立即联系楼上3楼业主。然而，3楼业主在事发后3天内未采取任何措施，污水进一步漫入2楼房间。直到事发第9天，3楼业主才组织维修，此时损失范围已从卫生间扩大至多个房间被淹。 2楼业主一纸诉状，将3楼业主、为3楼装修的装修公司、4楼业主及物业公司一并告上法庭。 经查，物业公司在事发后积极履行了沟通协调义务，并指出此次下水管道溢水与公共主管道无关——主管道运行正常，堵塞问题仅发生在3楼房间的分支管道。漏水原因是3楼业主装修期间，装修工人直接向下水管道投掷白色工作涂料，且未做好管道防水。 装修公司在事发后疏通管道时，发现一白色块状异物，不能排除系装修时产生的垃圾。 4楼业主称下水管道溢水与自家无关。无证据显示4楼存在向下水道丢弃异物的行为。 ⚖️ 法院判决 法院审理后认为： 一、装修公司承担60%的主要责任。 堵塞物位于2层以上，漏水发生时装修公司正在对3楼房屋进行整修，装修不当导致管道堵塞的可能性大。装修公司作为专业施工方，未妥善保护管道、未做好管道防水，是本次事故的直接引发者，应当承担主要赔偿责任。 二、3楼业主承担40%的次要责任。 3楼业主在发现漏水后，3天内未采取任何措施，直至第9天才组织维修，未及时防止损失扩大，存在明显过错，应当对扩大的损失部分承担相应赔偿责任。 三、物业公司不承担责任。 物业公司证明主管道运行正常、堵塞仅发生在3楼专有分支管道，且已尽到事前防范和事中沟通协调义务，不存在过错，不承担赔偿责任。 四、4楼业主不承担责任。 无证据证明4楼业主存在向下水道丢弃异物的行为，不承担责任。📖 本案法律解析 这份判决明确了一条重要规则：事故的引发者和损失的扩大者，要分别为自己的过错买单。 第一，谁施工，谁负责管道安全。装修公司作为专业施工方，在装修过程中负有妥善保护管道的注意义务。向管道投掷涂料、未做管道防水，这些行为对专业人员而言是不可推卸的过失。堵塞物在3楼分支管道、漏水时装修公司正在3楼施工——这些事实形成了完整的证据链，指向装修公司是本次事故的直接引发者。法院判决其承担60%的主要责任，体现了“过错与责任相适应”的原则。 第二，知情不作为，导致损失扩大需承担相应责任。这是本案中最值得关注的规则。3楼业主并非事故的引发者，但在发现漏水后3天内没有任何行动，第9天才组织维修。这期间，楼下从“渗水”变成了“被淹”，损失范围大幅扩大。法律不会强人所难，但会要求每个人在损害发生时尽到“止损”的合理义务。不作为、拖延修，扩大的损失就要自己扛。法院判其承担40%的次要责任，正是对这一义务的刚性确认。 第三，物业尽责则免责，专有管道非其管理范围。本案再次印证了前几期的规则：物业公司的管理范围是公共区域和共有设施。堵塞发生在3楼专有分支管道，非公共主管道，物业对此无维修养护义务。同时，物业公司证明其在事前有防范、事中有协调，尽到了管理职责。尽责则免责，这一规则贯穿始终。 第四，损失扩大的“止损义务”，是每个业主的法定义务。本案提醒每一位业主：发现漏水后，第一要务是止损——立即关闭水阀、排查原因、组织修复。拖延和观望，不仅让邻居的损失持续扩大，也会让自己背上法律赔偿责任。第一时间行动，既是对邻居负责，也是对自己负责。 第五，定作人不用为承揽人的施工失误“背锅”，但自己的过错自己需承担相应责任。本案中有一个重要的法律概念需要厘清：装修公司是“承揽人”，3楼业主是“定作人”。承揽人，即接活干活的人，用自己的技术、工具独立完成工作，不听“雇主”的具体指挥。定作人，即出钱请人干活的人，要的是“最终成果”，不是“怎么干”的过程。承揽人独立完成工作，施工过程中出了事，原则上由承揽人自己承担，定作人不负责。所以，装修公司堵了管道，引发的初始损失由它自己赔，3楼业主不用替它“背锅”。但3楼业主为何还是担了40%？因为他的责任不在于“请了装修公司”，而在于“漏水后拖了9天才修”——这已经和承揽关系无关了，而是他作为一个被侵权人，没有尽到止损义务，依法应当自担扩大的损失。两条法规各管一段：《民法典》第1193条划清了“谁干活谁负责”，第1173条划清了“自己的过错自己扛”。 第六，物业对“关起门来的装修违规”难以实时监控，但事后尽责同样免责。“未发现”不等于“有过错”，瞬间行为难管控，法律不强人所难。物业的巡查是周期性的，而装修工人往管道里倒涂料是瞬间动作，要求物业人员时刻盯住每户装修，客观上超出了合理注意义务的范围，不具备现实可能性。本案堵塞的是3楼业主室内的分支管道，属于专有部分，非物业日常巡查的重点范围，《苏州市住宅区物业管理条例》第六十五条规定的物业劝阻、报告义务，其合理边界也正在于此——不能要求物业对业主关起门来的每一刻行为进行实时监控。但需要强调的是，漏水发生后，物业公司积极履行了沟通协调义务，这正是法院认定其“尽责”的关键。事前难以预见、事中难以发现，但事后积极处置，同样属于尽职免责。法条链接《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。 依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条 被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百九十三条 承揽人在完成工作过程中造成第三人损害或者自己损害的，定作人不承担侵权责任。但是，定作人对定作、指示或者选任有过错的，应当承担相应的责任。《苏州市住宅区物业管理条例》第六十五条 物业管理区域内禁止下列行为：（一）擅自改变物业的规划用途；（二）损坏或者违法变动房屋结构；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）违反规定装饰装修；（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）破坏或者擅自改变房屋外观；（七）将车库用于居住、生产经营；（八）违反规定停放机动车、非机动车，或者为车辆充电；（九）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；（十）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；（十一）违反垃圾分类管理规定处理垃圾，任意排放污水；（十二）从建筑物中抛掷物品；（十三）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；（十四）擅自摆摊设点、占道经营；（十五）损坏、挪用、停用消防设施设备，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；（十六）违反规定饲养动物；（十七）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。 有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《苏州市住宅区物业管理条例》第七十二条第一款 国家规定的保修期届满后，物业的维修责任，按照下列规定划分：业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修
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