以案说法丨【物业行业典型案例·第8期】
以案说法丨【物业行业典型案例·第8期】监控进场前就瘫痪了，车被剐蹭找不到人，物业赔不赔？
开栏语 自“以案说法”专栏开设以来，我们每一期用一个真实案件，为您讲清一个物业行业法律常识。今天第八期，聊一个让业主烦心的难题——车停在小区车位被剐了，监控偏偏是坏的，找不到肇事者。更让人窝火的是，这监控在物业进场前就坏了。业主一气之下把物业告了：修监控、赔修车钱、退停车费。这三项诉求，法院支持了几项？
案例回顾
📌 案件详情 某物业公司通过市场招投标方式中标某二级市场小区。进场前，由第三方机构对小区进行了承接查验。查验报告显示，小区的智能化中控系统处于瘫痪停止运行状态，监控无法正常使用。 为维护广大业主合法权益、加强小区管理，物业公司主动向物管会发函，提出由物业先行垫付维修费用，对监控系统进行修复，费用后续从小区公共收益中列支。物管会经内部讨论后同意该方案。后因受疫情影响，工期有所延后。 在此期间，业主A的车辆停放在小区停车位上，先后两次被剐蹭。因监控尚未修复，无法找到肇事车主。业主A一纸诉状将物业公司告上法庭，提出三项诉求：一是要求物业立即修复监控设备；二是赔偿两次车辆维修费用；三是退还其历年缴纳的全部停车费。⚖️ 法院判决 法院审理后认为： 一、修复监控的诉求，已无支持的必要。根据第三方承接查验报告，物业公司进场时监控系统就已处于瘫痪状态。在提供物业服务期间，物业公司为改变这一现状，已主动与物管会商议，由物业先行垫资进行维修。审理时监控已修复，业主的这项诉求已得到实现，法院不再予以支持。 二、车辆维修费用，物业无需赔偿。业主A支付停车费后，车辆在小区内因他人行为受损，物业公司应及时采取合理措施制止并协助业主主张权利。但本案中，物业公司已在主动垫资推进监控修复，这一行为本身就是“采取合理措施”维护物业服务区域内的基本秩序、保护业主人身和财产安全。监控瘫痪是物业进场前已存在的历史遗留问题，并非物业疏于管理所致。物业无过错，不承担赔偿责任。 三、退还停车费的诉求，于法无据。停车费属于利用业主共有部分产生的收入，依据《民法典》第二百八十二条规定，扣除合理成本后属于业主共有。根据《物业服务合同》约定，该部分费用已转入住宅专项维修资金。因此业主要求退还停车费，属于民法典二百七十八条第一款第（五）项“使用建筑物及其附属设施的维修基金”，应当依照该条规定取得相关业主参与与表决并取得参与表决业主双过半的同意，在业主未提供证据证明其已获得同意的情形下，不予支持。📖 本案法律解析 这份判决讲清了物业纠纷中四项重要原则：物业接管前后既有瑕疵的责任划界、承接查验记录的证明效力、合理措施的司法认定标准、共有部分收益的物权归属与处分程序。 第一，物业对进场前的设施瑕疵不承担赔偿责任，但负有推动解决的义务。本案物业公司通过市场招投标中标进场，第三方承接查验已明确记录监控系统瘫痪。该设施故障并非物业履职不当所致，而是其接管时即已存在的状态。面对这一客观情形，物业公司未予推诿，而是主动向物管会发函，提出先行垫资修复。法院认定业主关于修复监控的诉请“已无支持的必要”，正是基于物业已通过实际行动完成修复义务。同时，因监控瘫痪系物业进场前已存在的瑕疵，物业在推动修复期间对设施故障不存在过错，业主车辆受损的直接侵权人是肇事者，物业不承担替代赔偿责任。这一规则对所有物业公司均有规范意义：承接查验报告是划分责任起点的核心文件，具有证明义务范围的关键证据效力。 第二，“合理措施”的认定应考量主动行为，而非以即时结果为标准。监控修复涉及方案协商、资金落实、施工排期等必要环节，客观上需要合理的履行周期。疫情期间工期延后，并非物业公司主观懈怠所致。物业主动发函、主动垫资的行为，足以证明其在当前条件下已尽到推进义务。法律对物业服务人是否尽到安全保障义务的判断，依据的是其是否采取了与其管理能力相适应的合理行为，而非是否即时解决了全部问题。 第三，停车费系业主共有收益，业主个人不享有直接支配权与返还请求权。本案中争议较大的诉求是退还停车费。部分业主认为，缴纳停车费后车辆受损且无法查明肇事者，物业即应退还费用。此观点与现行法律规定存在偏差。首先，从权利归属看，停车费系利用业主共有部分产生的收入，依据《民法典》第二百八十二条，扣除合理成本后属于全体业主共有，而非业主个人的预付款项。业主缴纳停车费所购买的是使用共有部分停放车辆的权利，该费用一旦进入共有账户，其法律性质即转化为全体业主的共有财产。其次，从处分程序看，本案停车费已按合同约定转入住宅专项维修资金，业主个人主张从中返还，实质是要求从共有财产中向个人支付款项，属于业主共同决定事项，应当依据《民法典》第二百七十八条规定的表决程序，由业主大会依法通过。业主个人以“服务不满意”为由主张直接退费，欠缺法律依据。若业主认为物业服务存在瑕疵造成损害，可另行向物业主张违约或侵权赔偿，这是两条不同的维权路径。 第四，承接查验记录是划分责任起点的关键证据，具有证明效力。本案裁判结果再次印证了书面记录在物业纠纷中的证明价值。第三方承接查验报告明确记载了监控瘫痪的状态，这一书面证据排除了物业“疏于维护”的推定。物业公司在进场时完善承接查验记录，即是为后续义务范围的界定留存依据。法条链接《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主 共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。 依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。物业承接查验的费用由建设单位承担，但另有约定的除外。 物业承接查验可以邀请部分物业买受人参加，并接受县级市（区）物业管理行政主管部门、镇人民政府（街道办事处）的指导和监督。 现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业服务所必需的其他资料。 承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，承接查验协议应当包括承接查验基本情况、存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任等内容。《苏州市住宅区物业管理条例》第五十四条 建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的公共收益，属于业主共有，应当单独列账。 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。 业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，物业服务人应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。 公共收益扣除必要的合理支出后应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。公共收益主要用于补充住宅专项维修资金的，应当按年度补充，补充比例应当不低于百分之五十。
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