[业标镇管]昆山市张浦镇张浦裕花园小区物业管理公开招标公告

前天 10:15

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昆山市张浦镇张浦裕花园小区物业管理公开招标公告

一、招标项目名称：昆山市张浦镇张浦裕花园小区物业管理

二、招标项目概况：昆山市张浦镇张浦裕花园小区位于张浦镇新吴街南侧，总建筑面积为 249286.06平方米。建筑类型为：高层住宅。项目可收费建筑面积为188761.58平方米。

三、招标单位：昆山市张浦镇张浦裕花园第一届物业管理委员会

四、报名时间和地点：

1.时间：2026年08月06日上午9:00至2026年08月12日下午16:00 前；

2.地点：昆山市萧林西路2190号山水渔村3楼305会议室。

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市萧林西路2190号山水渔村3楼305会议室；

2.现场领取招标文件时，需缴纳500元报名费；

3.报名前请提前联系招标代理机构。

六、投标申请人需具备的条件：

1.依法注册登记，具有独立法人资格；提供在有效期的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理。

2.信用中国网上查询无未修复的严重行政处罚记录及严重失信行为；在管项目被列入昆山市级及以上安全生产重大事故隐患项目且未销案的不得报名参与投标。

3.管理实绩要求有：昆山市域内有在管住宅项目。

4.2025年第一季度至今，昆山市域内在管住宅项目在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法（试行）》考核中被列为“问题项目”的物业服务人不得报名参与投标；

5.物业服务人需在昆山市住房和城乡建设局发布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》中被评为甲级的物业服务企业（各资格认定环节均以最新公布为准）。

6.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有5年以上管理经验，大专学历及以上，持有昆山市三级项目经理证书及以上，年龄30周岁至55周岁。

七、选聘新物业服务人的服务标准、内容：

1.张浦裕花园小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（昆发改〔2020〕64号），等级标准如下：

2.选聘物业服务人的收费标准：物业服务收费标准（按原收费标准）：

（1）高层住宅：物业管理公共服务费1.3元/月·平方米、代收代缴费0.6元/月·平方米；

（2）联体别墅：物业管理公共服务费1.9元/月·平方米、代收代缴费0.4元/月·平方米；

注：物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。

3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：

4.选聘新物业服务人后小区公共收益分配:

（1）小区公共部位经营产生的公共收益（如露天车位、物业用房出租、广告、快递柜等）扣除法定税金后30%补贴物业公司，70%分成归小区全体业主;（2）属于全体业主共有的物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备、业主共有的车库车位、共有场地以及物业管理区域内配套设施等，物管会负责其经营工作或物管会授权委托物业服务人代为经营和管理服务（包括引进相关单位为业主提供便利服务等），未经授权，物业服务人不得在物业管理区域内进行经营活动。

注：分配后属于全体业主的公共收益定期每季度纳入招标人开立的公共收益监管账户，公共收益主要用于小区公共设备设施的维修保养和小区建设，按《市政府办公室关于印发昆山市住宅区公共收益管理实施细则的通知》昆政办发〔2025〕12号规定执行。

5.选聘新物业服务人的服务要求：

（1）物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需满足服务需求，具体人员不少于以下配置：

1）项目经理：1人；

2）工程维修：4人

2）客服文员：6人；

3）秩序维护：22人：（年龄不超过50周岁）

4）保洁员：20人。

5）绿化员：3人

注：上述岗位聘用退休人员需缴纳意外保险；其他物业工作人员合法用工；相关专业人员需持证上岗；

（2）本项目物业共用部位、共用设员施设备及房屋建筑公共区域（包括楼道灭火器、公区玻璃等维修更换）的质保外日常小修费用，由物管会及物业服务人双方共同确认报价后，若单次单项维修金额≤800元（不含物业服务人工程人员维修的人工成本，若涉及特种作业等，需向第三方支付的人工费用计入该800元额度），小修费用由物业服务人承担；单次单项维修费用超过800元的，启用专项维修资金或公共收益的业主分成部分进行维修，具体需由物管会进行市场询价后，依据《业主大会议事规则》的可支配范围进行维修，属于应急维修范围的，按照本省/市关于应急公共维修资金的资产审批、使用等规定执行；（3）物业服务人无偿带资金额/品质提升费一次性投入金额30到50万元整，用于本小区共用部分、共用设施设备等更新改造和软硬件品质提升（如道路场地、绿化景观、环卫设施、文体便民设施等业主共有设施设备等）。带资进场维修项目通过物业排查上报、小区“四方协同会议”征集到的居民诉求、以及其他途径收集到的相关合理建议及诉求，经本小区物管会（业委会）会议决议表决通过的，由小区物管会（业委会）牵头按照相关规范化流程进行实施。带资金额由中标的物业服务人按照投标内容中的“带资金额”在本合同期内无偿投入，用于本小区品质提升，不涉及后期补偿或返还中标的物业服务人；

（4）根据苏府办〔2024〕76号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案；

（5）物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过；

（6）物业服务费的结算形式为包干制；

（7）物管会根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房；

（8）物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控员、项目经理等）需持证上岗；

（9）物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或转让其他公司、个人挂靠管理；

（10）物业服务人须承担业主大会征询服务费、第三方招标代理费、公共收益审计费用及承接查验费用；

（11）中标候选人应当在中标结果公示后7日内缴纳履约保证金30万元人民币到招标人基本账户，同时另行足额支付第三方招标代理费及业主大会征询服务费，招标人在收到履约保证金后开具中标通知书。如物业服务人未在上述期间交纳履约保证金及支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补。履约保证金待物业服务合同履约完成且承接查验合格后30个工作日内无息退还，如有履约保证金扣罚情形的，招标人退还扣罚扣款后的剩余部分。物业服务到期不再续约的，按前述约定退还保证金；双方达成续约的，履约保证金继续留存，按原约定执行；

（12）物业服务人在物业服务合同履行期间，每6个月由物管会组织一次考核，考核由物管会邀请部分热心业主代表共同参与。物管会及业主代表按履约度考核表（考核内容详见附件）按满分100分进行考核，每次考核结果划分标准如下：

考核得分85分（含）以上：不扣罚履约保证金；

考核得分80分（含）至84分：以 85 分为基准，分值每低于基准1分，扣罚履约保证金1000元；

考核得分79分（含）以下：实行分段累进扣罚：

1）80分至84分区间对应的分值差，按每分1000元扣罚；

2）79分（含）以下剩余分值差，按每分1500元扣罚；总扣罚金额为两段扣款相加。

3）物业服务人连续考核得分两次低于65分的，第一次考核分值低于65分时，甲方予以书面警告；向物业下发书面警告立即整改，并要求物业公司立即限期整改，第二次考核分值仍低于65分的，甲方有权单方解除本物业服务合同；

（13）履约保证金发生扣款情形并低于20万元时，物业服务人应在下次考核之前补足履约保证金至30万元；

（14）合同正常到期、无违约扣款且完成全部交接后，甲方无息全额退还履约保证金；如有违约扣款，则无息退还扣罚后的剩余保证金；

（15）物业服务人需每半年向物管会提交工作计划及工作报告。

（16）本项目合同期内物业服务质量考核被昆山住建局评为“问题项目”的，第一次扣罚物业服务人履约保证金5000元整，第二次被视为根本性违约，物管会有权解聘物业服务人（物管会不承担任何违约及赔偿责任）。

（17）投标人可以单独投标，也可以组成联合体投标。单独投标人应具有独立法人资格，持有有效营业执照，注册地位于苏州大市行政区域内或已在昆山注册子公司的外地企业。

采用联合体投标的，联合体组成仅限于母公司与其全资子公司之间组成，不接受其他形式的联合体。且联合体牵头人须为在昆山市注册并具有独立法人资格的企业，其母公司应直接持有联合体牵头人100%股权。联合体牵头人可共享母公司的业绩、荣誉及信用评定。

本条所称母公司与全资子公司，是指母公司直接持有子公司100%股权的独立法人企业，不包括分公司、控股子公司、参股公司及其他关联企业。

注：在物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由物管会督促整改，逾期不整改的，物管会有权召开业主大会会议解聘物业服务人，业主大会和物管会不承担任何违约责任；由物业服务人承诺无偿投入用于小区品质提升的费用经物管会确认的已发生的不予退还。

6.选聘新物业服务人后的物业服务合同的签订：

（1）物业服务合同采用昆山市住房和城乡建设局监制的《昆山市物业服务合同》示范文本，由招标人修订正式文本，进行公示，公示后实施；

（2）物业服务合同期限拟定叁年。物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。

7.免责条款

同意将以下条款列入物业合同中物业服务人（乙方）免责条款中：

（1）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；

（2）**、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限；

（3）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；

（4）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；

（5）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；

（6）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；

（7）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但依照物业合同约定承担保管责任的，不在此限；

（8）除上述各款外，其他不可归责于乙方之事由的；

注明：业主、物业使用人延迟缴纳物业费不可归责于甲方。

八、投标申请人资格确定：

1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至报名地点，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。

2.本次招标采取公开招标的方式。

3.公开招标方式：由业主大会授权物管会作为招标人。选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方组织实施（第三方招标代理公司由物管会从昆山市物业行业推荐的名录里选择），招标费用由中标物业服务人承担。

4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。

入围说明：

（1）本次公开招标入围物业服务人为3至5家。

（2）符合报名条件的物业服务人为3至5家的则全部入围参与投标；

（3）符合报名条件的物业服务人大于5家的，由物管会组织物管会成员及业主代表（物管会将以公告形式接受业主报名，业主代表总人数不超过10名，多于10名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）对报名物业服务人在管住宅项目进行实地考察。由物管会及业主代表投票表决，确定5家入围企业。参评项目由报名物业服务人自行申报所有昆山市域内在管住宅项目，由业主代表抽签确定；

（4）报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，招标人可以以协议方式选聘物业服务人（如协议选聘不成功，招标人可适当修改选聘方案中的招标条件和要求，再次招标，无需再次召开业主大会）。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。

5.评标委员会由4名评标专家及1名物管会代表（由物管会内部协商决定）组成，评标专家在昆山市物业服务管理协会评标专家名册中由2名物管会代表随机抽取；开标见证人：物管会成员或业主代表共2人（业主代表由物管会以公告形式接受业主报名，业主代表多于2名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定），区镇物业办1人，社区1人。

6.评分标准为：评分标准为：信用分30分（30分*信用分%，以昆山市住房和城乡建设局最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。

附加分：

（1）物业服务人在昆山市张浦镇范围内拥有在管物业服务项目，且项目总建筑面积达10万平方米（含）以上的，加1分（至多1分）；

（2）物业服务人无偿投入资金用于项目品质提升，基础一次性投入金额为30万元；在此基础上，每追加投入10万元加1分，追加投入20万元加2分，该项加分最高封顶加2分（对应追加投入50万元）。

7.中标人的确定采取下列方式：

根据评标委员会评标得分由高到低排序产生3名中标候选人，得分最高为中标人，如中标人放弃中标，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；

2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；

3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；

4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件须加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。外地企业必须以总公司名义报名，投标材料均需总公司名义。