这场!2023年苏州房地产论坛,都说了什么...
▣编辑:靓昆▣来自:@克而瑞,@环沪楼事(kshm2271)2022年,对于楼市来说是极其艰难的一年。近期政策暖风袭来,历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。2023年,楼市能否穿越周期,又将驶向何处?苏州楼市,能否在新的一年迎来新气象,全面复苏,迎来春天?由苏州市房地产行业协会指导,克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读,超过20000多名网友参加。PART01悲观者正确乐观者前行克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题,发表了2022全国房地产市场总结,以及2023年房地产市场走势展望。
回首2022年,中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下,行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心,但受多种因素叠加影响,市场整体信心依然不足。在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下,正如需要修复购房者的信心一样,房地产行业在蓄力复原、寻找出路。市场即将止跌,即将完成筑底。悲观者正确,乐观者前行。从杨科伟先生的解读中,我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。
▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松2022政策三部曲:松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好,三季度停工断贷成为政策的转折点,四季度政策转向保主体,银行授信、债券审批、股票增发全面推进。但从目前来看,多数房企融资难的基本面没有改变,预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。▶ 行业规模重回20152022年整个房地产市场规模回归到了2015年。全年百城新房成交量下降40%,二次探底,城市规模普遍下降,只有上海销量在增长,部分城市四季度出现“企稳”信号。重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。北上广二手房成交重回3年前,深圳跌至16年来的新低,断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”,三季度二手房交易表现好于新房。土地成交规模同比下降近40%,“保底”成交仍是主流,溢价持续低位、流拍波动回落,多城成交量价同比大降,仅个别城市同比上涨。▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强2022年,百强房企销售业绩下滑40%以上,与全国楼市下滑趋势一致。2020年、2021年,全国千亿房企将超过40家,2022年仅余20家。房企各梯队集中度逐年下降,房企梯队分化及行业竞争加剧;央国企及部分优质民企韧性强,强者恒强、稳者更强。2022年房企融资总量下降38%,年底政策回暖下迎来融资小高峰,2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期,海外债务规模缺口继续拉大。▶ 分化主导,以自身禀赋穿越周期2023年,上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底,先低后高,规模回暖,城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。房企将重构新的开发模式:项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。市场止跌在即,即将完成筑底,悲观者正确,乐观者前行。PART02寒冬>破冰>向春克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。分析解读苏州城市发展的新篇章,市场迭代的新变化,客户需求的新气象,趋势与格局的再创新等。
在戈文问先生的解读中,我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。
▶ 城市发展新篇章扬长处补短板苏州城市价值进一步提升
▶ 市场迭代新变化深度调整期下的市场挑战与新生变化1:四限一再放松,但底线还在苏州的楼市政策工具箱已经用尽,四限政策全方位宽松,利率已达历史低位,但仍有边际放松空间。变化2:土拍超级分化,价刷新高与量创新低并行成交楼面价14600元/㎡创历史新高,土地成交建面和金额均处于低位,市区土地拍卖忽冷忽热,近80%的土地以底价成交,整体溢价率处于历史低位,地方国企成为拿地的绝对主力军,少数民营企业拿地,城投托底的土地多,入市时间慢,开发能力弱,未来整体入市节奏会比较慢,合作机会会更多。变化3:新房市场迎来十年以来的低谷期供求量均处于历史低位,全年推盘量基本减半,供应14000套,去化率47%,均为历史低位,苏州核心板块基本即开即清,次核心板块韧性较强,大多数去化都超过50%,其他板块基本全线低迷、去化艰难。变化4:刚需客群收入锐减,二手房进入高库存时代挂牌量上升,价格大幅回落,市场进入长期盘整,政策鼓励需求增加,实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行,首当其冲的是对刚需客户的冲击,导致二手房成交创历史新低,从而拖累新房交易;市场仍旧以改善主导,园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。变化5:国企挑大梁,民企巧谋生地方国企成为拿地主力,大型民营企业几乎退出土地拍卖,越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生,短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质(含民企)房企合作两类为主。变化6:产品进阶,大平层爆发,限价以来,苏州好产品元年土地出让精细化要求,产品规模加大,装修配置更优,板块定位定型趋势明显,带动产品品质普遍提升,核心区域顶级产品频出,产品竞争日趋激烈。变化7:县市内外向型分化城市市场梯度明显土地市场:全线低迷,地方国企托底为主,成交大幅萎缩,昆山、太仓土地价格结构性上扬,常熟、张家港价格下跌。新房市场:环沪城市韧性相对较强,昆山均价呈现结构性上涨趋势,昆山跌幅较小,太仓其次,常熟、张家港同比下跌约30%-40%。▶ 客户需求新气象购入时机与产品选择趋向多样化2023买房吗?2023年,随着时间的推移,愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手,二季度刚需客群增加,学区房群体受报名时间的影响,上半年需求高于下半年。谁打算买房?从市场数据和客户调研两个维度,改善类客群是市场需求的主力军。选择买哪里?市场低迷背景下,核心板块市场火爆,四大新城板块吸引力提升,成为改善客群和部分刚需客群的首选。产品怎么选?更注重“综合价值”:地段价值论依然通用,产品品质提升至第一梯队;更注重“差异化”:业态和定位的差异化才能吸引目标客户;更注重“适配性”:对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求;更注重“品质控”:对精装质量有更高要求;更注重“生活运营”:社区内部景观和配置,通过生活场景运营满足客户需求;更注重“确定性”:行业震荡客户特别在意确定性;超过40%的客户只考虑购买现房,超过60%的客户表示更青睐国央企,改善客群是“新房拥护者”,刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。▶ 趋势格局再革新城市发展与市场衍变推动行业重构板块格局预判从“点到面”重塑板块价值:轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。政策预判▪土拍政策力度维稳,集中供地“形同虚设”▪购房政策仍有松动空间,部分限购放松或将出台▪价格限制将继续放宽,有望进一步突破预计限价▪信贷端继续宽松运行,房贷利率有望继续下行地市预判▪政策严控城投举债拿地▪核心地块继续发挥主导作用▪央国企仍是一级市场的拿地主力军▪二级市场上优质民企代建,小股操盘层出▪城投开发能力或将倒逼提升房市预判2023年市场成交预计前抑后扬,全年供求双增,核心板块放量,板块需求端持续分化。限价放松将带来整体均价的上涨,板块价格梯度越来越明显,倒挂空间将收窄,上半年价格“稳”,下半年局部有一定上涨压力。县市预判昆山继续一枝独秀,太仓稳中回升,常、张保持低位。于购房者2023年建议尽早买房、尽晚卖房,苏州楼市值得长期看好,买房窗口期在上半年,卖房下半年或更佳。PART03房产测评权威榜单发布本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据,结合克而瑞多年大数据研究作为基础,立足购房者视角,推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”,相信这对购房者有比较强的实际指导意义。获得“2022年度苏州价值企业”的有:
△以上排名不分先后
荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有:△以上排名不分先后
2023年已经开始,政策面释放了一些积极信号。还有整整十天,就是二十四节气中的“大寒”,大寒意味着人间至此冬色尽。当严寒退去,生机勃勃的春天来了,一切美好都在来的路上。让我们静待春暖花开、万物复苏的时候!