很久没发帖，估计很多人都要不记得我了。最近房版信息量有点大，针对各类疑惑和近期的一些政策，老王说几句肤浅的看法。 1、自建房能不能买？买一套（准确地说是长租）体验乡村生活，自己种点花、种点菜没问题，但如果是想占有未来的拆迁补偿劝你慎重。很遗憾的说，依据现行的多部相关法律、法规和本地政策，无法百分百杜绝买家风险，主要障碍是无法设立**权。老王曾经尝试拿着《民法典》跟职能窗口咨询，人家不说我说的不对，但依然是遗憾。 2、两部门发的《关于规范房地产经纪服务的意见》会有效降低中介费吗？不会。至少短期内不会。里面很多设想都很美好，但是想靠“明码标价”一条整顿房产中介收费不透明的顽疾，有些理想化。或者说本该让市场活力自行纠偏、完善的事，这个意见很难一蹴而就。第二个但是，其中一条不许中介给业主打商业电话，如果得到有力执行，那中介招人会大幅减少，门店成本也会得到有效控制，长期执行到是确实会降低中介费。第三个但是，里面关于中介费分档这事，如果到地方不强力执行，那就推行不了；如果强力执行，一刀切的执行费率，那小中介撑不过半年都得关张——又一轮行业集中度。另外，切实降低中介费的根本办法是提高从业门槛和人员素质，大幅减少从业人员，这事主管部门不拿出魄力是不可能做到的，中介费高也不可能实质改变的。 3、最近的政策那么多，对市场有用吗？没啥用，因为政策力度有限。看到一份贝壳的市场数据，苏州六区1-4月新房成交量降了2成，二手房成交量增长了2成，合并同比增长9.8%。政策要救的是新房和开发商，但不是为了救市场，因为新房跟财政有关而二手房影响不大。 4、成交量放大为什么挂牌了还在上涨？因为房价只涨不跌的普遍预期破灭了，老百姓懂得了核心城市和优质资产！需要把非优质的老房子、小房子置换成新小区的大房子。还有就是学区房已经呈现长期、连续且不可逆的跌势，以前捂着不肯卖、想买买不到，现在一抓一大把。这些老破小和一些伪学区房源的放量，今年和可以预判的明年，存量房持续增加也是不可逆的。 5、看空和唱衰是两回事。看空是个人观点的输出，唱衰是为了某个目的或者个人私利去输出明显不符合现实的、片面的，甚至是假的数据。同理，唱多和炒作也是这样。老王对看空和看多从来都不care。中介天然唱多，买方天然希望降价，立场可以对立，但应该保持起码的文明沟通。 6、老王如何看后市。宏观的我当然是看空。今年昆山比较平稳——包括房价和成交量，去年那种前所未有的空前逆势，已经证明这个城市的楼市比上海还要坚挺。城市和房价两极化无法逆转的历史潮流中，强者恒强。 7、地铁马上开通了，对沿线房价会有促进吗？不但不会促进，还会有消极作用。地铁对房价促进的窗口期有且只有3个：规划公布、开工、即将通车。城东的奥体中心我不确定有多少价值，如果永旺能落地，房价还能持续一阵子。（不想招惹盆子，其他地铁段我就不说了） 总结一下：05年刚上大学那会，坐公交路过四季华城，感觉住在这样的商品房小区肯定很幸福。后来家里也买了商品房，再后来高铁也开通了，感觉这个城市越来越好了。10年接过了2300的月供，感觉真的满多的，于是跟父母商量把房子卖了，然后去时代中央社区买2套小的，然后过些年房价涨了卖一套，把贷款就拉平了。当时家里人说那种野猫不拉屎的地方要了干嘛。谁能想到后来不到十年城西会涨成这样，同样，谁能知道十年后，东南西北中哪个板块可以笑傲昆山呢。最后，老王随便说说的，房版看看就行，管理员别推流了。