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定调2026年楼市，从“止跌回稳”至“着力稳定”，时隔十年再提去库存。
3月5日上午，国家在政府工作报告中回顾2025年工作情况时，对房地产的总结为：持续用力稳楼市，合理控制新增房地产用地供应，因城施策调减限制性措施，下调个人住房公积金贷款利率，“保交房”任务全面完成。对于2026年的房地产工作，政府工作报告提出，着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。中指研究院表示，今年政府工作报告中的房地产主要内容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”两项重点任务中，彰显房地产在保民生、防风险中的重要性。其中“保障和改善民生”任务的表述位置提前，且关键词由“加大”力度调整为“更大力度”，或意味着2026年政策力度将进一步加大。控增量与盘存量并举：破解房地产“去库存”新命题政府工作报告中对2026年房地产工作的定调，由去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”。中指研究院分析认为，这一调整表明当下“稳楼市”在防范化解风险中的重要性。止跌回稳是稳市场的重要一面，稳定市场预期等也是重要内容。2026年是“十五五”开局之年，锚定中长期高质量发展目标，推动市场稳定发展至关重要。只有市场稳定，才能为高质量发展奠定坚实基础。对于政府工作报告中提到的“因城施策控增量、去库存、优供给”，中指研究院表示，时隔十年，政府工作报告再提房地产“去库存”，但与上一轮去库存不同，本轮库存涉及新房和二手房，政策也有望针对性落位。当前房地产市场新房库存量依然较大，控制新增土地供给、去化库存是直接改善市场供求关系、修复市场预期的关键举措。此外，今年政府工作报告首次提出“探索多渠道盘活存量商品房”，明确“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。中指研究院认为，强调“鼓励”，或体现出收购存量商品房将更多由地方主导，且除了收购新建商品房外，收购二手房也将是各地去库存、盘活存量的重要举措。“好房子”标准落地提速，公积金改革指向精准惠民“好房子”建设是优化供给的关键抓手，今年政府工作报告再提“好房子”，且侧重“有序推动”。2025年5月《住宅项目规范》实施后，多地推出了“好房子”标准。预计今年或将进一步推动“好房子”标准落地执行，更多城市将打造“好房子”示范项目。同时，综合考量“好房子”建设与存量住房销售、市场预期变化等或将成为各地执行中需要统筹的内容。值得注意的是，今年政府工作报告提出“深化住房公积金制度改革”，延续中央经济工作会议提法，成为2026年房地产工作的任务之一。据中指研究院监测，2022年以来，各地公积金政策就已成为各地促进住房需求释放的重要工具。2025年，全国各地推出公积金政策超300条。2026年以来，福建、银川、武汉等省市接连优化公积金政策，精准支持居民住房消费，包括提高公积金贷款额度、扩大提取支持范围、优化异地购房提取限制等方向。如福建在扩大提取支持范围方面，明确支持装修提取、支持购买车位提取、支持城市更新提取等。中指研究院预计，2026年公积金政策将更加细化，灵活调整公积金缴存政策（扩大覆盖范围）、拓展公积金使用范围、提升资金使用效率等将是政策聚焦点，进一步发挥公积金在惠民生和稳市场中的作用。在今年的政府工作报告中，房地产发展新模式提法由去年的“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”调整为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”。中指研究院表示，这意味着房地产新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设，预计2026年各地将进一步探索房地产基础性制度建设。另外，本次政府工作报告再提“白名单”，强调进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。政策靶向发力：初婚多孩家庭住房保障开启“精细化”时代政府工作报告在“更大力度保障和改善民生”中提及“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。对此，中指研究院分析认为，将住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”任务中，支持人群更加具有针对性，初婚初育家庭住房保障、多子女家庭改善性住房需求是重点。预计2026年需求端政策或将更加体现精细化和精准性，住房政策与人口生育政策结合是重要方向。事实上，近期多地优化楼市政策，已经体现出政策精细化特征。如近日四川南充在全省率先探索将结婚支持纳入政策体系，为在该市范围内首次结婚登记的夫妻，按贷款额度的1%提供一次性个人住房消费贷款财政贴息，享受贴息政策的最高贷款额度为20万元。对于“加强初婚初育家庭住房保障”，上海易居房地产研究院副院长严跃进建议，一是建立保障性住房的优先倾斜机制，二是强化金融与公积金政策支持，三是探索“先租后买”的衔接模式。同时，持续落实落户等保障措施，让初婚初育家庭在“落户、安家、生娃、就业、教育”等方面实现一条龙的便捷操作模式，真正让小家幸福，助力家庭安居乐业。城市更新“三级跳”：迈向以“质”为核心的内涵式发展政府工作报告中提到，今年要高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施。加强城市基础设施生命线安全工程建设，提升高层建筑火灾防范和救援能力。建设创新型产业社区、商务社区，推动城市治理智慧化精细化，建设现代化人民城市。上海易居房地产研究院常务副院长崔霁分析认为，城市发展的阶段特征决定了城市更新的核心使命。梳理2024年至2026年政府工作报告中针对城市更新的表述变化，其战略定位始终与我国城镇化发展进程同频共振，呈现出清晰的三阶演进脉络。2024年是城市更新的民生破局之年，当年政府工作报告中以“稳步实施城市更新行动”为总基调，核心聚焦民生工程补短板，落脚点是解决群众身边的急难愁盼问题，核心是解决城市居住品质“有没有”的基础问题。2025年是城市更新的系统拓展之年，当年政府工作报告中以“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”为核心导向，在民生改造的基础上，进一步拓展了城市更新的边界与内涵，核心是补齐城市发展“全不全”的体系短板。2026年是城市更新的质效跃升之年，今年政府工作报告将城市更新置于“坚持城市内涵式发展，优化现代化城市体系”的顶层框架之下，以“高质量推进城市更新”为核心统领，不仅延续了老旧小区、城中村改造的民生底色，更新增了存量资产盘活等全新部署，最终落脚于“建设现代化人民城市”的根本目标。崔霁表示，这一表述的根本性升级，意味着城市更新不再是新型城镇化框架下的一项具体工程，而是推动城市发展模式转型、构建现代化城市体系的核心载体，核心是破解城市高质量发展“好不好”的根本命题。针对政府工作报告中提到的“盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产进入存量时代，城市增长驱动从增量转向存量提质增效。因此，考虑到供求关系、资源利用、传统建筑和文化保护，发展文旅文创等，盘活利用存量土地和闲置房屋设施将是未来房地产和城市发展的新模式。“首先，未来的保障性住房筹集，包括公租房、保租房、企业或学生宿舍，都可以通过存量盘活来解决；其次，各地发展文旅、文创、新式餐饮等，都可以把老式建筑，如火车站、老工厂、废弃酒店、闲置商办等盘活起来；再次，城市土地开发，优先考虑已经出让未开发或闲置的土地。”李宇嘉补充道。
