【业标镇管】昆山市千灯镇裕花园三期小区物业管理公开招标公告

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【业标镇管】昆山市千灯镇裕花园三期小区物业管理公开招标公告

昨天 08:56

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【业标镇管】昆山市千灯镇裕花园三期小区物业管理公开招标公告

一、招标项目名称：昆山市千灯镇裕花园三期小区物业管理

二、招标项目概况：昆山市千灯镇裕花园三期小区位于炎东路东侧，总建筑面积为79183平方米。建筑类型为：高层住宅。项目可收费建筑面积为47713.80平方米。

三、招标单位：昆山市千灯镇裕花园三期第一届业主委员会

四、报名时间和地点：

1.时间：2026年05月13日上午9:00至2026年05 月19 日下午16:00 前；

2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309室。

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309室；

2.现场领取招标文件时，需缴纳500元报名费。

六、投标申请人需具备的条件：

1.依法注册登记，具有独立法人资格；提供在有效期的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理；

2.信用中国网上查询无未修复的行政处罚记录及严重失信行为；在管项目被列入昆山市级及以上安全生产重大事故隐患项目且未销案的不得报名参与投标；

3.管理实绩要求有：昆山市域内有在管住宅项目（业态含高层建筑）且单个项目物业服务区域内建筑总面积10万平方米及以上；

4.近二年（2024年第二季度至今），昆山市域内在管住宅项目在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法（试行）》考核中被列为“问题项目”（原“黑榜”）的物业服务企业不得报名参与投标；

5.物业服务人需在《昆山市物业服务企业信用等级评定》中被评为甲级的物业服务企业（以报名时最新公布为准）；

6.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有5年以上管理经验，大专学历及以上，持昆山市三级项目经理证书及以上，年龄35周岁至55周岁；

7.曾被本项目业主大会解聘的物业服务人或法人股东等实际控制人参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标；

8.不允许挂靠及联合体报名；禁止与本招标项目其他报名投标人为同一个控股股东、实际控制人、单位负责人或法定代表人，或存在控股、参股、关联关系等。

七、重新选聘新物业服务人的服务标准、内容：

1.千灯镇裕花园三期小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（昆发改〔2020〕64号），等级标准如下：

2.选聘物业服务人的收费标准：

物业服务收费标准：依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件，物业服务收费标准（元/月·平方米）：

3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：

（1）临停车辆：按政府指导价临时停车标准收费；

（2）地库车位：汽车停放管理费60元/月/辆；

（3）人防车位：汽车停放管理费60元/月/辆；

地库车位及人防车位管理费由物业服务人收取，主要用于地库及人防设施的日常管理及日常维护支出。人防车位租金专款专用，依法用于人防设施的维修改造，如后续政府主管部门制定具体规定的则按政府规定执行。

4.重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：

（1）小区路面车位使用费、临时停车费收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司，物业公司收取停车费应当开具正规发票。

（2）小区公共部位出租（物业用房、充电桩、广告、摊位、快递柜等场地租赁收入，租金收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司，物业公司应当提供以上费用的正规发票。

注：扣除补贴物业服务人管理费用后其余公共收益资金纳入招标人开立的公共收益监管账户，收入和开支按规定进行公示，接受业主监督；公共收益主要用于小区公共设备设施的维修保养和小区建设，按《市政府办公室关于印发昆山市住宅区公共收益管理实施细则的通知》昆政办发【2025】12号规定执行。

5.重新选聘新物业服务人的服务要求：

（1）物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需满足服务需求，具体人员不少于以下配置：

1)项目经理：1人；

2)财务、客服：2人；

3)秩序维护：10人（西南门及南门需安排人员执勤）；

4)保洁员：6人；

5)绿化：1人；

6)工程：1人；

7)垃圾分类督导：3 人（可由保洁员兼任）；

注：秩序维护门岗人员年龄不超过45周岁，秩序维护其余人员年龄不超过55周岁；保洁人员及绿化工年龄不超过65周岁；聘用退休人员需缴纳意外保险，其他物业工作人员合法用工；

（2）物业服务项目现状及整改要求：

1)根据苏府办【2024】76号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案。

2)每年应不少于一次聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善。

3)本项目消防、电梯、智能化等设备设施运行状况以投标公司现场踏勘核实为准（现场踏勘时可与业委会联系），用于设备设施整改修复的资金由投标物业服务人在投标文件（商务标）中体现，物业服务人需注明投资的资金明细；整改修复期限由物业服务人与业委会协商；中标物业服务人的投资资金汇入业委会账户，由业主委员会监督实行专款专用，按中标单位投标文件中整改方案实施，业主委员会负责审核审批与竣工验收。投资资金用完未完成的整改项目由中标物业服务人与业委会协商。

4)服务质量提升：①电梯及走廊增设护墙板、优化吊顶与地面铺装，对电梯内部进行防护美化升级；在公共区域增设特色标识与照明灯具，完善公区配套设施；②全面清理公共区域卫生死角，落实常态化保洁机制，保持小区整体环境整洁有序；③对小区公共照明设施进行全面排查检修，提升照明亮度与覆盖范围，保障业主夜间出行安全；④对小区现有绿化进行修剪养护，打造特色绿化景观区域；针对草坪踩踏问题，增设防护护栏或人行步道地砖，维护绿化景观完整性；⑤启用并维护好小区门禁系统，严格执行外来人员来访登记管理制度，筑牢小区安全防线。

5)电梯梯控管理不得与物业服务费缴纳进行绑定，物业服务人需通过提升服务质量、优化服务的方式，提高物业费收缴率。

（3）物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过；

（4）物业服务费的结算形式为包干制；

（5）业委会根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房；

（6）物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控员、项目经理等）需持证上岗；

（7）物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动；

（8）物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或转让其他公司、个人挂靠管理（电梯、消防设备等需聘请专业公司进行维保）；

（9）中标物业服务人须承担第三方招标代理费及本次业主大会咨询费；

（10）中标候选人应当在中标结果公示后7日内缴纳考核金10万元人民币到业委会基本账户并足额支付第三方招标代理费及本次业主大会咨询费，业委会在收到考核金后开具中标通知书。如物业服务人未在上述期间交纳考核金并支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补；

（11）物业服务人需每半年向业委会提交工作计划及工作报告；

（12）业委会代表业主大会与物业服务人签订物业服务合同时，同时与物业服务人签订考核协议并设定一定的奖惩处罚。考核以半年为周期，考核总分为100分；物业服务考核达到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罚：1000元人民币。79分及以下，按每低1分扣罚：2000元人民币。考核金低于8万元人民币时，物业服务人需在下次考核之前补足10万元人民币。具体考核细则和执行方案由业委会与物业服务人约定一致后执行。针对考核中发现的问题，物业服务人应在业委会规定期限内整改到位。期限内整改不到位或拒绝整改的，业委会可委托第三方进行整改，第三方整改所发生的费用从物业服务人考核金中扣除；

（13）本项目合同期内物业服务质量考核被昆山住建局评为“问题项目”的，第一次扣5000元，第二次被视为根本性违约，业委会有权召开业主大会解聘物业服务人（业委会不承担任何违约及赔偿责任）；

注：在物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由业委会督促整改，逾期不整改的，业委会有权召开业主大会会议解聘物业服务人，业主大会和业委会会不承担任何违约责任；由物业服务人承诺出资（投标时如有）用于小区设施设备整改的费用已发生的不予退还。

6.重新选聘物业服务人后的物业服务合同的签订：

（1）物业服务合同采用昆山市住房和城乡建设局监制的《昆山市物业服务合同》示范文本，由业委会修订正式文本，进行公示，公示后实施；

（2）物业服务合同期限拟定为叁年；物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。试用期6个月，试用期满前一个月内，业委会组织业主代表进行评估（参照签订的物业合同及考核协议）。评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到要求，进入整改期，整改期为2个月，期满后再次评估，仍不合格的，视为物业服务人无履约能力，业委会有权解除物业合同，并按此选聘方案重新招标。合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人应按此选聘方案重新选聘新物业服务人。

7.免责条款

同意将以下条款列入物业合同中物业服务人（乙方）免责条款中：

（1）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；

（2）**、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限；

（3）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；

（4）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；

（5）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；

（6）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；

（7）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但依照物业合同约定承担保管责任的，不在此限；

（8）除上述各款外，其他不可归责于乙方之事由的；

注明：业主、物业使用人延迟缴纳物业费不可归责于甲方。

八、投标申请人资格确定：

1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州物立方物业服务评估咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。

2.本次招标采取公开招标的方式。

3.公开招标方式：由业主大会授权业委会作为招标人。选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方组织实施（第三方招标代理公司由业委会从昆山市物业行业推荐的名录里选择），招标费用由中标物业服务人承担。

4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。

入围说明：

（1）本次公开招标入围物业服务人为3至5家；

（2）符合报名条件的物业服务人为3至5家的则全部入围参与投标；

（3）符合报名条件的物业服务人大于5家的，由业委会组织业委会成员及业主代表（业委会将以公告形式接受业主报名，业主代表总人数不超过10名，多于10名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）对报名物业服务人含高层建筑的在管住宅项目进行实地考察。由业委会及业主代表投票表决，确定5家入围企业。参评项目由报名物业服务人自行申报所有昆山市域内含高层建筑的在管住宅项目，由业主代表抽签确定；

（4）报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，招标人可以以协议方式选聘物业服务人（如协议选聘不成功，招标人可适当修改选聘方案中的招标条件和要求，再次招标，无需再次召开业主大会）。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。

5.评标委员会由4名评标专家及业委会推荐代表1名共5名组成，评标专家由业委会代表或监事会代表2名从昆山市物业服务管理协会评标专家名册中随机抽取；开标见证人：业委会成员及业主代表3人，区镇物业办1人，社区1人。

6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%，以开标时最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。

7.中标人的确定采取下列方式：

（1）评标委员会根据开标结果推荐3名排序在前的合格中标候选人；

（2）召开业主大会会议由全体业主对3名候选人进行表决产生最终中标物业服务人；如3名候选人中有放弃或者因不可抗力退出业主大会表决的，则由剩余的候选人参加业主大会的表决，退出的名额不再增补。

（3）如业主大会表决结果未有候选人得票占比达到法律法规要求的，由开标得分排序在前的候选人中标（退出业主大会表决的候选人除外）。

8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；

2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；

3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；

4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。外地企业必须以总公司名义报名，投标材料均需总公司名义。