第一章 >Q"eaJxE!l
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二手房屋交易各方的详细介绍(包括陷阱和漏洞) H(
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从昆山二手房屋交易的现状说起---- OP``g/x)
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说现状之前,先介绍一下二手房屋交易各方的情况: _gw~A{O
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二手房屋交易参与方主体如下: bYowEzieF
购房者,也称买家, 3#5sj >
售房者,也称卖家, lC^q}Bh:
居间人,也称房产中介、或房产经纪人 VI37
银行, 提供银行贷款、全款买房除外 $Fr$9 jq&
房产交易中心,过户、缴纳各种税赋、办理不动产证 cAIS?]1
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一、购房者: !U=;e ?o
1. 购房者定义: y{"8VT)
刚需,二套,三套,昆山户籍最多限购三套房 L88oh&M
购房者定义中,刚需应该是最多的,也是最迫切买房的,二套,三套依次递减, 8G(wYlxi
如果按照购房款的肥瘦来区分,刚需有比较多的购房款,因为是第一次购房,准备了比较充足的首付款,比较肥了,当然,也有些是按照30%准备的。 ;~xkT'
如果按照购房的经验来区分,刚需是最少或无任何经验,二套,三套依次递增, KA%tVBl
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刚需只要踏进了房产中介的门店,其实已经是房产中介的猎物了, ~TurYvf
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猎物又肥又单纯,又迫切购房,房产中介的最爱了,大餐送上门来,自然笑纳,当然是笑脸相迎客,这个内心的喜啊,不胜言表啊,真是天上掉下了人民币了。 L3i\06M
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二套、三套的买家的有些购房经验,但是比起职业化、阅人无数的房产中介来,还是小巫见大巫了。 B#sc!eLmU&
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其实,悲剧已经产生了,肥美的猎物遇到的是枪法精准的猎人,一打一个准,结果不言而语. ]NsbV
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(正规房产中介除外) HLTz|P0JZ
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2. 购房者资质问题, gp(w6:w
这个主要是涉及到银行贷款,当然,你是全款就不存在问题了。 S(/@.gI:f
这个资质不是购房资质,而是购房者的债务问题,这个也是需要重点考察的, #WfJz}P,!
如果购房者负债比较严重,违约比较多,征信很差,收入低或没有收入,即便是有购房资质,也是很难从银行那边申请到贷款买房了。 Ne
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很多没有责任的房产中介,根本就没有考虑到这一点,完全不顾购房者有没有资质购房,为了促成成交,获取居间费,或者违约金,更大的谋取购房者的首付款,而行骗购房者,说没有问题,我们可以跟你包装,有些购房者在于迫切购房的需求,也就同意了,这就为房产骗子中介提供了利润空间。 8Ck:c45v
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购房者是否真实存在? }7Pd\t G]
这个问题,好像是多余的? 没有购房者,怎么买房?房产中介图什么,后面会讲到。 (3=. 3[
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绝不是废话一句。 +O9l@X$l=
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3. 购房者的购房款, ^c.b@BE
购房者的购房款分一下几类: h`Y t4
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定金, eN,m8A`/S
在房产中介签订居间合同的时候,需要把定金转账给售房者,一般讲是这样的,但是有些房产中介是把定金转账到房产中介的账号,再转到卖家的账号,还有定金的多少,一般是2万,有些房产中介会诱导买家缴纳更多的定金,3万,5万不等,理由是说定金越多,让卖家承担更多的违约金,但是购房者也同样需要承担相同多的违约金,这里买家需要注意了,如果你违约,你支付了5万元定金,卖家是不退定金的,或房产中介吞了你的定金,你就是损失了5万元定金了,定金这块风险非常大。 (Tc ~
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首付款, N!Kd VDdT|
首付款是一笔巨款,如果购房者乱转账,有可能会损失掉首付款,当然,正规的房产中介一般不会,如果你遇到黑中介,就危险了。 AF **@
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有些没有经验,防范意识差,急于购房的买家,经不起中介的敲打,软磨硬泡,把首付款转账给中介,让中介去对接卖家,办理房屋交易,最后导致首付款收不回来了,造成巨大的经济损失。 ];j8vts&
首付款转账正确的做法是转账到银行指定账户冻结起来,或转到到相关第三方资管平台,但是很多买家不知道这样转账安全,或者中介忽悠买家把首付款转到中介账户,或卖家账户,如果中介或卖家卷款跑路,后果可想而知。 A\k-OP]
另外,防止首付款即房价总款,这个下面会讲到。 n |.- :Zy
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总之,首付款隐藏着巨大的经济风险,购房者须慎之又慎。 M>1V3sM
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中介佣金, .L6t3/^
一般是总房款的1%-3%之间协商,但是就有些中介不这么干,嫌钱少,交易快完成了,临时增加加急服务费,想方设法让买家出钱。你要多赚钱,也可以理解,但是不能这样赚钱,你可以增加一些增值服务,让买家切实享受到了这种服务,买家也是乐意付费的,不要以损害买家的利益来增加自己的收入。 7.akp
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贷款手续费, .hZ =8y9
这个贷款手续费,银行规定是不收取的,但是如果购房者的征信只是稍稍差 =a7m^e7
些,只要抬高点利息,也是能办理下来的,银行那边打点一下,也就过了, := *>:*.Kb
这个就是贷款手续费了。 ;?%2dv2d
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契税 @WFjM
契税就不用说了,买过房的都知道。 aLq=%fsV)
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其他小钱就不列举。 r}03&h~Hc&
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二、售房者: ~+^,o_hT
1. 售房者定义: rA{h/T"
售房者既卖家就不存在刚需的说法了, 28Q`O$=v
卖家只要把真实的房源发布在房屋交易平台网站或门店即可。 !A!zG)Ue<
就这么简单? uA\A4
远远没有这么简单,也存在巨大的交易风险, O(WFjmHx
售房者的房源信息是否真实的,是否被银行查封,是否被拿去抵押过,房产是否资不抵债,房产是否被拍卖等等 r|0C G^:C
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看看售房者如何损失了自己的的房子的: 2Z
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怎么操作,如下: zM[WbB+"m
房产黑中介会找一个假购房者,当然,这个假购房者是个真实的人存在,而且这个假购房者征信很好,没有负债,有购房者资质,但是他没有购房需求, |oO0%#1H
事情做完,给多少好处费。 $m{\<A
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卖房者迫切卖房,卖方者是不知道购房者的内情的,当假购房者支付了定金,接着支付完首付款的时候,这个时候,购房者提出要求,要求过户,卖家想贷款没有银行审批,连银行预审批都还没有办理,尾款也没有到账,怎么能过户,房产中介这个时候就忽悠卖家过户,卖家经不起,就同意了,这个时候房产中介勾结交易中心的工作人员(害群之马),把卖家的房产过户到假购房者,而假购房者和房产黑中介却拿这个房产证去做抵押贷款,获得了几百万的抵押房款。这个时候,卖家的尾款是拿不到了,你要拿到尾款,必须把抵押的几百万的房款还掉,换句话说,卖家的房子的总价就是首付款!房子已经是拿不回来了。 LhV4 ^\+
卖家损失得多大了。 ki}Uw#
售房者是存在着巨大的交易风险的。 +$8hTi,
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2. 售房者的款项 d5sGt#
获得全额房款,包括买家的定金,买家的首付款,买家的尾款。 ?55('+{l
缴纳个人所得税(满五唯一免征) PS \QbA
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其他小钱就不列举。 F fl`;M
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三、居间人: {jlm]<