以案说法丨【物业行业典型案例·第4期】
以案说法丨【物业行业典型案例·第4期】租户用电不当引发火灾，房东、租户、物业，责任怎么分？
自“以案说法”专栏开设以来，我们每一期用一个真实案件，为您讲清一个物业行业法律常识。今天第四期，我们把目光投向一个更揪心的场景——出租房起火了，租户用电不当是起因，可房东把房子隔了群租，物业消防有没有尽责，这些因素搅在一起，损失谁来赔？本期为您厘清这道责任算术题。
（图片由AI生成）
案例回顾
📌 案件详情 某小区一房东购买了一套二手房用以出租。该房屋原设计共有3间房，房东购买时房间内已被改造为4间房，房东购买后未恢复原状，继续按4间房对外出租。租户A从房东处承租了整套房屋后，以原价转租给4户租客，未赚取任何房租、水电差价。 某日，其中一名租户B因用电不当引发火灾，造成房屋及室内财产严重受损。房东就损失赔偿，将租户A、租户B及物业公司一并诉至法院。 物业公司向法院提交了火灾发生前半年的室外消防栓放水实验记录及放水照片，以及火灾房间所在楼层的每月灭火器检查记录。法院向相关部门调查火灾情况时，未获得该小区存在消防通道堵塞、消防管网无水无压的证据。 经消防大队现场勘察认定：火灾原因为租户B电气系统故障引燃周边可燃物，且租户B在烧水期间离开房间，导致火灾发生及蔓延。⚖️ 法院判决法院审理后认为：一、租户B承担70%的主要责任。租户B作为实际使用人，负有安全用电义务。其用电不当导致电气系统故障引燃可燃物，且在烧水期间离开房间，未能及时发现和阻止火灾蔓延，是火灾发生及损失扩大的直接原因，应当承担主要赔偿责任。二、房东承担30%的次要责任。房东作为房屋所有权人，在购买时即明知室内由3间改造为4间，购买后未恢复原状，继续按群租房出租。且未为承租人配备必备的消防设施，客厅隔墙采用木质材料，对火灾的发生及扩大存在过错，应当承担次要责任。三、租户A不承担责任。租户A虽然与房东签订了租赁协议并转租，但转租期间未赚取房租、水电差价，且对于火灾发生及损失扩大不存在过错，法院不予支持。四、物业公司不承担责任。物业公司提交了火灾前半年的消防栓放水实验记录、每月灭火器检查记录，且法院未获得消防通道堵塞、消防管网无水无压的证据。物业公司已证明履行了消防设施巡检义务，不存在过错，法院不予支持。📖 本案法律解析 这份判决确立了出租房火灾纠纷中一项清晰的归责原则：有过错才担责，过错大担重责，无过错不担责。 第一，谁引发火灾，谁承担主责。租户B用电不当直接导致电气系统故障引发火灾，且在烧水期间离开房间，未及时发现和阻止火势蔓延。这构成了明显的过错，依法应当承担侵权赔偿责任。法院判其承担70%责任，体现了“直接侵权人担主责”的归责原则。 第二，房东对出租房的消防安全负有不可推卸的管理义务。本案房东有两个过错：一是明知房屋被违规改造为群租房，购买后未恢复原状，继续按群租房出租，增加了火灾风险；二是未为承租人配备灭火器等必备消防设施，客厅隔墙使用木质材料，客观上加速了火势蔓延。作为房屋所有权人，房东对出租房的安全状况负有法定管理义务，不能“只收租不管安全”。法院判其承担30%责任，体现了“所有权人未尽安全管理义务应担责”的规则。这也是对所有房东的提醒：出租房屋，安全第一，违规隔断、消防缺失，出了事自己要买单。 第三，无过错方不担责，举证是关键。租户A虽为二房东，但转租不赚差价，且对火灾发生无过错，法院未让其承担责任。物业公司提交了消防栓放水实验记录、灭火器检查记录，证明已按规履行消防巡检义务，法院查明不存在消防通道堵塞、管网无水无压等情形，故物业不担责。这两方的“免责”，都建立在“无过错且有证据”的基础上。 第四，保留巡检记录，是物业公司的“防火墙”。本案物业公司能够免责，关键在于提交了完整的消防巡检台账。这再次印证了第二期的规则：物业尽责则免责，而巡检记录就是履职的关键证据。消防设施检查不能走过场，每一次放水实验、每一次灭火器检查，都应记录在案、妥善保管，关键时刻就是护身符。 第五，物业对装修违规隔断等行为的制止义务为何在此案中未导致赔偿责任？看到这里您可能会疑惑：小区里存在违规群租房，物业是否知情？是否也有责任？《苏州市住宅区物业管理条例》第六十五条确实规定了物业对违法变动房屋结构等行为的劝阻、制止和报告义务。但在本案的火灾损害赔偿中，物业最终未被判担责，关键原因在于过错与损害结果之间缺少直接因果关系。法院查明，物业公司履行了消防设施的巡检义务，火灾发生时消防通道畅通、管网有水有压，其职责未在“导致损失扩大”这一核心环节上缺位。物业虽可能因未及时上报群租问题承担行政责任，但在民事赔偿层面，其不作为与本次火灾损害后果之间的因果链条因消防设施完好而得以阻断。法院不支持原告对物业的诉请，核心判断是：物业公司提供了消防巡检记录，且“未获得存在消防通道堵塞、消防管网无水无压的证据”。这表明，在直接关乎火灾扑救和损失控制的“消防安全”核心义务上，物业公司尽到了责任。其“未制止群租违规隔断”的管理瑕疵，未被法院认定为与火灾损失有直接因果关系的侵权过错。法条链接《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条 被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。《苏州市住宅区物业管理条例》第四十三条第四款 物业服务人应当遵守有关法律、法规，按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列物业服务事项：（四）加强日常安全巡查，维护物业管理区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《苏州市住宅区物业管理条例》第六十五条 物业管理区域内禁止下列行为：（一）擅自改变物业的规划用途；（二）损坏或者违法变动房屋结构；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）违反规定装饰装修；（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）破坏或者擅自改变房屋外观；（七）将车库用于居住、生产经营；（八）违反规定停放机动车、非机动车，或者为车辆充电；（九）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；（十）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；（十一）违反垃圾分类管理规定处理垃圾，任意排放污水；（十二）从建筑物中抛掷物品；（十三）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；（十四）擅自摆摊设点、占道经营；（十五）损坏、挪用、停用消防设施设备，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；（十六）违反规定饲养动物；（十七）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。 有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
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