[法治宣传]【普法·微释法】新房已签约旧房未脱手，百万违约金要全额赔吗？ [复制链接]

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小李夫妇婚后育有一子，想改善孩子的成长环境，便开启了看房历程，最终将目光锁定在王女士所拥有的402房屋。在中介的介绍下，2023年5月21日，小李夫妇与王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定402房屋成交总价为510万元，小李夫妇需在上述合同签订之日起5日内向王女士支付定金10万元，双方应于2023年9月21日共同办理房屋不动产转移登记手续，且小李夫妇应在不晚于不动产产权转移登记办理完毕前3个工作日将第一笔首付款425万元支付给王女士。

合同签订后，小李夫妇向王女士支付定金10万元，后开始积极筹备卖自有房事宜，准备用卖房款作为购买402房屋的主要资金来源。因出售房屋不顺利，其积极与中介沟通，并采取降价出售，督促中介带看等方式，推动售房进展。但是截至2023年9月中旬，小李夫妇仍然没有卖出其所有的房屋，亦未向王女士支付首付款。

此时的小李夫妇向王女士表示家中只有小李一人挣钱养家，已经没有能力再购买402房屋，并向法院提交相应微信聊天记录、带看记录及房屋降价记录予以证明。对此，王女士表示这些证据与本案无关。同时，小李夫妇向法院提交某两个售房中介机构成交记录，证明402房屋所在小区同户型的出售情况，售价不仅没有下降反而上涨，双方约定的违约金过高，且其二人已向王女士支付定金10万元足以弥补王女士的损失，不应当再向王女士支付其他违约金。

王女士表示，上述成交记录与402房屋无关，且挂牌价并非真正成交价，小李夫妇应当按照合同约定支付违约金共计102万元，同意已支付的定金10万元进行折抵，再向王女士支付违约金92万元。

首先是“赔不赔”的问题。本案中，因小李夫妇未在约定的期限内向王女士支付购房款，系违约方，且在双方签订的合同中，既约定定金又约定违约金，王女士选择适用违约金条款于法有据，小李夫妇应当赔偿违约金。

其次是“赔多少”的问题。一般而言，违约金系合同双方的约定，违约金的数额应以约定为依据，只有在约定的违约金过分高于或者低于违约造成的损失，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少或增加。但违约金的主要功能是为填补因违约给守约方造成的损失，故当约定的违约金超过造成损失的30%的，法院一般可以认定为过分高于造成的损失。

本案中，根据法院在庭审中调查的情况，402房屋房价未有明显损失发生，且结合小李夫妇关于出售其名下房屋的相关证据，其二人一直采用降价等方式，想办法出售自有房屋，非故意违约，但小李夫妇的违约确实造成402房屋买卖合同无法继续履行，故结合案件事实，遵循公平原则、诚信原则进行衡量，认定以相当于402房屋总价款的20%（即102万元）支付违约金的标准过高，酌定违约金为20万元。

最后是“怎么办”的问题。为了避免陷入小李夫妇类似的困境，建议消费者在换房过程中，结合自己的购房需求，提前制定好攻略。在合同签订过程中，认真研读条款，明确自己的权利义务，当合同履行过程中遇到问题，及时与合同相对方沟通，善意地履行好应负的义务，并尽可能配合相对方避免或减少损失。

✍《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百八十八条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

✍《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》

第六十五条 当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。

约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。

恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。