心中一阵酸
:不懂就不要瞎解读。
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(2026-03-13 14:13) 
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WP( +jL^- 自然资源部38号文规定，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发直接卡死了住房供给，改变了供需结构，最终必然人为大幅推高房价
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ojh 文\丁彦皓-可信财商
I+JWDYk K4T#8K]aZF 一、新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，直接人为喊停房地产供给，改变供需失衡，最终人为推高房价
^b{ -y Wp2W :JX: 3月11日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）的第十条规定，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，直接人为喊停房地产供给，改变供需失衡，最终人为推高房价
z+@ CzHCN $H0diwl9R 各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积
Om%HrT C\-Abq c 经地方人民政府依法批准，但实际未使用的建设用地，可由原批准用地机关撤回用地批准文件，涉及的占补平衡指标仍然有效
^O>G?a OGl> i 对实现“一张图”联网的省（区、市），实施建设用地规模规划期总量管控机制，由省级人民政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标
Z|78>0SAt 01N]|F: 从省级层面把控建设用地总规模，将限制建设用地无序扩张，也将对房地产用地产生间接约束，同时增加了省内建设用地的统筹调节灵活度，有利于保障更为迫切的建设用地需求
O $dcy! v %?y5w 要求新增建设用地规模不能比盘活存量土地（如闲置、低效、批而未用的土地等）规模多，推动地方优先利用存量建设用地，有利于推动建设用地节约集约利用
>Xz=E0;^Ua ~Te9Lq | 二、供给卡死，大规模释放各类需求与强力金融支持的最终结局就是核心城市的房价与地价会急速上涨
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&/9wi>!q A/bxxB7w 本次政策导向较为鲜明，新增建设用地指标向盘活存量倾斜，用增量倒逼存量低效用地盘活利用，推动城市内涵式发展
3o).8b_3g U,G!u =+ 预计未来房地产开发用地新增供给受限，住房需求的满足将更依赖存量盘活，在供给大幅降低，但是各类需求被释放的背景下所出现的唯一结局就是人为推高房价，成为中国房地产人为推高房价的核弹级政策
$x5,Oe n kzky{0yKk= 2026年的政府工作报告关于房地产的表述是因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等
"o| f Sn o7Ru2 显然自然资源部的38号文所规定的新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发是贯彻政府工作报告中的“控增量”、“去库存”以及“盘活存量商品房”定性
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@ve4rc/LI 现在国家对房地产的一切政策导向都是全力释放各类潜在需求与提供金融支持，让地方政府全力人为推高房价、收储、拆迁与去库存
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': LBc=% /KL;%:7 供给卡死，大规模释放各类需求与强力金融支持的最终结局就是核心城市的房价与地价会急速上涨
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[h\ 一旦房价上涨形成赚钱效应，各类观望资本必然会大规模进入，急速推高房价，盘活存量，去库存，化解开发商前期积累的巨额债务，也让有限的土地供给获取更多的土地财政，夯实地方政府的财政收入与化解地方政府的债务
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bHJKX>@{ 目前中国房地产市场急速解决的问题表面看是去库存，但是本质是盘活存量，高效利用有限的土地资源与高价卖地，通过土地财政回笼社会资本
{|R@\G.1( y15 MWZ 但是前提是人为拉高房价，形成赚钱效应，让社会居民存款蜂拥而入，高位接盘地方政府与开发商前期所积累的巨额债务，出清以往发展的积弊，为未来的经济发展扫清障碍
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ESF9 ,H_b@$]n8 三、人为拉高房价，形成赚钱效应，一旦行情逆转，市场情绪由悲观演变为积极，各类潜在需求自然会蜂拥而入
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}ES/<an E?V PCx 通常存量土地主要分为三类，即
98c##NV(7| 9 S<87sO 审批了，但是暂时没有供应或者流拍的土地，自然资源部的38号文规定，这类土地由原批准用地机关直接撤回用地批准文件
S_Tv Ix/7& 土地拍卖成交，但是超过一年未开工，或者开工了，但是无力继续建设的土地，标准是开工建设用地不足1/3或者投入资金不足25%，这种地一般在暴雷的开发商或城投的手中
2&e2/KEWR 低效用地，主要指城中村与旧厂矿
]q,5'[=~4h 其实，解决土地拍卖成交，但是超过一年未开工，或者开工了，但是无力继续建设的土地以及低效用地关键是让其满足各类潜在住房需求，实现资源的盘活与去库存
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VV\biO] p"xti+2, 但是在房地产低迷期，各路资本都在观望，不敢下场，基于此，必须人为拉高房价，形成赚钱效应，一旦行情逆转，市场情绪由悲观演变为积极，各类潜在需求自然会蜂拥而入
Dw%V.J/&o 9/8#e+L 而政府在这一过程中主要会从四点入手，即
SxX2+|0g`g 7o+JQ& fF; 取消限购、限贷以及限离等遏制需求的政策，释放各类潜在住房需求
f *Xum[ 降低首付、贷款利率以及提高公积金贷款额度等方式实施金融支持
sI M^e 降低，甚至取消各类税费，降低交易成本
z%4 E~u10 卡死土地供给，降低供给，改变供需结构
J|O=w( 现在摆在政府面前的关键是必须尽快人为拉高房价，形成赚钱效应，改善社会预期与逆转市场情绪
>A]U.C O#}d!}SIp 四、一直以来地方政府拉高房价的关键措施就是卡死土地供给，人为制造供不应求
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目前解决中国房地产市场的关键利好有二，即
@Cnn8Y&' X@["Jjp 城市化与大城市化导致依然有大量的新增与改善型需求未被满足
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OhC 中国居民社会存款高达170万亿
d`XC._%^J 自然资源部的38号文规定新增建设用地规模不能比盘活存量土地（如闲置、低效、批而未用的土地等）规模多
{6y@;Fd WxLmzSz{xD 这就意味着将土地财政与盘活存量高度绑定，地方政府要想通过土地财政缓解财政压力，必须首先盘活存量土地，断然不能在存量闲置的前提下，继续出售新增土地，造成土地的严重浪费
8\AyKw |D@/4B1P 其实，为了获取土地财政收入，地方政府通常会持续无底线的增量供给突袭，无形中遏制了房价的上涨
+vDED OS1 "k ;j@ 但是一直以来地方政府拉高房价的关键措施就是卡死土地供给，人为制造供不应求，而这次这一拉高房价的措施从曾经的潜规则上升至国家政策层面最终会实现三大结果，即
v U4G w4 xr;:gz!h 前期的闲置土地被盘活
fGwRv% $^ 城市更新让存量房产的基本面大幅提升
k=nN#SMn 卡死土地供给，改变供需失衡，最终人为推高房价
hJ)\Vo 其实，这一轮禁止新增建设用地用于经营性房地产开发的目的有二，即
3 d 1$w UY ^dFbJ 改变供需结构，人为遏制供给，推高房价，盘活存量
lc:dKGF6 高价卖地，将社会财富收归地方政府
-T,/S^ 五、自然资源部的38号文所规定的新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发对激活房地产产业链与重拾土地财政具有核弹效应
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*M 目前中国的房地产市场呈现“结构化”的特征，诸多地区因房地产基本面持续走衰导致土地财政彻底归零，而只有房地产基本面在持续提升的地区才具备土地财政回笼社会资本的实力
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@ ; @|=JXSr!KY 决定房地产基本面的因素有三，即
"X[sW%# F ,k9@%{4 l 所在地区的产业附加值
2 cB){.E 人口、资本与高附加值产业的净流入
j;BMuLTm1 基础设施建设
9=l6NNe)| 由此得知，上海与深圳一带等极少数地区符合房地产基本面持续稳步大幅提升这一条件，其他地区由于房地产的基本面大幅走衰，更多是盘活存量，根本谈不上通过土地财政回笼社会资本一说
>*wF~ G*k T?DX|?2X 而土地财政对当地经济发展更多具有正面效应，地方政府通过土地财政回笼的社会资本可以借此扶持高科技产业、完善基础设施建设以及提升社会福利
|}?o=bO UI?AM 34 持续上涨的房价扩张社会资产负债表与激活房地产产业链，提升了当地居民的资产性收入与解决就业，最终共同推动地方经济发展
<[oPh(!V Q.b<YRZ 中国经济就是基于房地产所构建起来的，不仅仅是房地产产业链，更重要的是地方政府通过土地财政收归社会财富，推动经济的发展，而这一制度优势是印度、美国等根本不具备的，也无形中提升了中国与其全球博弈的竞争力
eG @0: ,Ky -3p> 但是国内对房地产的认识呈现“运动化”的特征，让其持续游离在支柱产业与牛鬼蛇神之间，认知漂移导致资源浪费与经济发展受困
^xNs^wC. .5tE, (<? 显然这次又要重拾房地产支柱产业属性，但是在结构化与行业休克的大背景下，要想激活房地产产业链，还需矫枉过正与响鼓需要重锤之策，显然自然资源部的38号文所规定的新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发对激活房地产产业链与重拾土地财政具有核弹效应
*E B`~s 7 6} a US.7:S-r" 房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2026年。
