如果大家不懂房价的逻辑的建议慢点喷，先看完。这里我会揭穿很多相关行业的语言陷阱和思维逻辑谬论。 4 )}>dxv
第一问，房价凭什么回正？ Df2$2VU
第一周期论，在2008年和2015年M1超过M2期间，中国的资产价格出现了较为明显的上涨，具体情况如下： ZR)M< *$
2008-2010年：2008年为应对全球金融危机，中国推出了四万亿计划，大量的信贷货币涌入市场，使得M1增速大幅提升并超过M2。在这一时期，股市出现了显著上涨，上证指数从2008年的1664点一路上涨到2009年的3478点。房地产市场也呈现出快速发展的态势，许多城市的房价直接翻倍。从70个大中城市二手住宅价格指数来看，在2009年9月到2010年12月期间，该指数平均同比增速为6.86%。 ~Hg*vCd ?
2015-2016年：2015年中国处于适度宽松的货币环境下，央行连续下调基准利率，M1增速再次大幅超越M2。股市方面，迎来了一轮轰轰烈烈的牛市行情。房地产市场也从2015年四季度起快速回暖甚至部分地区出现过热。2015年10月，M1增速开始超出M2，从统计局公布的70个大中城市二手住宅价格指数来看，也正是从这个月开始，同比增速摆脱了连续13个月为负的萎靡态势，到2016年5月同比增速达到4.6%，8个月的平均增速为2.34%。其中一线城市二手房价格指数表现更为迅猛，以2015年10月为基准，从前12个月3.59%的平均增速，猛增至随后8个月的平均27.35%。 ir\)Hz2P
那么2025年目前是什么情况，M1增速大幅提升：2025年9月，M1同比增速从年初的0.4%冲到了7.2%，M2的增速依旧稳定在8%附近，M1、M2剪刀差已缩减至1.2%。这与2009-2010年以及2015-2016年M1增速大幅超越M2的情况类似，历史上这两个时期都伴随着资产价格的大幅上涨。从理论上来说，M1是活钱，M1增速高说明经济信心在回暖，预期在变好，大家更愿意消费和投资，这有利于资产价格的上升。 nI(w7qhub
第二，租金回报率。 `\ IaeMvo
从目前来看，50-80万的房在工业区可以租到1800-2500，数据来自中介机构。在商业区200-300万的房可以租到3000-5000。收益率来到了2%-4%。而同期定存和理财分别是0.95%-3%左右，已经超出。很多人这里会说房屋折扣贬值，这里下段落展开说明。 wfu`(4
理解房价构成的基本体系，房价包含土地价格+建安成本。建安成本本身没多大差别，也就是汤臣一品的房子本质和4-5线县城的建筑成本差别不大，我们所指的房价一般指地价地租水平，而非房屋本身，可能大家都忘了，2016年以前，房产证和土地证是分开的，而现在合二为一了，大家错误的认为房价即房子的价格，这是认识上的很大误区。所以谈论折旧意义大不。 C-,#t5eir
第三，房价往往伴随着一个地区的经济增长活跃度，很多人都会说经济不好，裁员，感到压力大。看一组数据： NgsEEPu?
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根据公开数据，昆山市2022年与2024年相关经济数据对比如下： z,dF Dl$
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工业生产总值：2022年昆山市规上工业总产值为10810.98亿元，2024年这一数据为12398.42亿元，相比2022年增长了(12398.42-10810.98)\div10810.98\times100\%\approx14.7\%。 Cl& )#
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人均GDP：2022年昆山市常住人口为212.52万人，GDP为5006.66亿元，则2022年人均GDP约为5006.66\div212.52\times10000\approx235688元。2024年昆山市GDP为5380.17亿元，常住人口约为214.85万人（2023年数据为214.85万人，假设2024年略有增长），则2024年人均GDP约为5380.17\div214.85\times10000\approx250415元，相比2022年有所增长。 5oB#{h
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GNP：目前尚未找到昆山市2022年和2024年的GNP具体数据，无法进行对比。 4XiQ8"C
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吸引外资：2024年昆山市实际使用外资8.4亿美元。 fU%Mz\t
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新开工投产外资和境内资本：2024年昆山亿元以上新签约项目达256个，同比增长124.6%，总投资额突破千亿，达1064.2亿元，同比增长35.1%。全市亿元以上签约项目开工率达63.2%，投产投用率达31.6%，完成投资158.5亿元，但具体的新开工投产外资和境内资本的增长数据未明确单独列出... '@.Lg0`
据昆山市人民政府发布的数据，2022年和2024年昆山市居民可支配收入情况如下： f` - vnh^+
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2022年：居民人均可支配收入70269元，比上年增长3.5%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入80138元，增长3.1%；农村居民人均可支配收入44583元，增长5.1%。 I'n}6D.M
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2024年：居民人均可支配收入77146元，比上年增长4.6%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入87546元，增长4.3%；农村居民人均可支配收入49712元，增长5.5%。城乡居民收入比由上年的1.78:1缩减至1.76:1。 +Qzl-eN/+
可以说每年无论是宏观和微观基本面都在不断增长向好。再来看看另一组数据： e_rEu'[av
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根据中国人民银行2025年10月15日发布的前三季度金融统计数据报告： &FZ~n?;hQ
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存款余额：9月末，本外币存款余额332.18万亿元，同比增长8.3%。月末人民币存款余额324.94万亿元，同比增长8%。 %7\l
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贷款余额：9月末，本外币贷款余额274.33万亿元，同比增长6.5%。月末人民币贷款余额270.39万亿元，同比增长6.6%。 1`Bhis9X8
目前存贷余额正在不断攀升，一方面资金余额充足，另一方面贷款数量增加证明经济形势开始复苏。 ] ONmWo77o
第二问？目前我国出生率下降，人口老龄化严重，房子太多了根本没人住。 mB
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这个问题我也是列举一些数据： M#8_Qbvfk
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以下是2022年到2024年日本、韩国、澳大利亚的人口自然增长率和人口老龄化比率的相关数据： DmB?.l-
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日本： y<v-,b*
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2022年人口自然增长率为负增长，根据世界银行数据，2022年日本常住人口数为12512.5万人，2021年为12568.16万人，人口自然增长率约为(12512.5-12568.16)\div12568.16\times100\%\approx-0.44\%。2022年65岁以上人口占比约为28.7%。 EQHCw< e
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2023年人口自然增长率为负增长，从世界银行数据可知，2023年日本常住人口数为12451.67万人，2022年为12512.5万人，人口自然增长率约为(12451.67-12512.5)\div12512.5\times100\%\approx-0.49\%。2023年65岁以上人口占比达29.3%。 (Nf!E[ }Z
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2024年人口自然增长率为-0.4%。2024年65岁以上老年人口占总人口的比例达到29.1%。 n{m[
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韩国：
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2022年人口自然增长率为-0.16%。65岁以上的老年人口比例约为18.4%。 ):L0{W{
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2023年人口自然增长率暂无确切数据，据一些机构预测仍为负增长。2023年65岁及以上高龄人口占总人口比重已达19%。 ]yFO~ 4Nu
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2024年人口自然增长率暂无确切数据，预计仍为负增长。2024年12月，韩国65岁以上老年人口占总人口的比例超过20%，已进入"超老龄社会"。 /kO%aN
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澳大利亚： l?^}n(_.
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2022年人口自然增长率数据可根据出生率和死亡率推算，2022年澳大利亚出生率为11.6‰，假设死亡率为6.9‰（根据2023年数据估算），则人口自然增长率约为4.7‰。2022年65岁以上人口占比为16.8%。 u e!4By8T
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2023年澳大利亚出生率为10.8‰，死亡率约为6.9‰，人口自然增长率约为3.9‰。2023年65岁以上人口占比暂无确切数据，根据2022年和2024年数据推测在17%左右。 S[&yO-=p6
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2024年人口自然增长率约为(104200\div27204800)\times100\%\approx0.38\%。2024年65岁及以上人口占比为17.73%。 [cfX cl
这些国家无一例外都是出生率和老龄化问题非常严重的国家比国内情况可以说更严峻，按照以上逻辑这些国家涨房价绝无可能，有些人会说有很多有钱人带着钱去了这些国家，推高了房价，那么算你说到点子上了，实际上房价是否会上涨根本不取决于供需关系，而是货币的供给量也就是上文中提到的M1（狭义货币），只要钱一多，人去不去其实都没有关系，很多人海外有房产但基本不住，就是一个简单的逻辑。 ;_=dB[M
第三问，未来老房子会不会被淘汰？ iE
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答案肯定不会，未来你能住什么房子取决于你口袋里有多少钱并且愿意为此买单，如果你口袋里只够买一套老房子那么也只能住老房子，而且有一个第一性原理就是“地段为王”，但是大家别误会地段这个词，地段是会迁移的，地段的核心是所以资源便利度的总和，类似于教育，医疗，养老，购物，找工作难易程度，出行等等。也不是一尘不变的。综上所述，所以你现在即便手里握着的是一些你认为过时的房子也不用过分焦虑，比如一个从4-5线出来的年轻人去了上海，那么他或她首次购房也只能考虑远郊一房二房。 nIUts?mB
以上回答了一些大家比较关心和焦虑的问题，在晒出一些知名投行的分析报告： u*7>0o|H:
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汇丰和高盛对中国房地产的预测存在明显分歧，具体如下： ]q
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汇丰的预测：汇丰认为中国的房地产将在2026年回升。其依据是2025年新房销售同比回正，房贷利率也基本见底，供需缺口隐约出现，特别是一线城市的核心地段。根据各大城市库存的情况，汇丰预计最早在2025年年底的某些区域可能就会出现库存告急，部分区域已经到达了触底反弹点。 X#MC|Fzy@
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高盛的预测：高盛通过历史回溯15个经济体房地产泡沫的演化，认为典型调整周期房价中位跌幅30%，持续时长5-6年。因此认为中国房地产将在2027年触底。 OeQ~g -n
另外一条信息：2025年10月，美联储主席鲍威尔表示可能在未来几个月内结束缩减资产负债表的进程。意味着美元将开启新一轮QE，后续如果主要发达经济体一起开动印钞机，届时将会有很多热钱流入世界各地。 9}G<\
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第四问？我为什么不买黄金？ ]4 \6_J&
首先我们要知道黄金是纯避险资产，其唯一优势可能是变现快，而变现快的目的其实还是在为寻求新的优质资产做准备，不可能长期持有，而作为房产其功能不是简单的居住，还附有其他功能，如出租可带来现金流包括工业和商业地产。未来风向一转变当黄金出货切换货币的速度极有可能迅速冲进楼市，为什么不去股市和债市还有国外市场？答案很简单，这些市场都长过一轮了，再进去就可能高位接盘。而中国楼市对比海外楼市一正一负正好在洼地，所以极有可能冲进楼市。 O%} hNTS"
那么什么情况有这个苗头呢？就是看房的客户越来越多，但是迟迟不下手，中介公司成交量大面积萎缩，说明买卖双方已经起了心理拉锯，这时候大空头会出来逼空，如果市场上全是唱衰的声音，那么意味着有资本想进场。 `]/0 &
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再来聊聊中介公司，很多中介公司都觉得很无辜，为什么卖的贵卖的便宜都让他们背锅，实际他们自己也没有明白，他们经常说我们决定不了房价，房价是由市场决定的，刚刚前文已经提到，房价肯定不是市场说了算，更何况这个市场还不是一个充分竞争市场。中介的合力往往是一股类似于“风”的力量，可能他们自己也没有意识到，就是房价上行的时候，他们就往房东那边吹，火就越烧越旺；当房价下行的时候，他们就往买家那边吹，导致买家那边越烧越旺。而等他们停下来的时候当然他们要生存不会主动停，就是买卖双方都不下单的时候，他们可能会因为扛不住主动停，买卖双方重新回到平等的谈判桌上，这时候势头可能就扭转了，而真正的买房人为什么只能接最后一棒，因为前面已经有资本在排队进场了，等市场上铺天盖地的大涨消息的时候实际已经晚了。
