[热点新闻]以案说法【物业行业典型案例·第1期】下水道漏水反水，业主起诉，法院为何没支持 [复制链接]

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开栏语
      2025年，针对物业行业矛盾纠纷多发的热点、难点、痛点问题，为更好发挥司法助力基层治理的作用，在总结纠纷调处经验、开展实证调研的基础上，昆山市物业融合法庭整理编写了《物业服务规范发展司法指引》100问。即日起，我们将开设“以案说法”专栏，每一期用一个真实案件为您讲清一个物业行业法律常识。今天我们先从“下水道漏水、反水，业主起诉物业赔钱，法院为何没支持？”说起。
问 业主反映下水道漏水、反水，怎么办？
      处理房屋漏水、反水等类似的纠纷首先要确定漏水、反水的责任主体。在多层、高层住宅中，业主对建筑物内的专有部分和共有部分享有不同的权利，承担不同的义务。如果漏水、反水部位发生在相邻业主的不动产专有部位，应由相邻业主承担过错责任。如果漏水、反水部位发生在共有部位，而该部位又是管理人管理不当导致的，则管理人为责任主体，相邻的业主有义务配合排查和修复；如因相邻业主不予配合导致损失扩大的，应当根据过错承担相应责任。
      在漏水、反水相关案件纠纷中，受损方应当举证证明责任主体和损害范围。如果确定漏水、反水是共有部位，物业公司作为该共有部位的管理人，如无法证明其已经履行了相应管理职责（包括履行了正常保养、疏通等义务，或有损坏的情况下已经积极申请动用维修基金），应当负责承担相应责任。
     建议：漏水、反水原因通常隐蔽不易分辨，情形消失后也不容易再行鉴定。
      1.物业公司接到业主反应后，应当及时到场，排查漏水、反水原因，可邀请相邻业主、居委会等人员在场，采取拍摄视频、照片或邀请公证机关等方式协助业主固定证据，并可建议业主委托具有房屋维修从业经验的专业人员或机构出具意见；有争议的，可以建议业主及时提起诉讼，在损害仍在发生时申请法院委托鉴定机构进行鉴定，以查明漏水、反水原因，确定责任主体。
      2.受损业主还应注意，在损害发生后有义务及时采取措施，以避免损失进一步扩大，如因自身原因导致的损失的扩大部分，应当自行承担。
      以上是处理漏水纠纷的通用原则。但真摊上事儿的时候，业主最纠结的往往是：我家被泡成这样，到底能不能起诉物业公司赔钱？
      📌问：家里下水道反水，能起诉物业公司赔偿吗？
      🔍答：要看反水点在哪。物业服务的对象是公共区域和共有设施，如果问题出在业主自家的专有管道，起诉物业赔偿很可能得不到支持。下面这个法院的真实案例，就清楚地画出了这条责任线。

📌案件详情
      某小区楼下业主因楼上业主家卫生间专用S弯管道检修口破裂，导致楼下业主家卫生间墙面、客厅地板、客厅墙面、餐厅墙面、卫生间吊顶被泡，好好的装修毁于一旦。业主认为这属于物业管理不善导致，一纸诉状将物业公司告上法庭，要求物业承担维修费用。
      然而，查明的事实并不在物业身上。漏水的原因是楼上业主家卫生间专用S弯管道的检修口破裂，污水沿楼板缝隙渗漏到了楼下。
⚖️ 法院判决
      法院审理后认为，原告（楼下业主）向被告（物业公司）主张财产损害赔偿，但自认漏水原因系楼上业主家卫生间专用S弯管道检修口破裂导致，该S弯管道非属物业管理范围，故原告该主张，依据不足，不予支持。
📖 本案法律解析
      这份判决恰好印证了前述责任划分原则：本案破裂的S弯管道位于楼上业主家卫生间内，属于专有部分，由该业主自行管理维护。物业公司对专有部分没有维修养护义务，自然也不对专有部分的损坏承担赔偿责任。受损业主的正确维权路径，是直接向楼上邻居主张赔偿，而非起诉物业。

法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《苏州市住宅区物业管理条例》第七十二条第一款 国家规定的保修期届满后，物业的维修责任，按照下列规定划分：业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。