这几个月的楼市，真有点“反常识”。 r4D 6I,
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按照常理来说，天气炎热、人气旺盛的时候，传统的淡季中，中介应该少跑两趟，售楼处也应该慢慢来。但是经过两个月的观察之后就会发现： 市场依旧火爆得很。 aumXidb S
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我身边的几个本来很佛系的卖房的朋友，最近也开始悄悄地把挂牌的价格调高了，说话也变强硬了——之前还可以商量，现在一开口就被对方冷冰冰地回了一句： “就这个价钱，爱要不要。” -|DSfI#j
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你以为这是个别现象？那你得把两组数据放在一起看： 成交在回暖，挂牌在塌方 。一边是有人急着买，一边是有人不想卖。 w$5
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你说这行情能不火爆吗？ ;
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注意：挂牌量断崖式下跌19%！房价上涨的势头快要压不住了！ e<> Lr
01、成交量回暖了，而且不是“微增”，是“真在跑” p.2>- L
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先从大家最熟的成交量说起。 Z w5\{Z 0
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从六月份开始，深圳就成为了风向标。到6月28日为止，深圳新房和二手房合计成交量已经超过了1.1万套，比去年同期增长了22个百分点。 W7a s =+;X
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只看二手房的话，上周二手成交数量为1476套，环比增长了26.2%。贝壳在深发展的签约量环比增长了21%。 e^@/ Bm+B
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如果你有购房的经验的话就会知道： 成交并不是纸上谈兵，而是指来看房的人多了，谈价格的人多了，最后能够签约的人也多了。 S iw9_c
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市场由试探到出手的过程，往往意味着行情已经从底部开始回升了。 Uc0AsUu}?
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最重要的一点是： 目前房价上涨已经持续了4个多月，并不是那种一涨完就散场的短期行情。 wN)R !6
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注意：挂牌量断崖式下跌19%！房价上涨的势头快要压不住了！ &Jj> jCg
02、真正让人警惕的，是挂牌量断崖式下跌 %:o@IRTRU
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很多人都在关注着成交量，但是我认为你们应该去看的是 挂牌量。 =X X_C nn
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成交量是由买家的行为决定的，而挂牌量则是卖家的态度。 +>qBK}`
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如果出现“剪刀差”的话，市场就会立刻由可以谈判变为不能谈判、由等待可能更优惠变为现在的不能再等待了。 gSj-~k P
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根据易居研究院的数据，在8个重点城市（北京、上海、广州、深圳以及杭州、南京、成都和武汉）中， 目前二手房挂牌的数量大概为123万套左右。 W? UCo6<m
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虽然还很大，但是和去年的历史最高点相比，挂牌的数量下降了28万套，比例是19%。 ^z&xy41#B
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就是说将近两成的挂牌房源没有了。并不是因为交易量减少了，而是因为有买家不再愿意出售自己的房子了。 J#V `W&\,6
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还有点出深圳更加微妙的一层： 深圳挂牌量减少了大概18%左右。 c0 G/irK
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比例虽然没有达到平均数那样夸张的程度，但是也不能忽视深圳的需求密度更大、去化速度更快的特点，“挂牌减少”的“心理冲击”会更加明显。 qk,cp},2K
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注意：挂牌量断崖式下跌19%！房价上涨的势头快要压不住了！ c?R.SBr,'
03、为什么挂牌量会塌？两种原因，都指向“惜售” pn $50
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挂牌量减少的原因主要有两种： oNU* q
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第一条 ：行情回暖，真实的市场需求把一些房子直接消化了。买家发现有商机后就会选择购买，所以该房源就不再出现在市场上了。 GC\/B0!
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第二条 ：卖家预判后面更贵，所以干脆不卖了。当市场好时，挂出来的不一定能卖个好价钱；但是不挂的话，就可以把筹码攥在手中，等到下一次行情上涨的时候再出手。 a ;S^<8
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已经可以看出来了。 Ks p;bfe
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卖方的心态其实是很实际的：市场不好时挂出“试水”的价格，卖出去就算了；市场好转之后，人们反而会更加小心—— 因为价格上涨的概率变大了。 )ED[cYGx
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这样就形成了一种结构上的矛盾：想要购买的人越来越多，但是愿意出售的人却越来越少。市场的走向已经写入了天平上。 ;?o C=c
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04、供应端也在收缩，新房“水龙头”拧紧了 4AM*KI
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只因为挂牌数量减少了，并没有达到我所担心的程度。另外一条重要的信息就是 新房供应端的计划出现了断崖式的下跌。 _-&.=3\1
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大概的意思是：2026年的住宅用地供应计划中，很多城市的政策都比较严格，有的地方甚至采取了“一刀 切”的方式。 _Nn!SE
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比如：很多城市直接减半或者减去三分之二；而深圳虽然拍了几个地王，看上去很热火朝天的样子，但是你如果去看整个年度的土地出让计划的话就会发现，新增的商品房住宅用地并没有那么多。 bevT`D
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注意：挂牌量断崖式下跌19%！房价上涨的势头快要压不住了！ *e6|SZ &3
你能把它理解成什么？热闹来自个别地块，但冷淡来自整个大盘—— 未来能入市的新盘可能出现明显断层 。 +mA=%? l
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如果以后新房供应跟不上的话，那么市场就会更加偏向于“以时间换价格”的方式： 现在买不到更好的房子了，后面就更不容易买到同等水平的房子了。 Flxo%g};
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因此价格并不只是在成交环节表现出来，在预期的影响下也会影响到定价环节。 {K9E% ,w
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