[百姓话题]昆山一业主吐槽托管房屋失火贝壳省心租平台拒维修！ [复制链接]

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被投诉企业：苏州方嘉住房租赁有限公司（贝壳省心租），注册地址：苏州工业园区，投诉人房屋所在地：昆山市。投诉事项：一、消防设施配备责任界定存疑。《住房租赁条例》第七条规定出租住房应符合消防强制性标准。《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第十八条规定出租人应配备防烟雾口罩、报警哨、手电筒及灭火器材。该公司合同附件写“安全管理，即为房屋配备消防设备”，但客服在2026年5月7日通话中称“主要是协助”“实际执行看资产经理和业主沟通”，同一消防问题出现“配备”与“协助”两个口径，投诉人向住建部门反映后，未获关于消防配备责任归属的明确说明。二、消防巡查记录未提供。该公司未向投诉人提供所涉房屋的消防安全巡查记录或消防设施检查记录，投诉人向住建部门反映后，未获相关记录或合理解释，《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第二十三条规定疏散通道应保持畅通、窗户不得设置影响逃生的障碍物，所涉房屋是否符合标准无法确认。三、消防巡查制度是否建立存疑。客服称消防告知排查“取决于资产经理与业主沟通”，投诉人向住建部门反映后，未获关于该公司是否建立统一强制消防巡查制度的说明。此前投诉及部门回复：本人向昆山市住建局投诉，该局回复“昆山市非该公司所在地”、“矛盾纠纷建议协商解决或诉讼解决”。法律分析：昆山住建以“注册地不在昆山”为由推诿，但《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第五条规定消防部门负责出租房屋居住安全涉及的消防管理工作，消防安全管理责任基于房屋所在地，与该企业注册地无关，消防部门应对所涉房屋消防设施配备情况予以核查。法律依据：《住房租赁条例》第七条；《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第五条、第十八条、第二十三条；《中华人民共和国消防法》相关规定。投诉请求：恳请上级部门明确管辖归属，责令消防部门核查贝壳省心租所涉房屋消防四件套配备情况、消防巡查制度建立及执行情况。

托付之轻·责任之重
——致苏州方嘉住房租赁有限公司（贝壳省心租）的公开质询与行政投诉

  我曾以半生心血筑一屋安稳，以满心信任托一方品牌。两年前，我把家交到你手中，信“贝壳”之名，守“省心租”之诺，只求契约有温度、托付有回应、寻常人家能得一份踏实心安。

  我本是无权无势的普通业主，你是背靠品牌、手握规则、规模化运营的租赁平台。我以普通业主的身份，付之以真心；你以租赁平台的角色，报之以冷漠。如今，我不得不以公开之名，行维权之实：不为宣泄情绪，只为讨还公道；不为诋毁企业，只为唤醒责任与良知。

一、契约不公：跨合同强扣，春节断租，法理何在？

  2023年11月，我与贵司签订第一份《资产管理服务合同》（签约主体：苏州方嘉住房租赁有限公司，合同首页为“苏州方嘉佳房租赁有限公司”），期限至2025年11月，到期未结算。2025年12月10日，双方签订第二份独立合同（编号：TG2512597489），正在履行中。贵司在无沟通、无对账、无协商、无任何书面授权的情况下，单方面从第二份合同的租金收益中强行抵扣所谓“第一份合同多打款”，掐断了我正常应得的租金。

  《民法典》第568条（法定抵销）规定，当事人主张抵销应当通知对方，抵销不得附条件或者附期限；第569条（约定抵销）规定，标的物种类、品质不相同的，经协商一致也可以抵销。贵司《资产管理服务合同》第3.3.3条仅授权“同一合同终止后的结算抵扣”，从未授权跨合同抵扣。第一份合同已于2025年11月到期但未结算，所谓“多打款”未经双方确认。两份合同独立签订、独立履行，贵司从未以书面方式通知“多打款”的事实及金额，更未协商一致。单方跨合同扣款行为，涉嫌违反《民法典》第568条、第569条之规定。

二、安全失管：治安违法瞒报与消防安全失职

（一）治安违法事件隐瞒不报

  我自公安机关告知，才知晓房屋曾涉治安违法事件。贵司在警方已查处的情况下，长期沉默、从未正式告知，仅以“不知情、口头否认”搪塞，拒不提供身份核验、居住登记、巡查、上报记录。

  《江苏省租赁住房治安管理规定》第7条（出租人法定义务）规定出租人应申报登记居住信息、发现违法犯罪及时报告、经常进行安全检查；第24条规定未按规定申报的由公安机关责令改正、依法处罚。《住房租赁条例》第37条规定出租人应如实登记并报送承租人信息，发现违法犯罪应及时报告。贵司《资产管理服务合同》第5.3条约定“标的房屋出现重大事故或事件时，乙方应及时通知甲方”；第6.1.1条约定“甲方授权乙方全权代理处理租赁纠纷”；第6.2.3条约定“代甲方协调处理争议、纠纷，维护甲方权益”。贵司在合同中既承诺“应及时通知甲方”，又作为专业托管机构负有法定治安管理责任。警方已查处治安违法事件，贵司却称“不知情”，涉嫌未履行法定巡查、核验、登记、上报义务。

（二）消防安全管理失职

  作为受托管理的专业托管机构，贵司对出租房屋的消防安全依法负有管理责任。本人从未收到任何消防巡查报告或设施配备确认。

  《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第18条规定出租人应在每间居室配备防烟雾口罩、报警哨、手电筒，为每一承租户配备灭火器材；第23条规定疏散通道应保持畅通，窗户不得设置影响逃生的障碍物。贵司在合同附件“服务项目列表”中承诺“安全管理，即为房屋配备消防设备”。然而2026年5月7日客服通话中却称“主要是协助”“实际执行看资产经理和业主沟通”。“配备”是主动采购、安装、维护的第一性义务；“协助”是辅助配合，不包含主动采购和安装。同一家公司，同一份合同，同一个消防问题——合同写“配备”，电话说“协助”，涉嫌消防配备责任界定不清。更令人关注的是，客服的回复表明平台并未建立统一强制的消防告知和排查流程，而是将提醒业主配齐消防设备的责任交由一线资产经理“个人沟通”。

三、诚信失守：账目混乱，拒绝透明

  贵司对外标榜“收益透明”，宣称“实际租赁期间，承租人支付的租金全部作为您的预期收益”，对内却账目前后矛盾、无法自洽，面对对账要求，拒不提供原始凭证、资金流水、结算依据。

  《住房租赁条例》第16条及《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》第11条均要求住房租赁企业不得拒绝提供重要信息。贵司承诺“收益透明”，却涉嫌账目不透明。

四、虚假宣传：宣传与事实严重不符

  贵司以“贝壳省心租”品牌宣传“透明、规范、专业”“收益透明、收入可享、高效换租”“让业主省心”，实际经营行为与宣传严重不符：“透明”之虚——账目混乱、拒不提供凭证；“规范”之失——跨合同强扣租金；“专业”之缺——治安违法瞒报；“省心”之伪——业主被迫公开维权。

  《消费者权益保护法》第20条规定不得作虚假宣传；第55条规定欺诈行为可主张三倍赔偿。“省心租”的宣传用语属于对服务质量的具体承诺，当实际服务与宣传严重不符时，涉嫌构成虚假宣传。

五、合规存疑：逃避监管与格式条款不公

（一）异地经营未设分支机构

  贵司注册于苏州工业园区，实际经营在昆山，设有办公地点、开展房源招租、管理租客等业务。跨县（市、区）经营应当设立分支机构。

  《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）第一条规定跨区域经营应设立独立核算法人实体；《江苏省市场主体住所与经营场所分离登记办法》第4条规定仅在同一县（市、区）内可免于分支机构登记；《住房租赁条例》第15条规定住房租赁企业应报送开业信息。贵司是否已在昆山设立分支机构、是否向昆山住建报送开业信息，经投诉人向有关部门反映后未获明确说明。

（二）合同格式条款不公

  贵司《资产管理服务合同》多处条款不合理加重业主责任、免除平台义务。《民法典》第496条、第497条规定格式条款提供方应遵循公平原则，不合理免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效；《消费者权益保护法》第26条禁止不公平格式条款；《侵害消费者权益行为处罚办法》第12条禁止单方享有解释权、第15条规定了相应罚则。

  具体涉嫌无效条款包括：第3.1.5条及补充协议第4条约定承租人违约金由乙方收取、甲方不得主张；第8.1条约定甲方原因解除需双倍返还招租定金、赔偿乙方全部损失、赔偿承租人违约金，而第8.2条约定乙方原因解除仅支付一个月预期收益，责任不对等；第6.2.4条约定甲方不可撤销地授权乙方以自己名义行使出租人权利、相关款项归乙方所有；第1.3.2条、第5.2条、第5.4.2条、第5.4.4条多处约定“乙方有权根据……自行决定”，未明确具体情形、范围、程序，未赋予业主协商或异议的权利。

（三）未采用合同示范文本及未办理相关备案

  《住房租赁条例》第28条规定应使用合同示范文本；第19条规定应设立资金监管账户；第41条规定未备案合同应责令改正、警告，拒不改正处2-10万元罚款。贵司是否采用示范文本、是否办理合同备案、是否设立资金监管账户，经投诉人反映后未获明确说明。

六、住建部门投诉事项

  被投诉企业：苏州方嘉住房租赁有限公司（贝壳省心租），注册地址：苏州工业园区，投诉人房屋所在地：昆山市。

  投诉事项如下：经投诉人向昆山市相关部门反映后，未获关于该公司是否已向经营所在地住建部门报送开业信息的说明或证明材料。该公司注册于苏州工业园区，但昆山市市场监督管理局高新区分局现场核查确认“现场经营公司为苏州闹海科技有限公司第七分店”，该分店经营范围不包含“住房租赁”，而该公司在昆山开展住房租赁经营活动，依法应向经营所在地住建部门报送开业信息，但投诉人经向昆山住建部门及市监部门反映后，均未获明确答复或相关证明材料。经投诉人向昆山住建部门反映后，未获关于该公司是否已设立住房租赁资金监管账户并向社会公示的说明或证明材料，该公司从事转租经营，依法应设立资金监管账户。经投诉人向昆山住建部门反映后，未获关于住房租赁合同是否已向租赁住房所在地房产管理部门备案的说明或证明材料，该公司合同标的房屋均在昆山，依法应办理备案。该公司使用自行制定的《资产管理服务合同》，经投诉人向昆山住建部门反映后，未获关于是否采用国家公布的合同示范文本的说明或证明材料。

  此前投诉及部门回复：本人向昆山市住建局投诉，该局回复“昆山市非该公司所在地”、“注册地不在昆山。矛盾纠纷建议协商解决或诉讼解决”。

  法律分析：昆山住建以“注册地不在昆山”为由推诿，但《住房租赁条例》第四条规定“本行政区域内”指房屋所在地及经营活动发生地，而非企业注册地，昆山住建负有法定监管职责。第三十一条要求房产管理部门应“加强对住房租赁活动的监督检查，依法及时处理违法行为”，不得以“可诉讼解决”为由拒绝履行行政监管职责。

  法律依据：《住房租赁条例》第四条、第八条、第十五条、第十九条、第二十八条、第三十一条、第四十一条；《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）第一条。

  投诉请求：恳请上级部门明确管辖归属，责令昆山市住房和城乡建设局依法调查处理，核查该公司是否向昆山报送开业信息、是否设立资金监管账户、是否办理合同备案，并依法予以查处。

七、市监部门投诉事项

  被投诉企业：苏州方嘉住房租赁有限公司（贝壳省心租），注册地址：苏州工业园区，投诉人房屋所在地：昆山市。

  投诉事项：格式条款涉嫌单方享有解释权。该公司《资产管理服务合同》中多处约定“乙方有权根据……自行决定”，包括第1.3.2条“乙方亦有权根据市场情况及标的房屋状况，在本合同约定的租金区间内寻找承租人”、第5.2条“乙方有权根据房屋的实际情况自行决定对标的房屋进行必要的配置”、第5.4.2条及第5.4.4条多处约定“乙方有权根据……自行决定”“乙方有权利进行相应的处理”，上述条款未明确调整的具体情形、范围、程序，未赋予业主协商或异议的权利，涉嫌违反《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条关于禁止经营者规定单方享有解释权或最终解释权的规定。合同格式条款涉嫌不公平、不合理。该公司《资产管理服务合同》中违约责任设置不对等：甲方（业主）原因解除合同需双倍返还招租定金、赔偿乙方全部损失、赔偿承租人违约金；乙方（平台）原因解除合同仅支付一个月预期收益，涉嫌违反《消费者权益保护法》第二十六条关于不得加重消费者责任、免除经营者责任的规定。第3.1.5条及补充协议第4条约定承租人违约金由乙方收取、甲方不得主张，将租客违约收益全部归于平台，业主承担空置期损失，双方权利义务失衡。涉嫌虚假宣传。该公司宣传“收益透明”“规范、专业”“让业主省心”，但经投诉人反映后，未获关于账目及原始凭证的合理解释或证明材料，宣传内容与实际服务是否相符存疑。

  此前投诉及部门回复：向昆山市市监局高新区分局投诉，该局回复“现场未发现苏州方嘉住房租赁有限公司，现场经营公司为苏州闹海科技有限公司第七分店，该公司表示与苏州方嘉无直接关系，被投诉公司注册地在苏州工业园区，非我局管辖，决定不予立案。”向苏州工业园区市监局金鸡湖商务区分局投诉，园区市监局回复“转昆山处理”。

  法律分析：昆山市监局以“现场未发现苏州方嘉”为由不予立案，但《住房租赁条例》第四条规定市监部门在职责范围内负责住房租赁活动的监督管理工作，该公司住房租赁经营活动发生在昆山，市监部门对辖区内虚假宣传、不公平格式条款等问题负有监管职责。现场核查发现“现场经营公司为苏州闹海科技有限公司第七分店”，但未进一步核查该场所实际经营主体即作出不予立案决定。苏州工业园区市监局对注册地企业亦负有监管职责。

  法律依据：《消费者权益保护法》第二十条、第二十六条；《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条；《住房租赁条例》第四条。

  投诉请求：恳请上级部门明确管辖归属，责令依法调查处理，核查格式条款及虚假宣传。

八、消防部门投诉事项

  被投诉企业：苏州方嘉住房租赁有限公司（贝壳省心租），注册地址：苏州工业园区，投诉人房屋所在地：昆山市。

  投诉事项：消防设施配备责任界定存疑。《住房租赁条例》第七条规定出租住房应符合消防强制性标准。《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第十八条规定出租人应配备防烟雾口罩、报警哨、手电筒及灭火器材。该公司合同附件写“安全管理，即为房屋配备消防设备”，但客服在2026年5月7日通话中称“主要是协助”“实际执行看资产经理和业主沟通”，同一消防问题出现“配备”与“协助”两个口径，投诉人向住建部门反映后，未获关于消防配备责任归属的明确说明。消防巡查记录未提供。该公司未向投诉人提供所涉房屋的消防安全巡查记录或消防设施检查记录，投诉人向住建部门反映后，未获相关记录或合理解释，《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第二十三条规定疏散通道应保持畅通、窗户不得设置影响逃生的障碍物，所涉房屋是否符合标准无法确认。消防巡查制度是否建立存疑。客服称消防告知排查“取决于资产经理与业主沟通”，投诉人向住建部门反映后，未获关于该公司是否建立统一强制消防巡查制度的说明。

  此前投诉及部门回复：本人向昆山市住建局投诉，该局回复“昆山市非该公司所在地”、“矛盾纠纷建议协商解决或诉讼解决”。

  法律分析：昆山住建以“注册地不在昆山”为由推诿，但《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第五条规定消防部门负责出租房屋居住安全涉及的消防管理工作，消防安全管理责任基于房屋所在地，与该企业注册地无关，消防部门应对所涉房屋消防设施配备情况予以核查。

  法律依据：《住房租赁条例》第七条；《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第五条、第十八条、第二十三条；《中华人民共和国消防法》相关规定。

  投诉请求：恳请上级部门明确管辖归属，责令消防部门核查贝壳省心租所涉房屋消防四件套配备情况、消防巡查制度建立及执行情况。

九、监管部门法定职责与两地推诿问题

  《住房租赁条例》第4条规定县级以上人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作，市监、公安等部门在各自职责范围内负责监管；第31条规定应加强对住房租赁活动的监督检查，依法及时处理违法行为。

  房屋在昆山，公司在苏州，本人先后向昆山市住建局、昆山市市监局、苏州工业园区市监局投诉，均被推诿：昆山市住建局回复“企业注册地不在昆山，相关信息应为其所在地主管部门负责解答”、“房屋租赁矛盾纠纷建议协商解决或诉讼解决”；昆山市市监局高新区分局回复“现场未发现苏州方嘉住房租赁有限公司，现场经营公司为苏州闹海科技有限公司第七分店，被投诉公司注册地在苏州工业园区，非我局管辖范围内，决定不予立案”；苏州工业园区市监局回复“转昆山处理”。两地均未对该公司涉嫌违法违规行为进行实质性调查处理，以“注册地不在昆山”为由推诿，未依法履行《住房租赁条例》第四条关于“本行政区域内住房租赁活动”的监管职责。

十、综合诉求

  本公开质询以公开之名，行维权之实，不为宣泄情绪，只为讨还公道；不为诋毁企业，只为唤醒责任与良知。贵司作为专业托管机构，在契约履行、安全管理、账目透明、宣传合规、经营备案、格式条款公平性等方面存在多处涉嫌违法违规行为。跨合同抵扣租金、治安管理失职、消防安全失职、账目不透明、虚假宣传、异地经营未设分支机构、不公平格式条款、未备案合同、未设资金监管账户等均属贵司应承担的法定责任。

  最后诉求：7个工作日内以正式书面文件、加盖公司公章逐项回应：

  1. 立即停止跨合同违规抵扣，恢复正常租金支付，并出具赔偿与补救方案；

  2. 就房屋涉治安违法事件是否隐瞒不报作出完整书面说明；

  3. 提供租赁期间租客身份核验、居住登记、日常巡查、违法上报等完整可查记录；

  4. 提供两份合同完整资金明细、扣款依据、原始凭证；

  5. 提供该套房屋消防设施配备书面确认单（含配备时间、配备清单、验收记录）、消防安全巡查记录、消防设施检查维护记录；

  6. 针对消防责任专项质问作出书面答复：合同承诺“即为房屋配备消防设备”与客服称“主要是协助”之间的差异解释——究竟是“配备”还是“协助”？业主以哪个为准？是否建立了统一强制的消防告知和排查流程？是否已为本案所涉房屋配备齐全消防四件套？是否进行过消防巡查？是否定期检查维护？

  7. 说明贵司在昆山管理的全部出租房屋的消防安全管理制度、巡查频次、档案建立情况、员工培训机制、隐患闭环管理流程及接受消防检查的记录；

  8. 公示在昆经营备案、资金监管、治安责任落实等全部合规材料，包括是否在昆山设立分支机构、是否报送开业信息；

  9. 对上述涉嫌无效的格式条款作出合法性说明及整改承诺，并说明是否采用《住房租赁条例》第28条规定的合同示范文本；

  10. 书面回复本公开质询信中各项质问。

  请贵司对所述事实逐一确认，如有异议请提供书面证据。逾期未回复或回复不实即视为对所述事实无异议、拒不整改。

郑重声明

  本文所述均为客观事实，证据完整留存，本人愿对所言承担全部法律责任。若限期内贵司仍以口头敷衍、拒不书面、拒不举证、拒不回应对待，本人将依法向上级部门实名投诉举报，并在法律允许范围内公开全部事实、合同、沟通记录与完整证据链，用合法途径维护自身权益，警示更多业主。

我本只想做一个安静、配合、守约的普通业主，不求特殊对待，只求公平履约；不求额外恩惠，只求不被欺、不被瞒、不被随意拿捏。只愿：契约有尊严，托付有回应，弱者有保障，强者有敬畏。莫让“省心租”变成万千业主的“闹心租”；莫让一生信任，最终只剩寒心与维权。

  本文仅基于本人名下房屋的履约经历展开评论，仅代表个人观点，不代表贝壳省心租全平台所有房源的普遍情况。本人愿对内容真实性承担相应法律责任。本文所述核心事实均有合同、通话录音等证据佐证。