那个得房率89%的“神盘”，我朋友住了半年就想换房。
第一次买房的时候，我跟大多数人一样，把“公摊小”当成选房的硬指标。销售说“我们得房率85%”，我眼睛就亮了；另一个盘得房率只有78%，我连看都不想看。
后来一个做了十几年中介的朋友跟我说了一句话：“得房率高不一定好，公摊小的房子，有些地方是拿居住体验换来的。”
我当时没太明白。直到我朋友买了一套得房率89%的房子，住了半年跟我吐槽，我才反应过来。
公摊小，先搞清楚小在哪
公摊面积包括什么？电梯井、楼梯间、管道井、公共门厅、过道、外墙水平投影面积的一半，还有设备层、值班室这些。
公摊小，不外乎几种可能：电梯少、楼道窄、门厅小、设备层压缩、墙体薄。每一项省下来的面积，都变成了你家的“得房率”，但代价可能藏在每天的出行里。今天就跟大家整理分析一下。
代价一：电梯少，早高峰等得崩溃
我朋友那套89%得房率的房子，两梯六户。他住17楼，早高峰等电梯经常要五六分钟。有次孩子上学快迟到了，电梯一层一停，到他那层已经挤满了人，他硬是没挤上去，最后拉着孩子走楼梯下去的。
他算了一笔账：全楼34层、两梯六户，就是204户人家共用两部电梯。按每户两人算，四百多人抢两部电梯。早高峰七点到八点半，电梯基本是满负荷运转。
他说：“得房率是高了，但那几个平方省出来的，全变成等电梯的时间了。每天早上多等五分钟，一年下来就是三十个小时。”
代价二：楼道窄、门厅小，搬运和推车都别扭
公摊小的另一个表现是公共过道窄。我朋友家那栋楼，楼道净宽只有1.1米。搬家的时候，沙发差点卡在转角上不来，最后拆了包装才勉强抬进去。平时推婴儿车，两辆车迎面过来，得有一辆靠边等着。
一楼门厅也小，放了两组信箱就没什么空间了。下雨天几个邻居同时等电梯，伞都没地方撑开。
代价三：设备层压缩，噪音和维修都受影响
有些得房率特别高的楼盘，把设备层压缩了，电梯机房、水泵房跟住户楼层贴得很近。我朋友家楼上就是电梯机房，晚上能听到电梯运行的嗡嗡声。他说最难受的不是声音大，是那种低频的震动，耳朵听不明显，但身体能感觉到。
而且设备层空间小，维修的时候师傅施展不开，检修时间更长。他有一次电梯故障，修了整整一天。
代价四：墙体薄，隔音差
公摊小还有一种做法是墙体做薄。外墙薄了保温差，冬天冷夏天热；分户墙薄了隔音差，隔壁说话大声点都能听见。
我朋友说，他家隔壁那户晚上看电视，他躺在床上能听见台词。后来在分户墙上加了一层隔音棉，花了三千多，但效果有限，因为墙体本身太薄，隔音棉只能补救一部分。
那公摊到底多少算合理？
我后来问了几位做建筑设计和房产中介的朋友，他们给的大致区间是这样的：
多层住宅（6层以下），公摊一般在8%到12%。没有电梯，公摊主要是楼梯间和墙体。
小高层（7到11层），公摊一般在15%到20%。有一部电梯，楼道和门厅占一部分。
高层（12到33层），公摊一般在20%到27%。电梯多、楼道宽、设备层大，公摊自然高。
超过30%的公摊，要仔细看公摊明细。有些超高层住宅公摊到30%以上，如果电梯配置、门厅空间、设备层确实到位，也合理；如果公摊高但公共空间并不宽敞，那就要问清楚公摊面积到底算在哪儿了。
得房率多少算正常？
得房率就是套内面积除以建筑面积。多层住宅得房率一般在85%到92%，小高层在80%到85%，高层在73%到80%。
得房率低于73%的高层，要看看是不是电梯配置特别多、门厅特别大。如果公共空间确实宽敞、电梯不用等，那得房率低一点换来的是每天的便利。如果得房率低但公共空间并不好用，那就要慎重。
说两句自己的感受
以前我也觉得公摊越小越好，得房率越高越划算。后来才明白，公摊不是“浪费”，是买公共空间和公共设施。电梯够不够用、楼道宽不宽、门厅能不能避雨、设备层会不会吵到你，这些都是公摊换来的。
我朋友那套89%得房率的房子，他现在挂出去卖了。他说：“得房率高，但每天等电梯、听噪音、楼道窄得推车都费劲，住着不舒服，得房率再高也没意义。”
当然，我不是说得房率不重要。在公摊合理的前提下，得房率高当然好。但如果得房率高到离谱，先别急着高兴，去看看电梯配了几部、楼道多宽、设备层在哪、墙体多厚。这几个问题问清楚了，你才知道那多出来的几个平方，是用什么换来的。
房子是拿来住的，不是拿来得房率的。住着舒服，比数字好看重要得多。
