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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
qZ4DO*%b3 ▣编辑：靓昆
qwN-VCj g;-CAd5 ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） q
LR)>$ JLjx4B\ sV-9 xh)i 4FYws5]$ NEX\+dtE~0 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 ]1klfp,` Ij" `pdp ~($h9* \ 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 B$fL);l- 1e } wDMU( V< J~:b1V 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ k }/0 B
wqw$6"~ 5@i/4%S 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ %zWtPxAf C\1Dy5 =!Ok 079{[ 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 U5" C"+
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I(C_}I>Wb 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 <
h( t W !dZC-U~ d8av `m PART01 z7NaW e 悲观者正确乐观者前行 f7mI\$CN N O'-HKHj [~x
Q l ,<%],-Lt[ 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 CYz ]tv}g: 9'}m797I' q$K^E PQ1\b-I 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 .Zo8KwkFY D{ c`H}/ ` ibEQ5 2 l r K5q 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 ^"l4 pm^[ve |06G )r& 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 k
kY*OA A!SHt7ysJ p=T]%k*^h# 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 [}.OlR3)
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7GpSW M6 ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 8hdd1lVKO8 Wa
, # 9[/Gd{` XC 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 H"m^u6Cmy- B|#"d hT ;l"z4>kt7 7u0!Q\ 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 evq *&.6\ j`(o
\Fd ) O]`CSTv'_ ▶ 行业规模重回2015 j$BM$q/c F?3a22Zg# > AJtoJ=j 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 7h, SX]4Q IX$ $pdQ flnoK%wi 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 V 9][a |K7JU^"OQ <Xv]Ih?@f` 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 C}%g(YRhb ^~?VD Jv a&"}Cb 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 [Cvo^cC 3}2'P C y1B3F5 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 J1hc :I<; 1Sr@$+VGO LsoP >vJG ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 u<:R Sg "4zT P!Ow o=7 -&F. 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 _= }Efy7 t /1KKEZM ',v
-&1R ^dld\t:tV7 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 [PdatL2 vQ$ FMKz7 ,a_\o&V 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 z1*8 5?
L6O* aZ| YOd 0dKe 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 b~z1%? ,aU_bve <%B sb}h,
▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 "oz qfh ^g"G1,[%w A7 C+-N 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。
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Gw 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 /z.Y<xOc bODCC5yL [8v v[n/ 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 sFsp `kf = ]K;" @Xts}(L PART02 P{
h;2b{ 寒冬＞破冰＞向春 Mpzt9*7R }.>( [\ q kFg@|#0v9 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 g ]e^; c_"]AhV~Mg 9LI #&\lba 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 |7LhE+E . K s%ar L'iENZ I$
tURjIt,I 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 Z%E;*R2+:> 4V@r aI-
$WED]X@X! ▶ 城市发展新篇章 g
4G& 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 @GNNi?EY ▶ 市场迭代新变化 i7 _Nv 深度调整期下的市场挑战与新生 1Rg tZp% D2z" Z@ O/ Ub{=g 变化1：四限一再放松，但底线还在 G:7HL5u 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 ry)g<OA >4
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K_B 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 ^K.
d|z 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 bFD
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n[C SaceIV %( 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 '#LbI v4 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。 +i HZ* Vb yGr~t 4
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Z5l'Ac 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 7)SG#|v[$ 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 awxzP*6 O< [h K9O%Sfs
hF 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 xV w9_il2a 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 1?%Q"*Y& Jmg<mjq/G Gmi ^2?Z( R!{ ^qHb 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年 je L RS8]; 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 E}6q;"[ v8
r K \ 14>WpNN tQ~vLPi$ 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 goBl~fqy0 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 mqe83 k% r:;nv D 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 Ya~*e;CW2 M~/7thP{ R<(kiD\?] ▶ 客户需求新气象 {;mT. [ 购入时机与产品选择趋向多样化 t 7#lRp& r'*x><m' 3kqO5+,C 2023买房吗？ KTL q~Ru 2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 fz>3 VS`
tj E&>3 {uZI 谁打算买房？ tV.qdy/]} 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 d ? Uj3G <KY \sb9 @2(7
ZxI 选择买哪里？ [l#
8}dy 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 NSs"I] D/U=zDpiB q~:H>;:G- zP554Gr ? 产品怎么选？ oW
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b 9d kuvk}: 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； <e&88 {jJ ''D\E6c\ yBKEw(1 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； s|HpN lB)%s~P:s +9 gI^Gt 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； =bKz$
_W IhR;YM[K p zr\<U` 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求； '0b!lVe n <,:;0{ <DeC^[-P 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； 3 bK.
8 |NMf ' $ 3g79pw2w= 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； )\aCeY8o ce 56$L8[ W0-KFo.' 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 1 sJtkge: wmV7g7t6 O~P1d&:L ▶ 趋势格局再革新 xxy
(#j$ 城市发展与市场衍变推动行业重构 b?^
CnMO CU`yi.)T{ ]9 A@iA 板块格局预判 SH ow~wxw 从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 6Dl]d %. C\`*_t |(eR
v?Qy@ sim D<&p 政策预判 !&(^R<-id ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” !#[B#DZc( ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 rd_! 'pG ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 1
lZRi-P ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 [LF<aR5 ^QG;:.3v h
4,g pV>t 地市预判 q9
S V<qg ▪政策严控城投举债拿地 ~ 7 w"$H8 kO3N.t@n ▪核心地块继续发挥主导作用 x&
a<u@[wa ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 M7`iAa.} ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出 B0+ r ▪城投开发能力或将倒逼提升 Z>l%:;H pLiGky a>H8, a 9cqq"-$G` 房市预判 / gH[|d 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 %|izt/B 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 DS| HN XM#xxf* Y R3bHX%T 县市预判 ?mi1PNps# 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 t,]E5,1 xg.o7-^M ']&rPv kL 于购房者2023年建议 zz m[sX} 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 x{_3/4 CT0 ~ w7E7r?)Wl| PART03 +tCNJ<S@l$ 房产测评权威榜单发布 S_ER^Pkg
}K.2 o"gt WAGH 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 # ? _8 *? V44M=c7E umuE5MKY< $! R]! s 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 B: ]%Iu | \- f^C}m &:?2IAe 获得“2022年度苏州价值企业”的有： A(@VjXl `#3FvP@&
△以上排名不分先后 "o}}[hRP =}K"@5J
Q<O(Ix 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： [/V i*Z oYmLJzCf
△以上排名不分先后 i_{b *o_an 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 j3 Ps<< eA [bh8Nj\E igO,Ge8} Qq{>]5<
还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 %] #XI r SL$ bV2T H"vkp~u]I 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 :vXlni7N[M cCB
YM G$oi>zt3 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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