第一章 }yM!o`
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二手房屋交易各方的详细介绍(包括陷阱和漏洞) `w%Qs)2
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从昆山二手房屋交易的现状说起---- ?/Z5%?6
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说现状之前,先介绍一下二手房屋交易各方的情况: Qx77%L4
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二手房屋交易参与方主体如下: / U"3LX
购房者,也称买家, Ba;tEF{X
售房者,也称卖家, H`8}w{ft&
居间人,也称房产中介、或房产经纪人 w'P!<JaZ
银行, 提供银行贷款、全款买房除外 ]Hrw$\Ky
房产交易中心,过户、缴纳各种税赋、办理不动产证 nnMRp7LQ-
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一、购房者: &fgfCZz'
1. 购房者定义: :-1
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刚需,二套,三套,昆山户籍最多限购三套房 FeuqqZ\=&
购房者定义中,刚需应该是最多的,也是最迫切买房的,二套,三套依次递减, UQ+!P<>w
如果按照购房款的肥瘦来区分,刚需有比较多的购房款,因为是第一次购房,准备了比较充足的首付款,比较肥了,当然,也有些是按照30%准备的。 Z~DR,:
如果按照购房的经验来区分,刚需是最少或无任何经验,二套,三套依次递增, |&rxDf}W
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刚需只要踏进了房产中介的门店,其实已经是房产中介的猎物了, 0%]F&|
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猎物又肥又单纯,又迫切购房,房产中介的最爱了,大餐送上门来,自然笑纳,当然是笑脸相迎客,这个内心的喜啊,不胜言表啊,真是天上掉下了人民币了。 x=VLRh%Gvl
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二套、三套的买家的有些购房经验,但是比起职业化、阅人无数的房产中介来,还是小巫见大巫了。 RL1cx|
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其实,悲剧已经产生了,肥美的猎物遇到的是枪法精准的猎人,一打一个准,结果不言而语. |ea
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(正规房产中介除外) O `a4
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2. 购房者资质问题, VAZ6;3@cd
这个主要是涉及到银行贷款,当然,你是全款就不存在问题了。 (T2\
这个资质不是购房资质,而是购房者的债务问题,这个也是需要重点考察的, b)@b63P_
如果购房者负债比较严重,违约比较多,征信很差,收入低或没有收入,即便是有购房资质,也是很难从银行那边申请到贷款买房了。 !Ytr4DtM
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很多没有责任的房产中介,根本就没有考虑到这一点,完全不顾购房者有没有资质购房,为了促成成交,获取居间费,或者违约金,更大的谋取购房者的首付款,而行骗购房者,说没有问题,我们可以跟你包装,有些购房者在于迫切购房的需求,也就同意了,这就为房产骗子中介提供了利润空间。 f;%\4TH
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购房者是否真实存在? w;KNS'
这个问题,好像是多余的? 没有购房者,怎么买房?房产中介图什么,后面会讲到。 5j-?Uf
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绝不是废话一句。 ;Fm7!@u^0
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3. 购房者的购房款, RJT=K{2x
购房者的购房款分一下几类: O{nM
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定金, p>GxSE)
在房产中介签订居间合同的时候,需要把定金转账给售房者,一般讲是这样的,但是有些房产中介是把定金转账到房产中介的账号,再转到卖家的账号,还有定金的多少,一般是2万,有些房产中介会诱导买家缴纳更多的定金,3万,5万不等,理由是说定金越多,让卖家承担更多的违约金,但是购房者也同样需要承担相同多的违约金,这里买家需要注意了,如果你违约,你支付了5万元定金,卖家是不退定金的,或房产中介吞了你的定金,你就是损失了5万元定金了,定金这块风险非常大。 ':_1z5
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首付款, ^%k[YJtB=i
首付款是一笔巨款,如果购房者乱转账,有可能会损失掉首付款,当然,正规的房产中介一般不会,如果你遇到黑中介,就危险了。 TSAVXng
有些没有经验,防范意识差,急于购房的买家,经不起中介的敲打,软磨硬泡,把首付款转账给中介,让中介去对接卖家,办理房屋交易,最后导致首付款收不回来了,造成巨大的经济损失。 8^6dK
首付款转账正确的做法是转账到银行指定账户冻结起来,或转到到相关第三方资管平台,但是很多买家不知道这样转账安全,或者中介忽悠买家把首付款转到中介账户,或卖家账户,如果中介或卖家卷款跑路,后果可想而知。 @b"J FB|
另外,防止首付款即房价总款,这个下面会讲到。 @EzO
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总之,首付款隐藏着巨大的经济风险,购房者须慎之又慎。 z\?cazQ
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中介佣金, $oU40HA)W]
一般是总房款的1%-3%之间协商,但是就有些中介不这么干,嫌钱少,交易快完成了,临时增加加急服务费,想方设法让买家出钱。你要多赚钱,也可以理解,但是不能这样赚钱,你可以增加一些增值服务,让买家切实享受到了这种服务,买家也是乐意付费的,不要以损害买家的利益来增加自己的收入。 eNw9"
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贷款手续费, DZ~qk+,I
这个贷款手续费,银行规定是不收取的,但是如果购房者的征信只是稍稍差 W:
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些,只要抬高点利息,也是能办理下来的,银行那边打点一下,也就过了, !`?*zf
这个就是贷款手续费了。 ;33LuD<h.
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契税 BX=YS)
契税就不用说了,买过房的都知道。 T`.RP&2/d
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其他小钱就不列举。 U 4ELlxGe
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二、售房者: V[T`I a\
1. 售房者定义: .,5N/p"aV
售房者既卖家就不存在刚需的说法了, XF 8$D
卖家只要把真实的房源发布在房屋交易平台网站或门店即可。 'CSIC8M<j
就这么简单? ]K(>r#'nH
远远没有这么简单,也存在巨大的交易风险, S.X*)CBB
售房者的房源信息是否真实的,是否被银行查封,是否被拿去抵押过,房产是否资不抵债,房产是否被拍卖等等 `cBV+00YS
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看看售房者如何损失了自己的的房子的: 8Qt'Y9|
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怎么操作,如下: l.Qv9Ll|b
房产黑中介会找一个假购房者,当然,这个假购房者是个真实的人存在,而且这个假购房者征信很好,没有负债,有购房者资质,但是他没有购房需求, ,3tcti~sZ
事情做完,给多少好处费。 HKZD*E((
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卖房者迫切卖房,卖方者是不知道购房者的内情的,当假购房者支付了定金,接着支付完首付款的时候,这个时候,购房者提出要求,要求过户,卖家想贷款没有银行审批,连银行预审批都还没有办理,尾款也没有到账,怎么能过户,房产中介这个时候就忽悠卖家过户,卖家经不起,就同意了,这个时候房产中介勾结交易中心的工作人员(害群之马),把卖家的房产过户到假购房者,而假购房者和房产黑中介却拿这个房产证去做抵押贷款,获得了几百万的抵押房款。这个时候,卖家的尾款是拿不到了,你要拿到尾款,必须把抵押的几百万的房款还掉,换句话说,卖家的房子的总价就是首付款!房子已经是拿不回来了。 r|>a;nY
卖家损失得多大了。 ZW0gd7Wh
售房者是存在着巨大的交易风险的。 nR1QS_@{L
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2. 售房者的款项 aOH$}QnS
获得全额房款,包括买家的定金,买家的首付款,买家的尾款。 &hb:
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缴纳个人所得税(满五唯一免征) bijE]:<AE7
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其他小钱就不列举。 &