[百姓话题]宝成大厦之为什么业委会成立不了 [复制链接]

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    昨天物业和业主开了个会议，双方僵持不下，没有结果。会议中提到业委会的成立，重新划分红线范围什么的，听得云里雾里的。我一直以为，只要我们业主都愿意，都签字同意了，把资料提交上去，慢慢走流程，哪怕资料不齐全我们再补，慢慢等，总会批下来的，可是我想简单了。

一：业委会成立遇到的问题：
      一个红线区内，只能成立一个业委会。宝成跟凤凰城是在一个红线区内，凤凰城已经有了业委会，所以没法再成立一个。
    律师提出：我们可以跟凤凰城业委会一起，加入他们，合并成一个业委会。
    物    业：我们是商业区，跟凤凰城住宅小区是分两块区域管理的。而且宝成的停车位，是优先保障商户的，要是合并，大量小区的车辆停进来，也影响 商户的营业。
    也就是说，可以申请重新划分红线区，因为宝成属于商业，凤凰城属于民用住宅。但商业区划出来后，就有一个争议点了：业委会成立要双过半才行。目前按产证面积，开发商拥有的建筑总面积最多（大部分没卖出去），开发商又是物业，所以，物业就是最大的业主；但按人数来算：我们业主人数是过半的。

然后就是一个死循环：


（注：1.红线范围是什么？简单来说，红线就是规划部门审批通过的用地控制线。开发商申报建设规划时，在地区平面图上，界定规划区域的边界线。一个红线范围内，可以划定为几个不同的物业管理区域，但一般来讲，开发商会根据红线图，备案成一个物业管理区域，他不会主动拆分物业管理区域的。而小区成立业主大会，选举产生业主委员会，是要根据物业管理区域来进行，一个物业管理区域，只能成立一个业主大会，相对应的，也只能选举产生一个业主委员会。
      2.怎么查我们所在的红线范围？业主可通过物业管理办公室、房地产开发商，或小区所在的区住建局、城市规划部门，或政府信息公开网等方式进行查询，确认小区的物业管理区域。
      3.业主委员会成员选票双过半指的是：“物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”和“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。）

二、为什么物业不希望我们成立业委会呢？  
    以下来源于简书，链接：https://[url][urlend6]/p/7e16a23b1eaf，作者：ca55f94e75e4
    业委会的职责是监督物业公司，在没有业委会的小区，物业公司把业主的共有收益据为己有，擅自动用小区的维修资金，服务质量每况愈下，业主却没有办法。一旦成立了业委会，就可以要求物业公司把共有收益支付至业委会的账户，成为全体业主的共有收益；由业主大会决定维修资金的使用，业委会具体实施，物业公司只是办事员而已；物业公司要公开收支账目；业委会可以监督物业公司的服务质量，对不符合质量要求的服务提出整改要求等。
    没有业委会的小区好比没有主人的家庭，管家说了算。物业公司好比是小区业主的管家，没有业委会的监督，物业公司可以随心所欲，想干什么干什么；有了业委会的监督，物业公司就必须要按照业主的意愿行事。谁都不愿意身边有一个监督自己，并且可以左右自己行动的人。因此，物业公司天然的不希望小区成立业委会。

根据《物业管理条例》和《业主大会议事规则》中关于业主委员会职责的规定，其中有这么几项：
（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；
（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；
（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用。


    所以，成立业委会，看似简单，实则困难重重。哪怕没有上述问题，物业也会对成立业委会设置重重障碍，或者成立后也会在业委会安插自己的人，把利益牢牢控制在自己手上。就像海葵和寄居蟹，虽然明面上物业是为业主服务，但暗地里，他们就像寄居蟹一样，不会让海葵发展壮大的。


其实，还有一个死循环：


   物业发布的6元物业费没人承认，也没人交；按原来2.5元交物业又不愿意，所以，没有人交物业费，物业只好继续承担亏损。可是他亏损又不愿意退出，只好继续承担损失。
    相比之下，物业的困境要更难办。我们无非就是成立不了业委会，但业主坚持不交费的话，物业将面临继续亏损。熬到最后，要么等业主都搬出去，要么他先亏损完蛋。从物业自述的现状来看，他先撑不住的可能性更大。
     如果真有那么一天，那我们业主的困境就解决了：他撑不下去走人了，我们没有物业需要对抗，成不成立业委会就没关系了。或者，到时有其他人买房，我们达到双过半了，业委会就能成立了。
     解决困境的办法还有一个：联合其他成立不了业委会的小区，通过法律诉讼，打官司，开创一个案例。
     这里不得不说法律的滞后性了。因为《苏州市住宅区物业管理条例》是2007年实施的，现在都过去十四年了，情况早有了翻天覆地的变化。但是某位评论帖子的人提醒过，法律不适用可以用案例。那么，反正也是做好了打官司的准备，也请了律师，通过这种方式闯出一条路。在新的法律出来前，给以后其他小区遇到类似问题提供指导；或者直接推动新法的拟定和实施。

    其实，物业的困境也有两个办法可以解决：要么同意以后继续是2.5元/平的物业费，我们正常交，物业正常开发票；或者是退出，公司破产清算，物业能把损失降到最低。

    以上算是我想出来的没有办法的办法，希望能抛砖引玉，论坛里的大神们都帮忙出谋划策。对于业主，特别是高层离不开电梯的业主们，我们现在的困境，也有可能是你们的将来，希望你们能早日警觉，小心避坑。

动人家奶酪啊

岂止是双过半，要双三分之二的业主数量和面积参与投票才行，双过半已经是2021年前的相关规定了

因为里面太灰暗，不能见光，所以成立不了

业委会存在一定自主性，所以比较困难，可以考虑成立物管会。

还是保利物业吗

是不是一起还是分开，
由凤凰城业委会直接去住建部门或者档案局，
调取小区规建图，
一切就会真相大白！
我个人不太相信，
这个地方会分两个红线范围。
该大厦和商业街会单独买的地？
想想都不太可能！
注意：由业委会作为主体出面调取规建图，
相关单位是没有任何理由拒绝的！