什么是住宅专项维修资金？
住宅专项维修资金是什么时候交存的？
使用原则是什么？
存在何处？如何监管？
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关于大家关心的问题
我们统一为业主梳理了如下相关问答
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
新建商品住宅在办理房屋交付备案时，先由开发建设单位统一交存住宅专项维修资金。开发建设单位在向购房人办理房屋交付手续时，应当出具由维修资金行政主管部门开具的省财政厅统一监制专用**，向业主收回已代交的维修资金。
业主交存的住宅专项维修资金由市住建部门代管，并以一个物业管理区域（小区）为单位设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账，明细核算到户。业主交存的维修资金按户核算，不能统筹使用。
根据住建部第165号令规定，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
我市住宅专项维修资金制度建立于2002年7月。目前所执行住宅专项维修资金管理的法律、法规、规章等依据有：《中华人民共和国民法典》、《住宅专项维修资金管理办法》（国家建设部、财政部第165号令）、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》（苏建房管〔2014〕208号）、《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》（苏府规字〔2012〕1号）等。
商品房屋专项维修资金的交存数额，按照产权登记的建筑面积计算，具体标准为：不配备电梯的房屋按照75元/平方米交存；配备电梯的房屋按照125元/平方米交存；住宅小区内单一产权独立式房屋，无论是否配备电梯，均按30元/平方米交存等，房屋的维修资金交存主体为购房业主。
交存的住宅专项维修资金归谁所有？业主出售住宅时，住宅专项维修资金余额如何处理?
住宅专项维修资金属于交存该笔资金的购房业主所有。当业主出售自己的住宅时，住宅专项维修资金余额不得提取。因此在办理住宅所有权转移前，房屋卖买双方可商定住宅专项维修资金余额的结算事宜。在住宅所有权转移后，住宅专项维修资金将随住宅所有权同时转移。
房屋过户后，是否需要办理住宅专项维修资金过户手续？
根据苏府规字〔2012〕1号文件规定，住宅专项维修资金随房屋登记转移而转移，业主无需办理住宅专项维修资金过户手续。
住宅专项维修资金自存入维修资金专户之日起计息，每年年末一次将利息分别计入每一账户，转作住宅专项维修资金滚存使用。其中：存期不满一年的按银行活期存款利率计息，存满1年的按1年期银行定期存款利率计息。
住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业用房等。
根据苏府规字〔2012〕1号文件规定，以下六种情况不得使用住宅专项维修资金：
①依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
②依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
③应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
④经营性设施设备以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；
⑤业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用；
⑥其他不应当列支的情形。
住宅专项维修资金的使用，应当遵循规范操作、公开透明、方便快捷、受益人和负担人相一致的原则。
根据《中华人民共和国民法典》规定：使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。改建、重建建筑物及其附属设施，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
住宅专项维修资金的申请主体一般有业主委员会、物业管理委员会、社区居（村）民委员会或物业服务企业、业主大会和相关业主。
住宅专项维修资金申请使用的备案阶段主要提供以下材料：
①《维修和更新、改造方案》；
②《维修和更新、改造费用预算分摊清册确认书》及《维修资金预算分摊清册》；
③《住宅专项维修资金使用公示》；
④《住宅专项维修资金使用公示证明》；
⑤《住宅专项维修资金使用备案申请表》；
⑥业主委员会备案表复印件、业主委员会授权委托书及经办人身份证复印件；
⑦物业服务合同复印件；
⑧申请使用维修资金申请书及方案论证相关资料；
⑨招投标相关资料、施工合同相关资料、相关照片及应提供的其他资料。
住宅专项维修资金申请使用的结算阶段主要提供以下材料：
①《住宅专项维修资金使用结算申请表》；
②《住宅专项维修资金使用项目验收报告》；
③实付工程款发票原件或电子票；
④《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及支付清册；
⑤维修（审计、监理等）合同原件及施工图纸等相关资料；
⑥审计、监理等报告原件；
⑦《住宅专项维修资金决算使用公示》；
⑧《住宅专项维修资金决算使用公示证明》；
⑨相关照片及应提供的其他资料。
住宅专项维修资金申请使用的尾款阶段主要提供以下材料：
①《住宅专项维修资金尾款申请表》；
②实付尾款发票原件或电子票；
③尾款支付清册及应提供的其他资料。
根据苏府规字〔2012〕1号文件规定，维修资金使用具体分摊原则：
①按小区、按幢、按单元、按户分摊，其中：屋面维修，由屋面庇护范围分摊；基础、外墙维修，由整幢楼分摊；地下室（车库）维修费用，由相关业主分摊。
②涉及整个小区维修，先由小区共有维修资金承担；共有维修资金不足部分，再由全体业主分摊。
③未售出房屋应分摊的维修费用，由开发建设单位承担。
④未交存维修资金或者续筹不足，发生的维修由涉及范围相关业主自行筹资承担。
哪些情况可以通过应急申请程序使用维修资金？应急程序可简化哪个环节？
《苏州市住宅区物业管理条例》规定：物业保修期届满后，发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情形之一，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，业主大会、业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金：
（一）外墙、屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；
（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（六）消防设施损坏，危及公共消防安全的；
（七）其他危及房屋安全和人身、财产安全的紧急情况。
应急维修费用向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有部分面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。
对本条第一款规定的应急维修情形相关主体未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，镇人民政府（街道办事处）和县级市（区）物业管理行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以组织代为维修。代为维修费用经审核或者审计后，向业主公示并依法列支。
应急程序可以省略“三分之二以上业主参与表决且半数以上业主同意”，即维修资金使用表决环节。
住宅专项维修资金按户核算，业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%，应当由业主及时续交。
业主可登录“鹿路通”APP查询自己名下房屋的维修资金账户余额、明细、结息等相关信息，全面准确了解自家房屋的住宅专项维修资金情况。目前，部分小区可以线上查询，后续将不断增加维修资金线上查询的小区数量。
根据苏府规字〔2012〕1号文件规定：因拆迁等原因造成住宅灭失的，可由拆迁所在地的房屋征收办统一为被征收房屋的业主办理维修资金退付、注销手续。
未交存住宅专项维修资金的房屋能否申请使用维修资金？
不能。我市住宅专项维修资金制度是在2002年7月开始建立的，在此之前的商品房尚未交存住宅专项维修资金。这部分住宅的共用部位共用设施设备维修，应由维修涉及范围内相关业主按照各自拥有房屋建筑面积以自有资金分摊承担。
