如何判断房产合理价值
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z;pP 评定一项资产价格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房产的租售比（或租金回报率）。假如一个公司的盈利能力增长了五倍，股价也增长了五倍，在潜在增长能力和企业竞争力不变的情况下，我们不能说这家公司是泡沫；房子也类似，如果一套房租金和房价涨幅是一致的，那么房价的上涨就不是泡沫。
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JI(|sAH 租金回报率是一个老生常谈的话题了，海外城市动辄4%，5%甚至6%以上的租金回报率几倍于中国热点城市（中国热点城市租金回报率大约只有1.5%甚至更低），这些数据表示：相同总价的物业，海外部分热点城市的租金是国内的2-4倍。因此只要房价不能保持上涨，他们按照市场租金出租房子基本上就是在做慈善。
aH w VoT \b->AXe8 租售比（或租金回报率）如此重要的另一个原因，是它决定了一个潜在的购房者买房到底是为了住还是为了赌。
2S3F]fG0 zFI bCv8 如果同一套房，租下来的开支和购房后的每月月供是差不多的，那么对于潜在的买房者来说，买房和租房是比较平行的两个选项，如果有三成首付，那么可以考虑牺牲自己手上一笔现金换取这套房的所有权，之后每个月以和租房压力相同的方式来供楼...在这个场景下，买房是一种比较理性的选择。
M-_)CR Zh$Z$85p 而现在的情况是，几乎在所有热点城市，以三成首付购房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情况下，一个人会愿意牺牲手上的流动现金，并且之后每个月承受租房时两三倍的开支压力去拥有这套房呢？显然只有一个可能性，那就是TA认定这套房要涨而且是大涨，或者说害怕房价大涨后自己就买不起了，所以现在赶忙上车...这个情况下，买房就成了押注房价要大涨，没错，无论你是刚需自住还是炒房客，只要你买房的动机是觉得它未来要涨，你就是在赌。你也可以认真思考一下，如果过去这几年自己买房了，是不是出于这个心态；如果身边有人买房了，他们是不是也出于这个心态。
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RA}PM?D/ 然后有意思的事情就出现了，这三年来伴随房价下跌，楼市的成交量也空前萎靡，这完全不符合经济学的基本原则，因为同样的商品，价格下跌之后理论上就应该刺激需求，就好像超市产品打折才能吸引更多客户购买；而房子现在的情况是价格越跌越没人买，这就证明了绝大多数的楼市的参与者，根本不是因为要有房子住而买房，而是为了要有房子（而且是要有会涨的房）而买房。
,7aqrg tH(Z9\L 7 但是，要合理评定一个地方房价的合理估值，租金回报率虽是重要参考却也不是唯一指标。租金回报率的高低受到当地按揭利率，租金成长性所影响，这两点是绝对的重点。
=*pu+o,? `S|gfJ 利率越低，租金回报率往往越低，因为低的利率下，即使是低租金回报率也可以做到以租养贷，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到较低首付下的以租养贷。
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H ^H'#*b0u 而城市租金的成长性越强，租金回报率往往越低，这也容易理解，就好像高速成长的科技股估值比稳定成熟的银行股要高是一个道理。我们可以这样理解，中国超低的租金回报率，（1）要么是因为按揭利率很低，（2）要么是因为这些低租金回报率的城市租金拥有很强的成长性。
{ib`mC^ w jF\> 但遗憾的是，中国热点城市并不符合上述两点中的任何一点。中国城市在各自经济和人口增速最快的阶段（2000-2010）的估值反而比现在低得多，租售比一度相当合理。2009年初北上广深租金回报率均在3%以上，在更早的2004年，广州和深圳的住宅租金回报率高达7%以上。
HDYf^mc W m(Oup=\%b} .|K5b]na U1Oq"Ij~ 根据我们本部分提到的购房者租房和按揭的心态看，我们的房价到什么时候才是合理也就有了答案。那就是按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每个月的月供和这套房的租金差不多的情况下，房价就跌到位了。
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#- Oe?nX> 租金应当约等于低首付长周期下的月供，这基本上也是全世界大多数热点城市房产的长期状态，所以你可以自行估计，你所在的城市房价距离这个合理水平还有多少空间。
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6K= 四、什么是刚需？
/Wa +mp `J C!u c 根据第一部分的房价数据，北京、上海和深圳的二手房平均房价已经跌到2016年下半年的水平，这是一个可怕的结果，因为它意味着过去七年半内大多数买房者即使不考虑按揭利息开支也是浮亏的。而这其中，很大一部分人是被“刚需”这个概念给害了，这个概念迫使无数人在不合适的时间点咬牙上车，为了破除这个有毒概念，我们这一部分从经济学原理和心理学角度谈戳穿“刚需”这个谎言。
$ 8s&=OW I^o^@ C 面对房价的下跌，有人会说，我是刚需，我有什么办法？我不得不买。
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;G H 我们也经常听到类似“刚需不在乎涨跌”，或者是“自住不怕跌、跌了还能住”这样的话。这类话常常出自开发商销售或房地产中介之口，影响了无数人的决策，甚至在重复很多遍后成为了真理。
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w 这类说法对吗？不对，而且错到离谱。
yfU1;MI Y=5hm 刚需自住不在乎房价下跌，是我听过最自欺欺人、最掩耳盗铃、最自我安慰的话术。
\"Np '$4eu Lczcz"t 在谈它为什么错之前，你可以先问自己两个问题：
FIuK X"XR =Ij;I~ （1）如果你觉得明年房价要跌一半，你是刚需，现在买不买？
U_:/>8})d 9O|m# &wa] （2）如果你觉得明年房价要涨一倍，你不是刚需，现在买不买？
b_ B4 I?1^\s#L 答案想都不用想，如果觉得要暴涨，正常人即使不是刚需也会买，不赚白不赚；如果觉得房价要跌，那即使是刚需也会继续观望以便捡到更多的便宜。绝大多数人对房价涨跌的预期才是决策自己是否要买房的最重要判断因素。
\d6A<(!=v Dd*C? 6 这也是为什么一般的商品价格打折降价才能清仓，但房子却是在房价上涨时需求最大，房价一跌，看房的人都少多了，刚需好像也不见了。可见最大的刚需，其实是买房的财富效应，是人心的贪婪。
R_-.:n%.z ^ *ZO@GNL 没有任何一个经济学理论中有“刚性需求”这么一说。经济学中只有“有效需求”和“无效需求”这两种需求概念，前者代表有需求+有购买力，后者代表有需求+无购买力，比如我想吃一顿火锅，说走就走而且吃得起，这就是有效需求；比如我想把帝国大厦整栋楼买下来，但我根本买不起，所以这就是无效需求。总之，从来没有“刚性需求”这样的定义。
J^u{7K, 1PWDK1GI8 不同的需求有着不同的弹性，“刚需”的字面含义，对应的应当是需求弹性为0的需求，即无论价格怎样变化，需求总量都不会变的需求。但日常生活当中这样的需求极少，如果要举例，大概只有水、食物、空气了。
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~~WV<6 5nk]{ G> V 准确地说，任何情况下的购房都不算“刚需”，而另一方面，居住是刚需，不代表房子是刚需；交通是刚需，不代表车子是刚需。
bk V_ ^8 j_k!9"bt 如果真的非要我来定义一下刚需，我认为那种买房前觉得房价要跌再多也要买的人才算刚需，但这样的人少之又少。
Y M5;m PR w|N LK 更可笑的是，“刚需”或“自住”也成为了一部分人自我安慰的借口，在市场不好、或者亏损的情况下，那些曾经嘴巴上说着自己是刚需但内心又怀着一丝投机心态买房的人，如今往往都表示房子是买来住的，无所谓，但真实的心态恐怕又是另一个样子，如果房价大涨了，纵使他无法将房子在二手房市场进行变现，每天打开房产app看看上涨的房价也能偷偷乐出声来。
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ZM\Z2L]n 退一步讲，如果明知市场下行，刚需就不可以省点钱晚点上车吗？
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_~rQ 从市场参与者心态看，只要还有一批人嘴硬、只要还有一批人对市场抱有很大期待，那么熊市很可能就还没有结束。我们面对房价下跌，不应该自欺欺人，也没必要自我安慰，要做的是吸取经验教训，面向未来，抓住未来趋利避害的一切可能，在面对现实的基础上努力改善生活。
U F?qL1w b8Y-!] F h ]I ^%7 五、未来怎么走
O}2 ;>eH ?v6xa Vg: 现在最令人关注的问题是，房价到底了吗？如果到底了，下一步会不会上涨？如果没有到底，下一步还会跌多少、跌多久？
[/'W#x wPyfne?~, 我们这里也可以参考曾经经历过较长时间房价下跌的日本和美国，日本1991年房地产泡沫破裂，美国2007年次贷危机引发房价大跌。
oPl^ tzO 8^ kw 高盛最近做过一个房价对比图，把中国、美国和日本各自房价见顶的时间拉到同一个横向的时间坐标上，然后对比各自在见顶前后的表现。
L\o-z NY ]5wc8Kh" 7V?TLGgd$ A3MVNz$wo" 我们可以看到，我们这波下跌的速度比他们当年更快，但到目前为止时间还很短，我们过去三年的跌幅是美国2006-2012的一半，是日本1991-2011的三分之一。
?m0|>[j !ouJ3Jn 美国和日本当年的结果截然不同，美国在房价下跌约24个季度后，房价开始反弹并连续上涨然后达到新高；而日本却一蹶不振走出二十年下跌。美国和日本大相径庭的结果是基本面差异造成的，他们基本面的差异主要体现在两方面：1美国人口保持稳定增长，新移民涌入，老龄化相对较慢；2美国经济持续增长，创新能力领先全球。
udgf{1EB&2 Db@$' 在房价下行的大背景下，下一步我们会看到更多刺激措施出现，包括彻底取消一线城市包括核心区在内的限购都不会太远。
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eqV;4dhm 我们现在不好预测中国会是美国路线还是日本路线，或者走出第三条中国路线，但可以预测未来买房一定会越来越容易，而且利率也会不断降低。
RAPR-I;{ s>ilxLSX] 中国2024年的人口结构和日本1997年非常相似，巧的是，1997年十年期日本国债和当下十年期中国国债的收益率也几乎是一样的，都在2.3%。
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MX;W 中国2024人口结构（左）对比日本1997人口结构（右）
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p>o "dQ02y 这说明利率下行不只是为了挽救楼市，更是人口老龄化之下应对需求和物价低迷的必然选项。在可见的未来人民币利率还会继续下降，现在十年期国债收益率是2.3%，我们不久后会看到2.0%以内，若不出黑天鹅事件，10年后会降低到1%左右。所以未来的人买房一定是越来越简单的，因为不仅房价下降了，按揭利率也下降了。
/?Vwo SgV^ vq=nG]cE) 结合上文的所有内容，我这里能给出的一家之言是，尽管过去三年房价已经明显下跌，但目前房价还没有真正见底。未来下跌可能会放缓，甚至可能会因为更大力度的刺激措施而使得短时间内成交增长房价企稳，但很难改变中长期下行趋势。
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m7!M stu 而过去三年房价之所以会下降这么快，我不感到惊讶，我认为它不是一种下跌，而是一种价格重置，因为中国经济、全球化发展、世界格局也正在以空前的速度改变甚至重置中...懂的都懂，这里不做赘述。
b@`h]]~: bi~1d "j v[57LB 建议
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5hjC nHyqfd<V> 最后，针对楼市和投资方向，这里给出几条比较明确的建议：
4MUN1/DId` h9RL(Kq{ （1）对于买房决策，可以先给自己做一个假设，假设它会继续下跌，这种情况下如果你还是要买房，那就买，除此之外一律谨慎；
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N|P O3 NI （2）降低预期，谨慎投资，坚持少输就是赢的原则，趋利避害内外兼修地进行投资和消费
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) a TMJq-u51 （3）在租金回报率达到按揭利率之前，再也不考虑以买房作为投资；
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Y p4-UW;Xu （4）锻炼身体，帮助自己熬过困难期并提高生活品质；
c]}F$[>oN' SR_<3WW （5）保持学习，接触全球范围内高质量信息源，因为投资是认知的变现，一个人的最终经济水平一定是和其认知并轨的。这几年来，从夸大新冠恐惧、到1小时22分拿下基辅、到泰国噶腰子、到俄亥俄“切尔诺贝利”、到硅谷银行导致美国金融危机、到美元体系崩溃、再到恐惧海产品…我们身边的信息源似乎正变得越来越荒唐、越来越不可靠、越来越与现实脱节，这直接导致包括投资者在内的所有人在决策中更容易出现重大误判，这个环境对每一个人了解和筛选信息带来了比过去大得多的考验。
]"ou?ot } Uhs/F:E[A 对任何人而言，只有坚守常识、尊重市场、敬畏客观规律才能立于不败之地；否则市场就会给出惩罚，就像过去三年那样.
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