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[百姓话题]估值24亿，华润昆山万象汇的资产运营底色 [复制链接]
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离线酪婆子
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楼主  发表于: 10-24 , 来自:江苏省0==


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1、营业收入结构

2、运营成本

3、加权租期

4、管理费收费模式

10月15日，华夏基金发布公告，华夏华润商业REIT第一次扩募项目获深交所受理，新购入项目为苏州昆山万象汇。项目商业建面11.3万㎡，估值24.44亿元，商业建面口径每平米约21,606元。


昆山万象汇拿地于2013年，账面投资性房产原值约9.00亿，拿地12后退出，资产增值172%，增值幅度远高于青岛万象城，核心原因在于昆山万象汇地价较低，仅5,753万元，按照商业建面口径，楼面价仅509元。


项目整体经营表现



营业收入结构


昆山属于县级市，已蝉联百强县第一二十余年。昆山经济发达，企业众多，经济以外向型为主导，2024年初昆山常住人口为216万人，人口密度高。昆山万象汇地处昆山西部副城，周边已基本发展成熟，和江浦地铁站无缝连接。


项目开业于2019年，虽然开业之后即遇到疫情，但经营情况良好，连续四年加权平均出租率100%，营业收入和租金单价稳步上涨。尤其项目租金单价出人意料，2025年达到了277元（含物业费、推广费）。


项目整体经营表现


项目收入结构中，固定租金、物业管理费和推广费三项合约固定收入近两年占比超74%。由于租金单价增长较为迅速，租金收入占比持续提升。


项目整体经营表现


项目的计租方式中，设置了两者取高模式的租户面积占比高达95%。近三年取高租金占比达到总收入的11%-13%，客观反映项目租户销售情况良好。


项目计租方式分布


项目租户数量多，6.2万㎡租赁面积租户数量高达328家，其中主力店仅7家。项目主力店面积占比近年持续下降，2025年6月仅23.51%，主力店持续优化有利于租金单价、业态丰富度提升。


项目主力店＆专门店占比


项目业态结构稳定，近年零售租赁面积占比和收入贡献占比均微降，餐饮部分租赁占比微增，但收入占比提升明显。


项目业态结构



运营成本


项目运营费用近年上升明显，但收入增长幅度更大，NOI稳定提升，2025年6月NOI MARGIN已达到65.54%的高位。


项目运营净利润


项目运营费用结构中，物业、人工、企划等费用均较稳定，2025年运营管理费部分增长明显，这部分主体应是商管公司服务费。根据关联交易附注，2024年商管公司服务费用为1,279.20万元，2025年上半年已达到1,259.75万元。


项目费用结构


对比评估报告2026年预测和2024年资产负债表，两个口径相差763万元。预测费用充足说明费用层面并未极致压缩，留有空间，有利于后期兑现净现金流。


两个口径的差距主要在两个科目，首先是评估报告中行政办公成本高达859万元，审计报告附注中没有该项科目，按照惯例，行政办公成本应该在管理费用的“其他科目”中，但审计报告中该科目仅300万元。


项目费用部分对比


其次相差较大的科目是物业费用，根据关联交易附注，项目2025年开始有和润忻享（关联物业公司）的费用支出。对照青岛万象城的物业合作模式，可以推测：项目2025年开始需支付关联物业公司物业酬金，除正常增幅外，物业费用中评估报告高出的部分主体可能是物业酬金。


物业酬金和商管公司管理费均属于关联公司收取的服务费。但是过往的消费REIT招募书中，监管和投资人均忽视了对这个部分的关注。


关联交易


其次还存在一个细微的前后文差异，资产负债表中营业成本-其他核心构成是能源费、房屋大修及系统改造和其他营业成本，2023年该部分金额为835.17万元，但是经营业绩分析中（表15-28）该三项费用合计为852.51万元，招募书未披露差距原因。


项目收入结构


加权租期


昆山万象汇在执行租约的加权平均租期为5.92年，其中主力店为10.92年，专门店为4.38年。租赁年限在5年内的租户面积占比48.39%，租赁年限5-10年租户面积占比33.02%。


项目租赁年限分布


截至2025年6月末，项目在执行租约的加权平均剩余租期（租赁面积口径）为2.33年，其中主力店为5.04年，专门店为1.49年。近两年项目租户集中到期，面临第二拨大调。按照目前项目发展态势，商场方主动权较大。


项目租约到期分布


管理费收费模式


项目商业管理费收费中，基础运营费B和激励部分费用模式与青岛万象城基本一致。基础运营费A主要用于覆盖人力行政成本，提成相较青岛万象城略高。


项目租约到期时间分布


其次，基金新购入项目还设置了一笔收购处置服务费，支付给运营管理机构或其关联方，计算方式为项目评估值×0.5%。




项目估值相较成本溢价高，招募书披露2026年未扣除资本性支出和商管服务费的CAP RATE为5.95%，如把这两项费用考虑进，笔者粗算CAP RATE应该在4.8%左右。单纯从这个数据看，项目卖得确实不算便宜。


但着眼于全周期看，项目开业年限不算长，第二轮大调还未结束，NOI还存在较大空间。兑现可供分配金额从从容容，游刃有余。


首发项目和首次扩募项目均为成长型项目，从这点看，华润还是有诚意的。


来源：购物中心资产管理


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用户名违规16:央企华润做商业真可以，原值9亿，转让资产价增值172%，实际开业时间也才五年多！！ (2025-10-24 10:15)

牛逼牛逼
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