【物业项目服务质量提升典型案例·第4期】东辰物业兰亭珑悦花园疏堵并举破解停车秩序难题
为深入贯彻住房城乡建设部关于物业服务领域突出问题集中整治和物业服务水平提升的指导意见精神，落实中国物业管理协会“强化正面宣传，选树服务质量提升典型”的工作要求，昆山市物业服务管理协会现推出【物业项目服务质量提升典型案例】系列报道第4期，旨在挖掘和推广一批可复制、可借鉴的创新实践，发挥物业服务示范引领作用，助力行业高质量发展。 本期走进江苏东辰物业服务有限公司兰亭珑悦花园项目。机动车随意停放、占用消防通道，非机动车堆放在单元门厅和楼道，车辆管理投诉频发——这是许多住宅小区面临的共性难题。面对有限的硬件条件，兰亭珑悦花园从点位规划、通行流线入手，系统开展停车秩序专项提升行动。项目概况 兰亭珑悦花园位于昆山市陆家镇友谊路8号，由16栋住宅及1栋社区公共建筑组成，总户数1562户，占地面积70808.8平方米，建筑面积206921.36平方米，社区绿地率达30%，是陆家镇规模较大的现代化住宅社区。 小区业主机动车、非机动车保有量较大，车辆停放管理压力突出。机动车存在地面随意停放、占用消防通道现象；非机动车经常堆放在单元门厅、楼道内，既堵塞消防疏散通道，又带来电动车起火的消防安全隐患，车辆管理相关业主投诉频发，是小区物业服务治理的重点痛点。 项目团队立足现有硬件条件，坚持“疏堵结合、定点停放、流线优化、长效管控”的工作思路，明确机动车、非机动车分区停放，高峰时段实行分流，蹚出一条“疏堵结合、管服并重”的停车治理路径。主要做法与创新举措一、科学分区管理，规范车辆停放 结合小区规划，对机动车、非机动车实行分区管理： ● 机动车方面：临时访客车辆统一从北门进入，南门专供本小区业主车辆通行进出，分散早晚高峰车流量，缓解出入口拥堵；引导业主优先停放地下车库，外来访客及临时车辆统一停放地面划定的临时停车位，严禁占用消防通道、人行步道。 ● 非机动车方面：各楼栋业主非机动车引导停放本楼栋地下车库非机动车停放区，地面设置多处非机动车临时停放点；严格禁止非机动车进入单元楼道、入户停放，从源头消除楼道停放充电安全风险。二、加强宣传引导，推动有序落地 依托业主群、单元公告、小区广播、现场劝导等多种渠道开展宣传引导，推动业主形成规范停车的良好习惯： ● 告知车辆停放管理要求，宣讲非机动车楼道停放的消防危害。 ● 每日在业主群推送非机动车临停管理规定，明确地面临停时限，超时未挪移的拖离处置，督促业主自觉遵守。 ● 对违规停放业主，安保、客服人员现场劝导，必要时上门沟通解释，做好引导工作。三、强化日常巡查，闭环处置问题 安保落实昼夜全覆盖巡查，对园区道路、地库、单元门口定时巡检，做到发现即整改：● 发现机动车违停，及时联系车主挪车。● 发现非机动车乱停，劝导移至指定区域。● 对“僵尸车”登记公示后集中清理，建立巡查台账。四、完善标识设施，做好现场指引 在地库出入口、园区道路、单元门口增设停车指引标识，减少违停行为：● 清晰标注机动车、非机动车停放区域。● 直观提示停放要求，引导业主按位停放。实施成效 通过专项整治与常态化管理的持续推进，兰亭珑悦花园在停车秩序、消防安全和文明意识三个方面取得明显成效。从有序停放到通道畅通，从投诉下降到自觉遵守，治理带来的变化正逐步融入业主的日常生活。 乱停乱放明显减少。机动车占用消防通道乱停现象大幅减少，非机动车楼道、门厅乱停放基本清零，全部规范停放至指定区域。 安全基础更加扎实。小区疏散通道保持畅通，消防安全隐患有效化解，车辆管理类业主投诉显著下降，业主安全感与满意度得到提升。 业主自觉逐步形成。部分业主有临时停放需求时，会主动拍照发到业主群报备，或告知楼栋管家说明临停时长，规范停车逐渐成为业主的自觉行为。经验启示 兰亭珑悦花园的治理实践说明，小区停车秩序管理，重在引导与约束并举，做到堵不如疏、疏堵结合，先解决“停在哪”，再明确“怎么管”，让业主有处可停、有规可循，管理才能真正落地。 其核心经验有三：一是盘活现有空间，夯实治理基础。结合小区实际划分机动车、非机动车停放点位，分区停放。二是宣传引导前置，凝聚规范共识。把管理要求讲清楚、把消防危害说明白，做好业主沟通。三是坚持常态巡检，巩固整治成效。建立巡查台账、闭环处置问题，避免整治过后问题反弹。 从“停在哪”到“怎么管”，兰亭珑悦花园用一套疏堵结合的组合拳，从盘活空间、优化流线入手，把停车治理从“被动应对”变成了“主动引导”，也为同类小区提供了一条可参照的实践路径。延伸阅读江苏东辰物业服务有限公司 成立于2004年，深耕物业行业二十余年，是昆山本土专业化物业服务企业。公司业务从住宅小区拓展至校园、市政交通、机关公建等多业态，提供保洁、安保、绿化、设施维保等一体化综合服务。截至目前，累计管理30余个物业项目，在管面积300多万平方米，具备完善的企业资质、规范的信用体系与成熟的标准化管理制度。公司拥有一支经验丰富、执行力强的一线服务与管理团队，能够精准适配不同小区的管理痛点与业主生活需求。 【企业名片】├ 2022-2025年质量、环境、职业健康安全、诚信管理体系认证├ 2019、2020年度苏州市物业服务企业信用等级（A级）├ 中国物业管理协会会员单位├ 昆山市2025年下半年度物业服务企业信用等级（甲级）└ 昆山市物业服务管理协会常务理事单位挖掘、推广典型经验，
发挥示范引领作用。
以匠心致初心，以品质赢满意。
服务无止境，精进在路上。
【物业项目服务质量提升】系列与您共鉴，
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