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楼主 发表于: 2023-01-13
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▣编辑：靓昆 Z[G
[. \0 ==Ah& ){4^ ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） ii5dTimRJ HkQ rij6 PJ))p6
9 D~zk2 / tG[pg{[ 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 @@3%lr71
p f `v H`r .)c+gyaQ 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 Ew )1O9f 3rj7]: Vr cz41
<SFL 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ -KL 5sK 1wy?<B.f EX/{W$
&K 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ XI>HC'.0 +F92_a4 ROJ=ZYof 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 >ra)4huZ 6J<R;g23R]
he|.Ow 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 owz cc-g 9*S9~ e3k58
PART01 6f^IA a| 悲观者正确乐观者前行 r<[G~n hz+c ]K =J`M}BBx *{(tg~2'( 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 $"g'C8 o|APsQE |`' WEe2
O jH"qi 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 UHS "{% @CS%=tE}U ?>NX}~2cf U
U3o (Yq 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 Q[9W{l+ p2h PLq v}. ~m) 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 %GGSd0
g _FCg5F2U ~ E n'X4 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 QTU
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W^i[7 r ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 -Pa R&0Tt v?l*jr1-2 w&
)ApfL 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 KB$Y8[ ,"5xKF+cS \=H+ m% QtLd (&
!v 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 Q zY5S0 QC(ce)Y oGL2uQX X ▶ 行业规模重回2015 zo r \q"vC1,9 ' /3\bvZ 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 A27!I+M c1<jY~U 1cV0TUrz 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 $PM D $c i<!1s%i} C#. 27ah 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 }x:}9iphF A",R 2d X]s="^ 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 #66u<FaG _+<AxE 9\ 1%7zCM0s 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 0e j*0"Mq K*5Ij]j& \cQ+ 9e) ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 3A3WD+[L RggO|s+0;
A s8IjGNs{ 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 ~/!jKH7`j c1 1?Kq MpJ] 1 9w-;d =(Q 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 y7LM}dH#m T5aeO^ x ~'LoIv20j) 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 M aP - p%5(Qqmlk rrl{3
? 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 hmv*IF. B
Wzo|isv Q'rX ]kk_ ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 sX(rJLbD ki]i[cdk ,DCrh
k 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 KXcE@q9 Cil1wFBb Pa/2]) w 6W)#F O` 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 v#9Uy}NJ9 vcSb:(' =l%|W[OO 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 cFoeyI# v /%P,y+<}iG hD7Lgi-N)W PART02 da$ErN '{ 寒冬＞破冰＞向春 KvlLcE~`o V4|l7 #|6M*;l N| 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 8[u$CTl7a : BUr8%l _@sSVh$+ 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 Edl .R}&1 \C`2z]V % 4M>E QF&
XI5q>cd\Sz 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 S[RVk=A1 9S{0vc/2@
Bmi9U ▶ 城市发展新篇章 2%@<A 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 n<MreKixE ▶ 市场迭代新变化 8z* /J=n 深度调整期下的市场挑战与新生 \_|r>vQ J\\o# -H B k~% 变化1：四限一再放松，但底线还在 tnC,1HV0[ 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 eed!SmP d7 v_> H)i%\7F5 q%MLj./?[ 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 ,%,.c^- 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 ]f3R;d
r<-@.$lf d ]Mj r2h 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 oCuKmK8 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。 2R`}}4<Z b "5WsJ:'# @]B
7(j<'R Oz s&YZ 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 H?j!f$sw 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 of?0 y-LT% xi"Ug4 1) IP l]$j>N 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 [7gwJiK 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 1<3! wM&WR2 2^=.jML[ pN7 v7rs 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年 ~QE- $; 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 kK$*,]iCp D``>1IA] j-wz7B '.d]n(/lZd 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 =h
B0p^a 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 {]dH+J7 z+6%Ya&ls 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 Gu@Znh-D 1PjqXgN5p f/RDo4 ▶ 客户需求新气象 ad[oor/7| 购入时机与产品选择趋向多样化 c9)5G+
)m[dfeqd + .>{I S 4 2023买房吗？ P V,AN
2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 j9/Ev]im|F 61{IXx_ \cR
e,(?O 谁打算买房？ /yS/*ET8 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 Wg
?P" 2OQDG7#Kc cJ!C=J 选择买哪里？ yCG<qQz 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 auT'ATW7i hCKx%&[^7 z S+_6s W:z!fh- 产品怎么选？ J,=:
] t zm( '\KvT
;_hL 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； v5N2$Sqp* &9F(uk=X {IpIQ-@ l 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； `[z d
?Ok@1 d$(>=gzBQ 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； wu2C!gyBo 2>bV+[@B }4 75c{ 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求； x6 c#[:R& b- XC\ OK^0 ,0kS3 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； P.;S6i
n [Ifhh 2 f; "6I 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； -=A W. Z o \O7Vo<B&D K9J"Q4pEC 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 6Q6l?!|W4 yU@~UCmja OLdD3OI ▶ 趋势格局再革新 <15 PO
B 城市发展与市场衍变推动行业重构 -Jtx9P l^IPN 'O@ DB>Y#2j4h 板块格局预判 ;\ $P;- VY 从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 XT|!XC!| &z\]A,=T c -|DSfI#j PZdYkbj 政策预判 .2b)
rKo~ ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” Z-{!Z;T)z ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 i~IQlyGr. ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 Qw$"W/&X ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 ,Dz2cR6 `F Imi9%F J L9d&7- 地市预判 O^ ]I>A#d ▪政策严控城投举债拿地 TgaDzF,j{A )r2$/QF9 ▪核心地块继续发挥主导作用 /)i)wxi ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 /p
[l(H ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出 v}IP%84 ▪城投开发能力或将倒逼提升 ;UgRm# c= 2e ? {z GIQG9 V=|^r? 房市预判 rI}E2J 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 ru`;cXa, 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 13Z6dhZu W4CI=94 oQD OwM, 县市预判 8m A6l0
昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 04;y%~,}U/ ,l<-*yMD 1#qCD ["8 于购房者2023年建议 e #^|NQ<'A 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 Za !c=(5 BH0rT}) ^ TWN_(-@ PART03
n @L!{zY 房产测评权威榜单发布 8"LaP3U FA^x|C =$ gSj-~k P 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 (&MSP wH Z!t,g r-YQsu& G P1>h.J 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 eZHz o z3*G(, mF F]d
获得“2022年度苏州价值企业”的有： Sw1]]-E
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△以上排名不分先后 ^}1RDdQ"U S ,(@Q~
$PS5xD~@ 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： yL
Q&<\ A[ iP s9
△以上排名不分先后 2F VKgyV 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 Gm2rjpZeq 1M;)$m: 1UM]$$:i dY-a,ch"8p 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 78QFaN$ |(P;2q4> Z],"<[E 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 @E>^\!
nH /3TorB~Y K ncoIw 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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