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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
w:umr# ▣编辑：靓昆 w e} sC, U3z
a}3 ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） n:#ji|wM QPFpGS{ d mB1) ! P{}Oe
*9" Y/$SriC_+' 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 %hTe%(e ,U2D &{@ R/b=!< 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 +QHhAA $ xeHu-J!P ~(&xBtg: } 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？
lhjPS!A~ L9kSeBt QWxQD'L' 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ ?.Kl/8ml j2\G1@05 S`l CynGH 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 R1 wd Q8 q CjST* (,b
!PQRlgcG 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 ,J~1~fg89 s e1ipn _A {Ise ( > V PART01 '+eP%Y [W% 悲观者正确乐观者前行 "*T)L<G vIG,!^*3 P9'5=e@jB Vnl~AQfk| 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 qJK^i.e Wu}Co AH}
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"wFp 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 J )-owu; QxkfP % _g BNByaC DTJ 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 ZHBwoC#5} t yDtwV| a=J?[qrx 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 T-@pTJ !K9 WDX?|q9rCt 55I>v3 w 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 $ -y+97 kal8k-$#
3xe8DD ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 AVJk W@G[ gS\T Y[H_?f=;% 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 G^R;~J*TDE DY l ^6 ] 3UaP7p+d kgI Wgk% 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 9,Mp/.T" \ B -K Of H )}WWXK ▶ 行业规模重回2015 lVFX@I =pI {$t*Mb0 :+5afv} 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 E, |n' v Y\O=TZT [vi4,'wm 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 +wSm6 *j7= K8 Y/XE K oD7H6\ _ 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 Rf^cw}jU pd1m/
: 85fDuJ9$Z" 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 s,v#lJ]d0W /$z@_U [L ##@# :B 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 9O Q4\ WK}+f4tdW[ xdM #>z`; ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 >>cd3)b &-:yn&f7 ,m?D\Pru 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 E?mp6R]}% ? <?C*W_ }# x3IE6' \, !q[nC 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 I0v
n d7 @>IjfrjV A4F D R# 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 _0["J:s9 (VAL.v* [Be53U{= 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。 "3|"rc&F# U_;J.{n .GN$H>') ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 (y=o]Vy &] F|U 3 k3 [h'.ps 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 W7=_u+0d ONq/JW$?LV 51opP8 F ]A~~P 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 0o$HC86w nYy}''l< h_chZB' 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 B=bI'S8\ )R ) $T' XH:gQ 9FD PART02 LL[#b2CKa 寒冬＞破冰＞向春 EKd3$(^ px }7If hY=
s9\ 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 bjP bl2K )=E~CpKV T$^>Fiz{Se 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 B.mbKntK)R U 'CfP9=
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.5 !sOOs$P 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 _:g GD8 %g0z) J
BgkB x ▶ 城市发展新篇章 'lN*Ys iDi 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 `
-[Bo ▶ 市场迭代新变化 H ZDaV&)@ 深度调整期下的市场挑战与新生 P~\a)Szy up &N CX &,N 3uy;Gc 变化1：四限一再放松，但底线还在 UbY~xs7_ 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 b =K6IX; hC|5e|S NMl ?Y uEv /o|PA:6J 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 w>6"Sc7oc2 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 T2 :oWjC3$ ~m?74^ i YN%=Oq 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 H@ %7\g,` 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。 R3B5-^s 3$?9uMl# #~H%[ s
a c~gNH%1 XN 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 &/ >;LgN 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 JrCf,?L^ gp~yt0AU :DtZ8$I`]C 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 a>o"^%x 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 J 3/\<=Qh R k($lW) ,f8}q]FTA <i\UMrD]`: 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年 =
n+q_.A 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 /=8O&1=D Pm$F2YrO3 DMF?5GX zKIGWH=qqm 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 0JmFQ ^g( 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 +7|
[b E]?)FH<oP 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 :PgF 3p:=xL F(#ha J$ > ▶ 客户需求新气象 CQ@LmTW[ 购入时机与产品选择趋向多样化 (C,e6r Y QB!jLlg( /_]ltX D 2023买房吗？
^'m\D; 2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 8]S,u:E:N $z*@2Non 10mK}HT>4B 谁打算买房？ k/% # > 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 OkLz^R?d >9ob *6q, ODm&&W#* 选择买哪里？ +}P%HH]E/p 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 Uc gG vB^uxdt|m ^V[/ (Lq Re>AsnA[ 产品怎么选？ +#4]o
}6G 4CLsY n? ?]^zD k@~ 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； R~)ybf{ ]Kv q |}= Y,C=@t@_ 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户； @dl8(ILk' wxE?3%.j\ N>0LQ
MI 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； n@hl2M6.x9 r4u z} jl{ 4 jQ'+ 2it 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求； !siWEzw i\)3l%AK]T 3Hw[s0[$ 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； 3+ =I;nj {pWBwf>R C :=*}htP4C 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； *t(4 $ 4 /'N|c. Pz% ~ST 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 RP!
X8~8 je%l dY]/@ & $=! dA ▶ 趋势格局再革新 0}]SUe^ 城市发展与市场衍变推动行业重构 gz f-)J e4\dpvL XN#&NT{t} 板块格局预判 +Rwx% =
从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 ;JT(3yK4>p 6S1m<aH6 O,s. D,S .TpsJXF 政策预判 Q`ME@vz ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” Q M'X@ ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 !l 6dg& ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 vWjnI*6T# ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 MsOs{2
)2 n lGHT HC*?DJ, 地市预判 3<:jx~y> ▪政策严控城投举债拿地 @ ?k J). )nfEQ)L;h} ▪核心地块继续发挥主导作用 BPv>$
m+. ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 <RXw M6G2 ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出 *[}^[J
x ▪城投开发能力或将倒逼提升 33Az$GXFsq ,Nm$i"Lg k N7 B
d} 6'vbT~S! 房市预判 k mP Yx)o 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 g)"gw+ZFc 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 r!
%;R?c %aRT>_6" JRa q!/[( 县市预判 u]*0;-tz 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 #5} wuj%5 H`9Uf) a_~=#]a 于购房者2023年建议 Smw QET<H 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 p'_%aVm7 Z<?OwAWz =c.5874A ` PART03 Lh.b 5Q| 房产测评权威榜单发布 W-Hoyn> ?2 dt@ P>rel q? qC 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 V~G`kkNy kR CQv-* r0;:t <EO$]>;0 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 @mP]*
$00 #G" xNl YHkcWz 获得“2022年度苏州价值企业”的有： W!Hm ~9fz
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△以上排名不分先后 X|f7 K C?v[Z]t
nRL. ppUI 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： fZ04!R 4;n6I)&.(
△以上排名不分先后 IN8>ZV`j) 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 V tc36-\1* "k*PA\ U Nkxm m/Z _v Sn ` 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 :I -V_4b 7S/G
B Bj k]ZU0T 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 + a- 6Q ~ &%}) wZ+Dj <N\v)Ug` 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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