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楼主 发表于: 2023-01-13
, 来自:江苏省0==
4 ,|A\dXE ▣编辑：靓昆 e:~r_,K oe:@7st
G ▣来自：@克而瑞，@环沪楼事（kshm2271） ?5< Q+ G0r >_4Ck{^d# ?T(>! m 6 O>GVJbw fiq4 |!^h 2022年，对于楼市来说是极其艰难的一年。 6DFF:wrm& H -sJt: '> ] 9efJA 近期政策暖风袭来，历史的车轮将房地产又带到了一个关键的路口。 W5_:Q
@ xj Oj1Hv ?1?zma S 2023年，楼市能否穿越周期，又将驶向何处？ 0DBA 'Cv %`P6a38j hK,e<?N^ 苏州楼市，能否在新的一年迎来新气象，全面复苏，迎来春天？ ByrK|lVM0 \V#2K >< gqje]Zc< 由苏州市房地产行业协会指导，克而瑞苏州机构、克而瑞苏州房产测评主办的《向春—2023年苏州房地产发展论坛》如期线上与大家见面。 UtF8T6PKdW ]S6`",+)<f
?_L)|:WL 克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生、克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问先生为我们带来了对楼市的精彩解读，超过20000多名网友参加。 3YG[~o|4 k(oHmw +%'S>g0W= PART01 cVt
MCgx 悲观者正确乐观者前行 Y? (kE` R K{}U[@_tS `N_elf://n L* Mt/ 克而瑞研究中心副总经理杨科伟以《2022年全国房地产市场解读与未来展望》为主题，发表了2022全国房地产市场总结，以及2023年房地产市场走势展望。 S` Jo^!VJ4 4E`y*Hmzy+ | =^p`CT P9)E1]Dc$ 回首2022年，中国房地产经历了前所未有的挑战。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅下滑、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。虽然总体政策趋势是稳信心，但受多种因素叠加影响，市场整体信心依然不足。 (RR:{4I Awo H d7M ) x/Spb tSVN}~1\ 在迎接2023年房地产行业的新发展模式之下，正如需要修复购房者的信心一样，房地产行业在蓄力复原、寻找出路。 ,m-z D y mdZ#I- R#ABd a9 市场即将止跌，即将完成筑底。悲观者正确，乐观者前行。 GHaOFLY
FC:Z9 {2! B&~#.< 23: 从杨科伟先生的解读中，我们看到了2023年全国楼市发展的新方向。 R\%&Q| S`oADy
O\h*?, ) ▶ 2022年政策三部曲2023年仍将加力宽松 {8)Pk e .{ ` : }Km+5 'G'U 2022政策三部曲：松绑刺激购房者、保交付促复工、保企业化风险。上半年政策放松的效果并不好，三季度停工断贷成为政策的转折点，四季度政策转向保主体，银行授信、债券审批、股票增发全面推进。 E880X<V)> u%J04
vG"D |g vx^)ro 42a.@Jb LQ 但从目前来看，多数房企融资难的基本面没有改变，预计2023年政策端仍将以稳市场+保交楼+多管齐下救企为主。 Wj"\nT4 d {cd+An Bb 5|+b P ▶ 行业规模重回2015 t6GL/M4 )[d?&GK
gOpi> 2022年整个房地产市场规模回归到了2015年。 v +.
n9 poZ04Uxo> zW^_w&fd^j 全年百城新房成交量下降40%，二次探底，城市规模普遍下降，只有上海销量在增长，部分城市四季度出现“企稳”信号。 ^gb3DNV~y U EZnd8 [?3]+xr : 重点监测城市热销项目的主要特点是价格低、地段好、部分学区加持、产品质量好、阶段性优惠等。 +FD"8 ^YC :Ve>tZeW &b[ .bf 北上广二手房成交重回3年前，深圳跌至16年来的新低，断贷停工后津渝郑等“买旧不买新”，三季度二手房交易表现好于新房。 L|hdV\
H ?Vo#/ `0 .< 土地成交规模同比下降近40%，“保底”成交仍是主流，溢价持续低位、流拍波动回落，多城成交量价同比大降，仅个别城市同比上涨。 Y}<w)b1e| 6w3z&5DY| D00I!D16 ▶ 百强企业业绩降幅超40%稳者更强 dW K;
h J#h2~Hz! = GN1l[X 2022年，百强房企销售业绩下滑40%以上，与全国楼市下滑趋势一致。 ;D} 8acQ &cnciEw1 pCXceNFo +Bg$]~ T 2020年、2021年，全国千亿房企将超过40家，2022年仅余20家。 0E*q-$P dNH6%1(s]0 VRuY8<E 房企各梯队集中度逐年下降，房企梯队分化及行业竞争加剧；央国企及部分优质民企韧性强，强者恒强、稳者更强。 HeV6 =&# @>>8CU^~ :@BAiKa[wa 2022年房企融资总量下降38%，年底政策回暖下迎来融资小高峰，2022年以来央企房企及优质民企成为了融资主力。2023年一季度仍是债务到期高峰期，海外债务规模缺口继续拉大。
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X ▶ 分化主导，以自身禀赋穿越周期 F E`4%X v2OK/W,0 V}?*kx~T2C 2023年，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州等城市有望在二季度率先筑底，先低后高，规模回暖，城市基本面仍是区域市场穿越周期的最有力保障。 *
C/bf)w ,t"?~Hl". eIZ7uSl yQAW\0` 房企将重构新的开发模式：项目封闭制、透明融资、预售制变化、分类管理。 !*[Fw1-J
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t *P\$<4l 市场止跌在即，即将完成筑底，悲观者正确，乐观者前行。 j#}wg`P"A W6~aL\ [ 1(S0hm[ov PART02 C[E[|s*l 寒冬＞破冰＞向春 e"^ /xF xEW >7}+\ vpt *?eR 克而瑞集团苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问先生以《行至水穷处▪坐看云起时》为主题进行了演讲。 x;Qs_"t];3 I},]Y~Y3 5Q)hl.<{o7 分析解读苏州城市发展的新篇章，市场迭代的新变化，客户需求的新气象，趋势与格局的再创新等。 mEL<d,XhI &@g ~o0 (8JL/S
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Lek!5U g 在戈文问先生的解读中，我们可以看到2023年苏州房地产市场的深度调整将进入新的篇章。 '?j[hhfB- ;k W+
h/'b (9fS ▶ 城市发展新篇章 v'0WE 扬长处补短板苏州城市价值进一步提升 Q9Tt3h2ga ▶ 市场迭代新变化 p$5uS=:4`8 深度调整期下的市场挑战与新生 l(irNKutgo o|Q:am'H SRU }- 变化1：四限一再放松，但底线还在 N>zpx U { 苏州的楼市政策工具箱已经用尽，四限政策全方位宽松，利率已达历史低位，但仍有边际放松空间。 I_?+;<n 1/JtL>SK E 9i6z p' x9DG87P~+ 变化2：土拍超级分化，价刷新高与量创新低并行 |:H
9#= 成交楼面价14600元/㎡创历史新高，土地成交建面和金额均处于低位，市区土地拍卖忽冷忽热，近80%的土地以底价成交，整体溢价率处于历史低位，地方国企成为拿地的绝对主力军，少数民营企业拿地，城投托底的土地多，入市时间慢，开发能力弱，未来整体入市节奏会比较慢，合作机会会更多。 cDkq@H: <\44%M"iC- V(lxkEu/Fj 变化3：新房市场迎来十年以来的低谷期 ";kwh8wB 供求量均处于历史低位，全年推盘量基本减半，供应14000套，去化率47%，均为历史低位，苏州核心板块基本即开即清，次核心板块韧性较强，大多数去化都超过50%，其他板块基本全线低迷、去化艰难。
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z+} 变化4：刚需客群收入锐减，二手房进入高库存时代 Q u
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X4 挂牌量上升，价格大幅回落，市场进入长期盘整，政策鼓励需求增加，实际累积风险加剧。疫情封锁和经济下行，首当其冲的是对刚需客户的冲击，导致二手房成交创历史新低，从而拖累新房交易；市场仍旧以改善主导，园区、姑苏、新区以房换房格局基本形成。 ;h f{B7 !
7r k>YrY #F|q->2`o 变化5：国企挑大梁，民企巧谋生 zl]Ic' _i 地方国企成为拿地主力，大型民营企业几乎退出土地拍卖，越来越多深耕苏州的品牌民企曲线谋生，短期内市场将继续以国央企直接拿地开发、城投+品质（含民企）房企合作两类为主。 Z2t'?
N|_ -`f 1l8LD2 &c AFKYt K/flg|uZ/V 变化6：产品进阶，大平层爆发，限价以来，苏州好产品元年 :@~Nszlb 土地出让精细化要求，产品规模加大，装修配置更优，板块定位定型趋势明显，带动产品品质普遍提升，核心区域顶级产品频出，产品竞争日趋激烈。 YcRo>:I GLBzlZ? IPVD^a ? Kggc9^ 7 变化7：县市内外向型分化城市市场梯度明显 _c z$w5` 土地市场：全线低迷，地方国企托底为主，成交大幅萎缩，昆山、太仓土地价格结构性上扬，常熟、张家港价格下跌。 s)A=hB- V - X]?ql*%` 新房市场：环沪城市韧性相对较强，昆山均价呈现结构性上涨趋势，昆山跌幅较小，太仓其次，常熟、张家港同比下跌约30%-40%。 F.Sc2n@7- .or1*-B K R J+["[k ▶ 客户需求新气象 za,JC
I 购入时机与产品选择趋向多样化 M#u~] ?hS h ifC.guK E"'4=_ 2023买房吗？ (r9W[ 2023年，随着时间的推移，愿意进入市场的客户数量会逐渐增加。改善客群先出手，二季度刚需客群增加，学区房群体受报名时间的影响，上半年需求高于下半年。 }J ^+66{ Ly
kB2]T r\j*? m ] 谁打算买房？ w/oXFs&FK 从市场数据和客户调研两个维度，改善类客群是市场需求的主力军。 up;^,I V * I2
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4n 选择买哪里？ { qJ(55 市场低迷背景下，核心板块市场火爆，四大新城板块吸引力提升，成为改善客群和部分刚需客群的首选。 x :? EL)( H
%bXx- #dj,=^1_14 ]aZ3_<b 产品怎么选？ |?gO@?KDZ 9F "^MzZ olxnQY Fo 更注重“综合价值”：地段价值论依然通用，产品品质提升至第一梯队； xbNL <3"a <*3#nA-O>i '},
8x? 更注重“差异化”：业态和定位的差异化才能吸引目标客户；
PKg>|]Rf. PNp-/1 Cx VkD}gJY 更注重“适配性”：对功能需求、空间感取舍、附加值设定有更高要求； lc(}[Z/|V =K;M\_k%y VBN=xg} 更注重“品质控”：对精装质量有更高要求； <hBd
#J dcH@$D@~S ^Z>Nbzr { 更注重“生活运营”：社区内部景观和配置，通过生活场景运营满足客户需求； {3qlx1w -}CMNh K[^
BRn 更注重“确定性”：行业震荡客户特别在意确定性； [r0`D^
*= ukD a X nrM_ay 超过40%的客户只考虑购买现房，超过60%的客户表示更青睐国央企，改善客群是“新房拥护者”，刚需客群在价格拉动下容易分流到二手房市场。 2]V&]s8Wi= w s([bS2h >9+h2B
▶ 趋势格局再革新 (hi{ i 城市发展与市场衍变推动行业重构 2DX V~> Q35D7wo'} IIY3/ 板块格局预判 |@Ze{\
从“点到面”重塑板块价值：轨交、产业、商业等城市规划发展将影响未来房地产市场格局和客群选择。 2hf7F";Af O gtrp)x9
RQ;}+S H$k2S5,,z 政策预判 8zrLl :{ ▪土拍政策力度维稳，集中供地“形同虚设” ?BnX<dbi& ▪购房政策仍有松动空间，部分限购放松或将出台 uwc@~=; ▪价格限制将继续放宽，有望进一步突破预计限价 [;pL15-}4 ▪信贷端继续宽松运行，房贷利率有望继续下行 I\~sE Jwj v
8B4% 1NE .H}#,pQ}l 地市预判 miB+'n"zS ▪政策严控城投举债拿地 fo_*Uva_ h#}'9oA ▪核心地块继续发挥主导作用 !-~sxa280r ▪央国企仍是一级市场的拿地主力军 2rWPqG4e ▪二级市场上优质民企代建，小股操盘层出 560` R> ▪城投开发能力或将倒逼提升 bWg !/K55 R*l3 z n> 1'!%$ D L k
]W? 房市预判 6FFM-9*|[ 2023年市场成交预计前抑后扬，全年供求双增，核心板块放量，板块需求端持续分化。 %fIYWu`X 限价放松将带来整体均价的上涨，板块价格梯度越来越明显，倒挂空间将收窄，上半年价格“稳”，下半年局部有一定上涨压力。 jL0= a.; BV
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P4-E? 县市预判 5I&Dk4v 昆山继续一枝独秀，太仓稳中回升，常、张保持低位。 *:Uq
;)* 4G'-"u^g z#GrwE,r 于购房者2023年建议 j_0xE;g"] 尽早买房、尽晚卖房，苏州楼市值得长期看好，买房窗口期在上半年，卖房下半年或更佳。 mCSt.n~ ziXI$ B4- N gagzsJ= PART03 dYZB>
O S 房产测评权威榜单发布 i}/Het+( }t0JI3 ddwokXx
( 本次论坛的另一重头戏是《克而瑞苏州房产测评权威榜单》的发布。 Lt_A& (g3DI*
Z Ns$,.D +c
tJV> 克而瑞苏州房产测评以克而瑞房价数据库的海量数据，结合克而瑞多年大数据研究作为基础，立足购房者视角，推出“2022年度苏州价值企业”和“2022年度苏州价值楼盘”，相信这对购房者有比较强的实际指导意义。 !,O Y{=' 2Ft#S8 U"535<mR 获得“2022年度苏州价值企业”的有： ]92=PA>75 ,0aRHy_^
△以上排名不分先后 /pL 'G` w3FEX$`_
R,`3 SW() 荣膺“2022年度苏州价值楼盘”的有： Bej k^V~ /Q2HN(Y
△以上排名不分先后 Ao, <G.>R 2023年已经开始，政策面释放了一些积极信号。 nq:'jdY5| %(B6eiA `k -|G2 H`nd | 还有整整十天，就是二十四节气中的“大寒”，大寒意味着人间至此冬色尽。 ;v5Jps2^] BFQ`Ab+ 9>/: c\q+ 当严寒退去，生机勃勃的春天来了，一切美好都在来的路上。 'H (khS :8U@KABH@h 2Yg\<Ps N 让我们静待春暖花开、万物复苏的时候！
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