房地产又一次站到了十字路口（老王感叹这辈子、近些年咋就这么多十字路口呢），从近期的一些新闻、数据、苗头，老王说一些后面（也许不是很近的和有点远的）可能发生的猜想（看懂本文注意标点符号，尤其是分号；）。
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wE GzjC;+W 1、新闻和数据： HY,VJxR[ 中国经济时报《一线城市房地产限购应适时优化调整》：
一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策促使非核心区去库存的同时，又不影响核心区域稳定房价。 u& < NBxY 老王的猜想和理由： EfqC_,J*3 一份不算权威中的权威的官媒喊话，有放风的意味，更有试探舆情的意味，老王认为
不光是一线、超一线的非核心区会放开限购，而且首套房两成首付也会出苔。（利率会不会降，往下看）
\OV w 5月，16-24岁青年失业率18.4%；社会消费品零售总额同比下降6.7%；全国房地产开发投资下降4.0%，销售面积同比下降23.6%，销售额同比下降31.5%。如果说三驾马车2驾熄火（决策层）还能保持定力，那么5月出口同比下降7.5%，意味着
6到7月份帮助（或者说刺激）经济复苏的政策就会
迅速出苔——
降息应该是跑不掉了。
（概括：三驾马车全熄火，老王猜测一线限购松动，首套和二套首付会全面下降，利率会下调，六七月份跑不掉了）（同比的是去年5月，去年5月华东制造业都停了！但同比数据还是那么差！） )F m'i&F_ sfR0wEqI 2、会有什么影响 rq
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>z . 三种可能：一、（像以往一样）一线带动二线及周边，经济实现以房地产为代表及驱动力的全面复苏。
二、一线城市在原有基础上再现前所未有的超强虹吸效应，一线城市房价上涨从郊区快速传导到核心区域、板块；二线城市以城市能级产生不同梯度的房价上涨；虹吸效应导致三四线抛售潮全面到来，再度提高偏远县城二手房库存量。三、没luan用。
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老王猜想：第一种可能微乎其微（无需多言）。第二种可能性高于第三种。
参考发达国家（毕竟人家工业化和城市化比我们早了许多年）的发展规律——大国沿海、小国首都城市圈——两极化是必然趋势。 qb KcI+)47 至于
昆山，止跌是大概率的——但只是
成交均价的止跌。老破小区、学区房、前3年过热的板块依然很难快速止跌（注意是快速、止跌）。哪类不动产会越来越值钱参考老王上一个帖子《老王再说几句》（此处强调，老王说的是类别，不是某套。杠精非得故意偷换概念的话，请自便）。
XL`i9kV? kY#sQz}8 O6]X\Cwj% 3、说点房版的 iCdq-r/r!6 3.1 2000万买金大元联排是什么心态 v<E_n;@9k 老王：有钱人的心态。那位朋友说的中介推荐的2000多万的，应该是那套600万装修的，参考今年3套成交记录，满2年的挂2150万（装修几乎是送的）还是有吸引力的。
r?}L^bK # N'_~:H [t"#4[ 3.2 如何捡漏 hSXZu?/ 老王：
干中介，或者准备好1000万以上的购房款并有个熟悉的中介。以2月份成交的弘辉首玺1410万为例，房东移民，成交价基本是送了400万的装修。房子挂出来一周老王带看了3组，都是原本的老客户。真的有捡漏的房子，中介自己吃不下，不还有有钱的老客户和亲戚嘛，哪轮得到没有行动的购房者呢。P.S.从经验来看，
500W以内几乎不存在捡大漏的可能。
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Wrh3 T ^H`$;\ 3.3 大户型好卖吗 L87=*_!B; 老王：新房好卖。楼龄短的二手房也好卖，楼龄长的大户型和刚需小区的大户型很难卖，比小户型的顶底楼还难卖。
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Ws ~}ba2dU8 2qP Q3-' 3.4 怎么看入住率 2$1D+(5; 只有你的
意向小区的入住率有参考价值，片区的、其他小区的完全没参考价值。如果有人拿着交房2年以内或10年以上的小区谈区域内的入住率，不是欺负你不懂，就是他毛线不懂。
V#\ iO uE deA'*^ +Ec@qP R& 4、再说点不接地气的宏观的 tV9 K
5ON 4.1 为什么保房价很重要 no8FSqLUS~ 有人说房地产已经进入ICU，或者秘不发丧，老王认为没错（但只是宏观的，不适用每个城市）。有人认为房地产这个夜壶已经被放弃了，老王完全无法同意——至少
在地方债化解之前，在实现产业升级之前，这个夜壶还丢不掉。
ci`N ,&:R （老王一直说房价是我们经济的安全气囊，今天解释一下。因为地方债太多，负债率突破警戒线就容易违约（民企的话是暴雷），为了不违约就要借新还旧，但利滚利治标不治本。既然债务总额不能有效降低，那就只能做大资产端，分母大了，负债率就低了。地方资产主要是不动产和自然资源，如果房价快速下跌，地方资产、或者说分母就会缩水，负债率会快速提高，那地方违约就会星星燎原，真正的系统风险就来了） )Q c>NF0 h;t5v6[" rB.LG'GG] 4.2 房价到底能不能跌 ])mYE
}g 能，但必须很慢，原因如4.1。缓慢下降（软着陆，比如用10年消化过往的泡沫），就可以用时间换空间，在阵痛和蹒跚中立新去旧，实现产业升级而不至于翻船。
dPyZzMes= C%;J9(r 4.3 如何实现降房价和去负债同步、平稳进行 ! f*t9 I9Q （纯粹老王瞎捉摸的）①国企、央企接盘开发。②三四线重启棚改，并以房票驱赶居民定向进楼，减少（经济差的县城）地方负债。③优质（房地产）国企、央企上市，M2赶到股市，拉高国企、央企市值。④资金回流地方化债。（至于最终全民背锅，还是老外当接盘侠，就看人民币国际化的步伐了）
sU ;aA0kz 期间国资入场成立（类似贝壳的）全国性二手房交易平台，配合政策调节资产价格。
pR7 D3Q:^7 <amdPo+2D 6F08$,%Y 5、简单的风向标 w[s
}#Q 如果链家降低招人的学历门槛，说明要用人了，就是后市会上升，一般这事链家是大张旗鼓的。反过来就是市场变差了，一般是默默的就提高了。
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LABLT;c 最后，
欢迎理性讨论，抬杠的那几位希望有专业输出（而不是诛心式的道德批判）。
支持老王的请动动小手加个评分，让老王知道不是独自面对同行的恶意抹黑。 9vJ'9Z2\
U$AV"F&!&} '{:lP"\,L SD=9fh0l .dl4f"k [ 此帖被老裕泰王利发在2023-06-08 16:36重新编辑 ]
