新房次新房止跌回升，二手房初步止跌回稳，大家新年快乐。 [复制链接]

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房版里很多都不是好鸟，想进来学习一下，却看到互相撕咬，对立方互相谴责对方是小西装所各自发表的观点明显带有自身利益，读者一定要注意辨别。 |d[5l^6  
没有人是神仙，是的话二年前买黄金白银呀，同样管理方也是草台班子，如果房价上涨有土地财政自身利益因素，那么去年管理调控就是完全失败。 |#k@U6`SG  
我也不是神仙，我无法预测未来房价是上涨、暴涨还是下跌。 /
2xSNalC  
我就依据一些已经既定的蛛丝马迹归纳总结给大家，希望平息争论，尊重现实。 Nar>FR7ut  
中国地大物博，讨论全国没有意义，与昆山相关的比较也就是上海、杭州、苏州，拿其它城市根本不能说明任何问题。 M
%I@<~wl  
另外特别注意文旅地产等一些度假房、海景房等是时代畸形产物，也不值得讨论。 <YH=3[  
其实，我老家郑州包括相关很多这样的城市例如贵阳、昆明或者地级市湛江、阳江等，从2021年开始就受到许皮带的影响，到2023年二年内平均下跌40%。 >{wuEPA  
本轮一线城市及苏杭等强经济城市是从2023年5～6月开始下跌，差不多一年多后，平均跌幅30%，但是相当一部分这些城市刚需房跌幅超过40%，迫使国家2024年9月底推出止跌回稳政策。 Tg0CE60"  
实际上，2024年金融政策最猛，当年累计降息60个基点，已经差不多运用至极限，所以也就能够理解为什么去年只降10个基点。 "oR@JbdX  
中国历史上降息最猛的是2008年世界金融危机，当年利率从7.56%降至5.94%,降了162个基点，但是考虑到这次存量房大幅度下调利率及当下低基数（4.2%降至3,6%),实际上2024年这波降息比例已经超过2008年金融危机期间幅度。 wPX*%0]  
2023年到2024年止跌回稳政策推出前，我老家等一系列三四线城市倒稳住了，基本上没有很大的波动。 7/aOsW"6  
止跌回稳政策推出后，初步稳住了房价，但是从去年5月开始一二线城市开始大幅度下跌，至年底半年左右时间平均下跌40%，很多房子一步到位下跌50%，甚至60%，结果象我们老家这样的城市又被动被拉下30%。 ]W/>Ldv  
综上所述： 7
VAJJv3  
全国房价相比2021年平均下跌60%。
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什么原因，收入减少，出生率下降、人口流入减少？ :S -";.:"  
关联不大，苏州昆山深圳作为外贸大城市，确实受到国际市场影响，但是这波上海北京杭州跌幅比苏州昆山深圳大。 1'JD=  
那究竟什么原因造成去年5月半年里大幅度下跌，中国2～4年内走完日本20年的路？ 5pfYEofK[  
晚饭后我简单说明一下并且对未来可能出现的市场走势凭我的认知能力（本人毕业于华东师范大学，才疏学浅）进行概率分析，对大家不构成任何建议，你觉得有道理就点个赞，你觉得没有道理就当作空气，我不参与任何对立方讨论，不回答任何问题，对撕咬的一概不予理睬。 BJk Z2=  

先说一下当下情况，直接了当，就拿大家最熟悉所在城市昆山。 k9k XyX[  
现在是昆山新房明显比去年年底上涨，基本上在售新盘璀璨、锦鸣、尚云赋都比去年底回收折扣，上涨2～30万一套。
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接下来什么趋势，大概率上涨，因为新房库存越来越少，去年拍地大幅减少，可供房源也大幅度减少。这在全国都是普遍现象，特别是昆山，其措施更猛，新房卖不掉国企直接动用国家债券资金收购，江南未来和花忆江南已经实施。甚至推迟入市，四代住宅同进君麓就是个典型例子，而且，据了解去年最优质地块森林公园东今年不会入市。 '10oK {m$  
关键今年新房转变成二手房，由于人才房票限制注定没有抛盘。 tz5e"+Tz  
二手次新房，也是大概率上涨，特别是近3年的次新房，已经与前面的次新房有代差，与新房差不多。 d6'{rje(  
以3个次新房璀璨、鹿鸣府、润樾庭为例，这三个盘有较多的投资客，去年下半年个别投资客资金紧张短暂大幅度降价出售，仅仅二个月已经基本上稳定，价格也上涨10%～15%，由于此类房子与前面代差，备受青睐。我个人认为大概率上涨至发行价问题不大，毕竟这些盘当时就是限价的，价格相对合理，但是润樾庭由于地段偏远投资客更多，可能需要的时间更长一些。 CLRiJ*U  
二手房，问题很复杂 :y Ro3c  
全国包括昆山有大量的动迁基地、动迁安置房，国家实行15年的7090政策，大量这样的刚需房子，与国家当下建好房子政策相悖……。 xDG2ws=@D  
大家现在搞明白了吗？ V}J)\VZ2#  
去年5月大幅下跌，是因为全国性前期产生最大的泡沫区域必须戳破，也以昆山说明 p~SClaR3H  
昆山2019年开始上涨，涨幅最大区域哪里？城西，各路资金涌入城西放弃其它区域，江南镜秀从18000涨到55000，3倍多，而其它区域此段时间涨幅不超过30%，城东城南花桥四大金刚小区，平均涨幅才10%。 U}6B*Xx'  
上海不也是这样？远郊的远郊紫竹学区房二个月从4万涨到12万，仅仅成交2套房子。 b<a4'M  
城西真的这么好了？真的远远超过昆山其它区域价值？ ?%O(mC]u&  
显然不是，大家可以明显看到，去年下半年昆山下跌幅度最大的就是城西跌幅超过其它区域2倍，必须与其它区域保持平衡。 ", ^Mxm{  
由于城西的大幅度下跌，正如上面所言，其它区域因为实施15年的7090政策，堆积了大量这样的刚需房，受到城西恐慌性抛盘影响，价格被进一步拉低，由于此类房子数量实在太多，产生踩踏效应。 Xnz3p"  
最倒霉的是此片区域的改善房，由于房源不多，但也没人此时敢买，极个别急用钱的被买家一步到位还价4～50%，但成交量极度稀少，大概有80多个小区去年下半年零成交，可见买卖双方博弈巨大。 !j:9`XD|  
9{(.Il J>  
去年下半年踩踏效应在全国范围内基本上都是这种情况。 43|XSyS  
这是我对去年下半年二手房暴跌的认识，也许还不全面，市场就是这样，要疯就疯过头。 <D:.(AUeO  
江南镜秀1020套房子，超过5万以上成交的不足20套，不到2%，仅一套洋房超过6万成交。 tasIDoo+!J  
同进君望也只是一套超过6万成交。 IAw{P0 8+  
结果整个昆山被炒作成城西6万的价格，城西真的那时普遍是6万吗？现在回过头来不觉得荒唐？ ! qv ea,vw  
都是被刻意放大或者扩大化了。 }RzWJ@QD<  
同样现在的下跌也是被放大和扩大化了。因为某些改善型二手房，房东各种原因急用钱低价抛售，有人想再买一套加价50万都买不到，某改善小区235万成交，第二套仅隔一个月居然290万成交。 VRI0W`  
_oHNkKQ  
未来昆山的二手房，改善型还是有很大机会，毕竟比现在新房次新房便宜50%，完全满足相当一部分需求。 Fgp]l2*  
但是刚需二手房，的确够呛，毕竟数量太多。 fuWO*  
但是，今年再下跌概率也不大，小幅上涨也是大概率事件。 ->l%TCHP  
举个例子： E;Y;z  
城东四大金刚某刚需房，最高163万成交，去年底62万成交，下跌6成多啊。 /LvRP yj@  
再下跌，小幅波动有可能，60万左右，同样上涨20%到75万，只要国家稳住信心，概率更大，甚至回升至2024年止跌回稳政策推出时的88～90万，也有相当大的概率，毕竟去年底这波下跌是恐慌性的，成交有些空。但是再要回到163万高点基本上不可能，概率极小。 v*;-yG&  
C1jHz  
这是我对今年市场的基本看法，我认为实现的可能性概率极大。 23c 8  
当然，也有人认为要继续下跌，排除利益和情绪化因素，告诉大家真实的事件。 v-#Q7T  
上世纪末海南房地产泡沫破裂，海南发展银行倒闭，存款好解决，都是海南当地人，可是其向全国发现60亿债券1998年到期，60亿当时不是小数目哦！ S'4(0j  
结果到期兑付不了，差点引发全国性金融危机和社会群体事件，最终国家指定中国工商银行接受这批债务，足额兑付，到2003年才全部解决。 V#XppYU  
"Q!(52_@J  
`V`lo,"\  
;%<,IdhN  

年初六祝大家六六大顺，新的一年互相多一份包容、理解、和谐，少一点戾气l

支持楼主理性的声音，新年快乐

感谢楼主分享👍

昨天发了这个帖，中午收到二条站内信息。 )P%ZA)l%_o  
我昨天这个事情正好没说，特意不想说，怕引起争论吵架，就回避了。 ^|/TC!v]M  
看到今天论坛朋友如此关心并且诚恳咨询，那我就畅所欲言。

上海新房确实没有降价，这4年还微涨，完全是政府调控得当。 g wz7krUTe  
新房积分摇号，比周边二手房低30%～40%，5年限售，很好的控制了市场。 ;g6M%;1-  
昆山当年3个新盘也是摇号的，但是有些操作不规范出现茶水费，如果象上海一样5年限售，市场将稳定很多。 0_k'.5l%  
上海5年限售的今年6月逐步解封，去年市场曾经大幅度宣传将破发。 6)z?f4,  
实际上今年信心稳定后，这种情况根本不可能出现。 U;bK!&Z  
例如大虹桥某红盘，分5次销售，前3次的房源全部触发积分，要2027年和2028年解禁，而后二批房源没有触发积分，去年6月交付后，立刻可以上市交易 <Gav5Rc  
结果6月交付后，有9套挂牌，去年成交3套，均价58000元，而当时一手房均价63000，的确短暂破发，但是年底市场稳定后，今年2年内增值税降低，现在已经略微超过发行均价成交二套，而且挂牌只有3套。 6`!Fv-  
今年上海市场如去年传言将大幅度破发完全不可能存在，因为市政府节奏控制的相当好。 ~CVe yk< (  
上海去年的新房稳中有涨，而且都是300～500平超高层居然还被抢购一空，因为嘉年华控制整个上海金陵路新房，是10年长周期，根本不会出现砸盘，所以金陵华庭出现23～35万的超高层价格。 VmCW6 G#M  
上海已经卖掉的地块可以建13000套风貌别墅，实事求是的说，短期市场根本没有这么大的需求，但是政府又搞了一个15年长周期，去年才推出3个项目200套左右房子。 UUF;p2{f  
令人可喜的是，昆山也开始学上海了，人才房票5年限售，今年新房交付后将大规模限制二手房流通，现在昆山买新房大概72%用到人才房票。 $k0k
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而且，昆山现在比上海更狠，用了人才房票的房子不能再去融资（指抵押贷款），彻底封死炒房。 :}r.  
接下来谈一下上海核心区二手房，这就是我昨天忌讳不想谈的。 @lCJ G!u  

72%的数据有出处吗？ fLSXPvm  
一直觉得昆山的人才房票完全假大空，为了几万块钱绑定5年不能交易很不划算。

实话实说 G"fdu(.@  
上海这二年将近70%的板块及房子下跌60%，绝大多数老百姓基本上完全能买得起房子。 qj;l,Kua  
但是，与全国四大一线城市一样，上海有接近9%左右的二手房，在2023年5月 H:E5xz3VQ  
走低后，到2024年9月国家推出止跌回稳政策，平均下跌35%。 tBTJmih"  
令人诧异的是，去年5月至年底全国性恐慌性抛售，这9%的房子分文未跌，甚至还微涨。 u S(@?m$  
这部分房子位于上海内环的内环，城区的城区，内环是指现在内环高架，内环的内环指1993年内环高架建成前，以出租车出城区加收50%空驶费，范围比现在内环高架少大概20%。 $:]tcY-L9  
这部分房子各项配套齐全，轨交出入方便，没有上世纪5～60年代建成的工人新村，煤卫公用。 <"NyC?b+G  
虽然部分上世纪8～90年代建成的老公房，不能完全适合现在市场需求，可是面积普遍60～70平，单价8～9万，而本世纪初建的高层，普遍90～120，单价比那些老公房还培养5000～10000，确实相当多的人根本不用掏空6个钱包为了各项方便买得起。 *?b@>_1K  
例如：我同学1998年买的某个小区，100平，当时购入70万，2000年交付，当时属于高端小区，现在小区车辆完全没有位置，多处绿化改车位……，总体给人感觉是乱。 YZ{jP?x  
这个房子2021年最高价1250万，目前850万，2024年止跌回稳政策时也是850万，一直在此价位附近成交，抛售也不多，需求更大。 z qO$  
更重要的是，在2021年全国炒作学区房，普遍学区房涨2倍的情况下，内环的内环此类房子也就差不多涨了30%。 ^OjvL6A/p  
全国四大一线城市差不多，都是这样的情况。 b7qnOjC  
现在绝大多数老百姓普遍不满意的就是这类房子，希望这类房子与其它70%房子一样，再下跌40%。 CMKhS,,o  
网上呼吁的让老百姓买得起房，让年轻人有自尊生存空间，不要掏空家庭6个钱包等，就是完完全全特指这类二手房和所在区域新房。 $*aE$O6l  
因为这些人觉得，原来70万现在850万，涨幅的确离谱了，完全不会考虑1998年中国的经济状况和入世后中国经济腾飞。 1[[TB .xF  
昨天看见有人表态很多人是某民，希望上海市中心23万一平的房子跌至5000～6000一平，好让他们买得起。 q1<Fg.-r  
我想说的是，上海核心区23万一平的房子普遍300～500平，即便跌至5000～6000一平，也要200～300万，想想不说全国，就说邻居昆山，现在300万房子消费能力也很低，照样买不起，照样有很多人骂上海5000～6000一平300万太贵了，要给年轻人自尊和生存空间。 ~e+0c'n\  
言归正传，很多人关心今年这部分房子会不会补跌。

四大一线城市9%的此类房子会不会跌，老公房8～9万，2010年后次新房9～11万，与附近新房20～23万比较，能看出结果吗？ :*Ggz|  
这类房子才是真正完全的刚需，求远远大于供。
x5 ~E'~_  
国家2020年提出房住不炒和三条红线，针对什么？ MJ"Mn^:/  
这个必须彻底搞清楚。此时以许皮带为首的一帮无良开发商，利令智昏，其它言语就不能表述了，全国到处融资拿地。 >)A  
以前炒房客都是温州组团，2013年以后还有吗？ -Lf6]5$2'  
此时变成开发商与偏远地方政府合作，超低价格拿地，然后通过自身资源全国性媒体疯狂炒作，恒大威尼斯、海花岛、夏威夷听上去非常华丽，那时都是如雷贯耳。 g+/U^JIc4l  
以恒大威尼斯为例，体量超过昆山城南城东花桥四大金刚，就是你以3000元的均价卖完，都赚得盆满，完全可以把启东附近配套搞完整。 K9M.+d4  
这方面绿地就做得好，花桥21城建成把绿地大道做得很好，昆山政府同样协调上海政府轨交11号线延伸，成为全国唯一一条跨省地铁。 )B&<Bk+  
尽管现在市场低迷，花桥供应量大，但花桥并没有象威尼斯那样崩盘，居住在这里的人衣食住行吃喝玩乐应有尽有，非常方便，普通老百姓追求不就是这个吗？ ?.A/E?Oc  
然而恒大威尼斯，平均销售15000元均价，搞了个半吊子，这么多钱又绝大多数拿去炒房炒地，国家房住不炒三条红线是主要针对这类无良开发商，看看恒大在西南中南中原区域搞了多少烂尾楼？在国家采取措施国内道路走不通居然国外融资，极其疯狂。 c3!|h1h/v  
所以我前面就明确强调此类文旅地产是特殊时代畸形产物，完完全全不是刚需，此类房子不在讨论范围内。 -Us% 
g  
梦想一夜暴富，炒作贯穿改革开放后的中国，以后慢慢详细说。 LLHOWD C(2  
2016年中国房贷余额17万亿，现在37万亿，期间是有学区房的炒作以及无良开发商畸形产物，但绝大多数（我预估至少90%）是普通老百姓刚需改善或者抵御通胀所购买，与炒房完全无关。 /b
u<,o  
一个人不会两次掉在同一条河里，我们与上世纪90年代日本香港房地产泡沫破裂尽管结果一样，过程完全不一样。 iY'hkrw  
很明显，中国用4年走完日本20年的路，债务置换是国家一个创新异同于日本的方式，否则不会这样。 }7
z+  
不要跟我说日本跌了70%，中国远远没有到底，日本跌了70%也是极少数楼盘，平均与当下中国一样也就是60%，而且东京核心区也与中国四大一线城市一样跌了30%。 R"t$N@ZFb  
中国房地产未来结局，还看不明白吗？ s]%
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必须坚持房住不炒，满足人民群众不断增长的物质需求，打击无良开发商唯利是图扰乱国家长远经济秩序，同样，也必须坚持房地产具有金融属性，不能让买了房子的普通老百姓几十年辛苦奋斗结果在一套房子上化为乌有。 IIn\{*|mW  
Jo(}#_y?  
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