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楼主 发表于: 2023-01-16
, 来自:江苏省0==
Riz!HtyR ▣编辑：靓昆 ^Ul *Nm
t3 $+;K( ▣来自：@克而瑞数据、@环沪楼事（kshm2271） ~{O@tt)F n 1)m(,{
}NJ? .Y I:#Es. 01 O/Wc@Ln m&#a M8:\ %g&i.2v 在苏州的四个县市中，昆山可以说是中国最著名的县级市，常年霸占百强县榜单。 -@_V|C'? AJH-V
6 Ax+q/nvnb SA$1rqU= 刚刚过去的2022年，昆山再次荣登赛迪百强县榜首，这已是第18次蝉联了。 .!J,9PE E
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~v<,6BS<$Z 去年10月，在国务院第七次人口普查领导小组办公室编制的《2020年中国人口普查分县资料》中，昆山明确了自己的新身份--特大城市。 u
k Kp,1xz ^t\AB)(8 D Psf] M%2 F7 FY 并且，首次荣膺全国工业百强县市和创新百强县市。 .@ElfPP(L %sLij* H0B"?81 据《政府工作报告》数据显示，2022年昆山GDP有望突破5000亿，同时实现各维度的正增长。 $r=Ud > NLxsxomj Q:B : 规上工业总产值10810亿元，增长4%； jlZW!$
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*m sW4|=^2 完成一般公共预算收入430.2亿元； ojit Bo~ ~FV
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固定资产投资792亿元，增长6%； zZ =.riK P1
`-OM =' cr@ [~i 社会消费品零售总额1642亿元，居苏州第一； +H
L]t'UEg Et+N4w cy6 P=k * 完成工业投资250亿元，增长8.4%，总量创近五年新高； x~tG[Y2F? r'q9N <4 Jo1 居民人均可支配收入7.06万元/㎡，增长4%； WV"{oED yVM
1W"Q Y<S,Xr;J: 进出口总额达到1038亿美元，继续保持千亿美元高位； [sY>ac n300kpv AT U
2\Y 昆山成为中国首个达到5000亿量级的县级市，不愧为中国第一县，县域经济之王！ vx_v/pD BI] %$r
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5sq#bvfJ o 此外，昆山还创造了多项第一： L Pk85E \Tr hJ ,9f$ a
n 全国第一个建设环城高架的县级市； h &vq} "+ji`{ ukr
a)>Y[| 全国第一个开通地铁的县级市； r,x;q
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全国唯一拥有三个国家级开发区的县级市； HBL)_c{/O )nS;] 7pB@ Q [y75 [ 对外贸易总额、规上工业总产值、人均进出口规模均处于领先地位，始终保持着对外商投资较高的吸引力。 g 9 ;}?h NTVdSK7z~H
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[z 02 b&!7(Q[ sT !R WX1Z yl%F }kBR z rt8ze=Su 回顾，昆山目前取得的亮眼成绩，与其优越的地理位置不无关系。 @&]j[if (s O(otI-Lc j%KLp4J/e 毗邻长三角龙头上海，接沪连苏、占据C位，区位优势得天独厚，被誉为上海的后花园。 QO)Q %K, dHn Id2@# Cj}1 )qWq 我们知道，在环沪城市中，嘉兴、昆山、南通、嘉善、太仓堪称上海都市圈的第一梯队，但在与上海相邻的城市中，只有昆山优势明显，城市价值不言而喻。 )A['
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k W 首先，表现为交通上的链接和贯通。 \+g95|[/ cV5Lp4wY? ?zN v7Bj 上海地铁11号线直达昆山花桥，设“兆丰路、光明路、花桥”3站。昆山人乘坐地铁可直达上海市中心的徐家汇商圈，这比上海郊区的金山、奉贤等区到上海市中心还要方便。 AtA}OY]D / XH0R
:+s !G#3jh:kiY S1线（已更名为轨交11号线）也已进入设备全面调试阶段，将于2023年正式通车，终点站位于花桥站，与上海地铁11号线花桥站换乘。 J+LF zl07q >b0e"e Gt
^6ZA2-f/<8 S1线是昆山首条与上海轨道交通网络相连的线路，建成后意味着在地铁的赋能下，昆山与上海的联系将更加紧密。 *IGgbg[0 n5%rsNxg R/ iw#.Yy !\8j[Q S! 除了地铁，从昆山到上海坐高铁也很方便。昆山站和昆山南站每天约有135趟列车往返于上海和昆山，如此的用时和频次，让高铁通勤成为现实。 G)?O!(_ $_ l@k= J%;TK6 从人口流动来看，“沪职昆住”形成了明显的同城效应，人口流动让昆山与上海之间形成了紧密的现实联系。 5_nkN`x
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UP PDs " 昆山的花桥镇凭借紧邻上海、地铁直达的优势，成为众多年轻白领的优质置业选择。每天无数年轻人往返于上海和花桥之间，他们住在花桥，工作在上海，过着双城生活。 y2^r.6"O t.>vLzr
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]v 靠近上海的区位优势，以及与上海联系日益紧密，决定了昆山承接了上海的外溢客群，其楼市成交量有了一定的保障，因此昆山的楼市具有一定的韧性，在四县市中相对稳定健康。 Vr f` :% Q/=L(_1l rsvZi1N4w$
/z,sM"d 1.供应和成交同比跌幅处在四县市低位 q0w5ADd O.1Z3~r -N abCcZ<=|b 2022年，昆山商品住宅供应面积238.31万平，同比下降19.6%；成交面积287.93万平，同比下降8.46%。 ?4_^}B9 :*6tbUp l<{]%=Qg 2022年昆山商品住宅成交均价为21225元/㎡，同比上涨8.13%。 xZL`<3? 7Z"mVh} ![:S~x1 中建鹿鸣府、华润润樾庭、东望璟园等核心板块的优质楼盘项目，在2022年取得了亮眼的销售成绩，也带动了昆山新房均价的结构性上行。 6,0pkx&Nv 4fZ $&)0& >&aFSL,f 无论是供应量还是成交量，同比降幅都是四县市中最小的。 ^`\c;!)F< oWo"` "P VA)3=82n 让我们看看月度成交情况。 M 0 x5s@ F)Yn1&a #H
xK0VWi 2022年上半年，受上海疫情影响，4月昆山封城，昆山楼市直到6月才逐渐迎来放量，8月中旬限购进一步放宽，9月单月成交55万平，成交均价上涨至21851元/㎡，创年内高点，市场呈稳步升温态势。 rFn;z}J2 ]{nFB3vtB ,$sq]_t Hv<%_t_/ 10月市场再次下跌，整月无新增供应，11月随着供应量的增加，成交量有所增加。 aM3%Mx?w )AqM? FE4R OgS6#X 到了12月，龙辰院子、臻悦雅筑、润樾云起花园、颐和天樾花园等新盘入市，带动市场成交量增加。 qw0tw2|
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)Q X 2.主城玉山2万+元/㎡全面改善，越贵越好卖 @iy ^a jfS?#;T) Y+V* $73` 板块方面，主城区的玉山、张浦、临沪区的花桥是2022年昆山成交的主要支撑，但市场行情彼此·相对独立，楼市发展自成一体，由于客群结构的显著差异，造就了截然不同的市场特征。 <i~ (
8F\ _jK\+Z f 7~eo^/Pb S -Z<e`iFQS 主城区玉山普遍进入改善时代，房价超过2万元/㎡，主要面向本地改善客群，因为改善需求购买力充裕，因而总体呈现出项目越贵越好卖特征。 n@5pS3qZ KcfW+> W3 r[ ' T.yo 以板块内的中建鹿鸣府为例，虽然均价超过3万元/㎡，但仍能屡开屡罄。 0d:t$2~C \ %E Zg
bu%@1:l 2022年，中建鹿鸣府以48.41亿元、15.15万平的销售业绩，位居昆山2022年商品住宅销售额和面积双榜首，其成交套数为1027套，位列套数榜第三。 o]}b#U8S M`KrB5 a+6 4G@vO {$ 中建鹿鸣府位于金鹰旁、娄江畔，被公认为昆山主城的核心位置，是名副其实的高价值地段。 zY\v|l<T ,ye>D=' g 6>R yjN 以金鹰为中心，项目周边二手房挂牌均价已超过4万元/㎡，中建鹿鸣府有一定的倒挂优势。 l?a( = ?qw&H / R { j,bV6X q uv`~qn 项目紧邻昆山南北中轴长江路，路网四通八达，出门1公里即达市域轨交S1珠江路站（在建），周边集聚、金鹰、大润发、玉山中学、昆山第一人民医院等高端生活配套资源。 e&7GW9FSg x7l)i!/$ 2#*Bw= 中建鹿鸣府，除了在地段上占据城市核心，在产品力上也堪称硬核。 H<%7aOw O2 8:L%-
u$& 7fmZ 进小大门后即是国际城市口袋公园、空中廊桥、“秀舞霓裳”城市绿带、世纪之环……社区景观空间打造有艺术廊架、圆环活力剧场、慢享街区等，满足全龄段业主娱乐生活所需。 s:R>uGYOd v.cB3 /$ z >?b/_O 室内配置沃茨地暖、东芝中央空调、环都拓普新风三大件，皆是方太、摩恩、科勒、杜拉维特、飞利浦、欧派等高端品牌，带来更舒适的居家体验，让生活品质实现进阶。 :{LVS
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:Y>C( 中建鹿鸣府目前主力在售建面约124㎡的舒适三房、建面约143㎡的宽幕四房，大横厅、多开间朝南、主卧套房等亮点十足，在功能和尺度方面把改善户型做到了均好。 _"a(vfl# \@['V @p|[7' 中建七局，在城东开发的春景雅苑2022年的去化表现也不俗，120天累计销售额突破20亿元，月均去化破百套。 KHcf P7 !o:RIwS3 }^?dK3~q 2j 4VW0: 春景雅苑位于昆山城东体育公园片区的核心位置，占地约870亩的开发区体育公园位于项目西侧约500米处，拥有多元成熟的配套资源。距S1线夏驾河公园站约2km，项目还拥有约2.9万m2的大型商业综合体，此外还有今年签约的皇冠假日酒店和永旺梦乐城。 f>waF u- W}WGg|ug _m yam3[W E7 ^t U416 项目产品以大三房、四房为主，主力户型面积约126-189㎡，分别打造了建面约126㎡大三房、建面约143㎡舒适四房、建面约168㎡阔景四房、建面约189㎡豪华四房，是改善置业的产品佳选。 ')bx1gc(? 11X- X &>@nW!n
u 在社区景观方面，春景雅苑整体采用“一厅一轴五分区”的设计，中央会客厅融合景观长廊、阳光草坪、水景等，打造多功能社交体验空间。 >ef Ypd#^ g*-
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mrk`o~ 0l.+yr}PE 并提出社区景观新理念，光舞之森，精心营造光之谷、水之庭、梦之岛、云之苑、石之居、林之境等六座情境花园，配有约1100平的全龄儿童乐园、约700m活力健身跑道。 @XDU !<N ;TMH.E,h: R7x4v `8xe2=Ub 室内装修方面，全屋配备环都拓普新风系统、美的中央空调、沃茨地暖三大件，将想象中的高品质、高舒适融入日常生活。从入户挂钩，德系品牌“凯迪仕”四合一智能门锁，“星月神”双开钢木复合入户子母门到卫生间干湿分离，彰显精致生活。 .4_EaQ;jX rNfua
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*FK!^Y 3.张浦刚需心头好、临沪花桥承接上海外溢 -:a
9'dT 4rwfY<G @w,-T@nAW 张浦板块紧邻苏州甪直，板块均价仅有15000元/㎡，以较低的价格吸引了大量刚需客群。 I@+dE V`Lf c(ZkK !7AW_l9`i 去年8月18日，昆山限购政策的持续优化，对于首套购房者，由原来的连续6个月社保到现在的不限购，外地人可通过人才编码在昆山购买3套以内，其实也算是变相的全面解绑限购。 <|hv H HP . j. AJ^9[j } 限购政策的解绑刺激了花桥行情，尤其是上海投资需求的外溢，上海和花桥人口流动性加大，投资需求回暖，地铁沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。 ]8d]nftY D D"]as"# "p#mNc 值得一提的是，无论是主城区玉山，还是临沪花桥，供应偏低，库存见底，是楼市回暖的核心原因。 hKQ T, b&H A_G4 !ygh`]6V 尤其是花桥，这两年土地供应几乎停滞，一年只成交1-2块地，2022年只出让了1块宅地。 h+,zfVJu 2B=yT8
@]Iku 6d- 46Nl];g1` 04 3UslVj1u '2u Q `-]*Q b+ ;8|uY% ab 昆山市场的韧性相对较强，呈现出与其他三个县市截然不同的市场格局，除了楼市本身的供求关系，我认为主要取决于以下几点因素：
p!|Wp !wJ~p:vRdY 2[r#y1ro 环沪城市的优势之一是承接上海的外溢需求，随着昆山与上海之间交通便利性的大幅提升，使昆沪双城生活成为可能。 }4#%0x`w !j%v Ue;t +7^%fX;3pW 二是，除了外来投资需求的“助力”，在市场行情和投资低迷的背景下，内生性自住需求决定了成交能否持续放量。 =MB[v/M59w a&.8*|w3 3 5B
0L.R 昆山连续多年位居全国百强县市之首，2022年GDP超过5000亿元，常住人口超过200万，且昆山产业强劲，已形成电子信息和装备制造2个千亿级主导产业集群，产业带来的购买力助力楼市需求的释放。 fk#SD "iJ HS ="t3 &=<x&4H+ 总体来说，2022年昆山楼市在长三角各县市中可谓一枝独秀，市场表现韧性较强，预计2023年昆山楼市继续好于苏州其他县市，延续2022年稳定的市场表现。 (gvaYKvr
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