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楼主 发表于: 2023-01-16
, 来自:江苏省0==
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▣编辑：靓昆 ]^/:Xsk$ R%8nR6iG" ▣来自：@克而瑞数据、@环沪楼事（kshm2271） j}#48{ 3Ki` W!C r >u0Y |Tf}8e 01 Yf7n0Etd, T"dX)~E; #@ 3RYx 在苏州的四个县市中，昆山可以说是中国最著名的县级市，常年霸占百强县榜单。 Pm#B'N#*N| W>bhSK V% !+JSg uy %* vYX0W" 刚刚过去的2022年，昆山再次荣登赛迪百强县榜首，这已是第18次蝉联了。 c ^Rz?2x ^md7ezXL
@ X\S h>H 去年10月，在国务院第七次人口普查领导小组办公室编制的《2020年中国人口普查分县资料》中，昆山明确了自己的新身份--特大城市。 8/Z
JkI ?U iwr{Q `-qSvjX 3)EslBA7i 并且，首次荣膺全国工业百强县市和创新百强县市。 v^H
DR 3I ?K|PM <A ]J5[ZVz 据《政府工作报告》数据显示，2022年昆山GDP有望突破5000亿，同时实现各维度的正增长。 it D%sKo ` i,ZwnLh{ %4imlP 规上工业总产值10810亿元，增长4%； ORp6
ZgZ}^x . A &Ey5 +2|X 7wA 完成一般公共预算收入430.2亿元； y%v<Cp@R NnGQ=$e KaBze67<| 固定资产投资792亿元，增长6%； J &u&G7#S
Bl3G_Ep 2fF NJ 社会消费品零售总额1642亿元，居苏州第一； Q^b_+M 9Rb-QI !M
)! 完成工业投资250亿元，增长8.4%，总量创近五年新高； iG6 ^s62z7 /^P ^K ;!Oj b 居民人均可支配收入7.06万元/㎡，增长4%； T,`'qZ> B#B $w_z F, %qG, 进出口总额达到1038亿美元，继续保持千亿美元高位； zTAt % w5 `a3q)}*Y % * oz~,i 昆山成为中国首个达到5000亿量级的县级市，不愧为中国第一县，县域经济之王！ E )09M%fe F2AM/m^!q mhnD1}9,Ih
x,5$VLs\+ 此外，昆山还创造了多项第一： b+[9) B)a? & &M-5XD >O9j},X 全国第一个建设环城高架的县级市； jf$6{zO6j X>wB=z5PXK s lDxsb 全国第一个开通地铁的县级市； /49PF:$? #-
z*c /Fk LZm 全国唯一拥有三个国家级开发区的县级市； ^.nvX{H8~= 7$8z}2 jt S+y)2 对外贸易总额、规上工业总产值、人均进出口规模均处于领先地位，始终保持着对外商投资较高的吸引力。 gD@ &/j7 q 4xB`G
f8lB xK HP3~.1Sp 02 8rGW G ?0DCjh8We #fk)Y1 LCyci1\@ 回顾，昆山目前取得的亮眼成绩，与其优越的地理位置不无关系。 Z?ZcQ[eC Q7N4@w;e G"5Nj3 v d 毗邻长三角龙头上海，接沪连苏、占据C位，区位优势得天独厚，被誉为上海的后花园。 I{_St8 o%Vf#W -=Q _E^' 我们知道，在环沪城市中，嘉兴、昆山、南通、嘉善、太仓堪称上海都市圈的第一梯队，但在与上海相邻的城市中，只有昆山优势明显，城市价值不言而喻。 S/G,A,"c U^+9l?ol ?" {+m 首先，表现为交通上的链接和贯通。 wTf0O@``6H
UacN'Rat nxsQDw\hy 上海地铁11号线直达昆山花桥，设“兆丰路、光明路、花桥”3站。昆山人乘坐地铁可直达上海市中心的徐家汇商圈，这比上海郊区的金山、奉贤等区到上海市中心还要方便。 3+E J % v@XQ)95]F P>)-uLc~W S1线（已更名为轨交11号线）也已进入设备全面调试阶段，将于2023年正式通车，终点站位于花桥站，与上海地铁11号线花桥站换乘。 _ZzN}!Mye Q= + Frsk
.sbU-_ij@U S1线是昆山首条与上海轨道交通网络相连的线路，建成后意味着在地铁的赋能下，昆山与上海的联系将更加紧密。 9 (|[okB +y6|Nq zv@'x
nY] ojs&W]r0Z 除了地铁，从昆山到上海坐高铁也很方便。昆山站和昆山南站每天约有135趟列车往返于上海和昆山，如此的用时和频次，让高铁通勤成为现实。 i\3BA"ZX /q uf'CV} : 0CR=]WM 从人口流动来看，“沪职昆住”形成了明显的同城效应，人口流动让昆山与上海之间形成了紧密的现实联系。 R`76Ae`R8 d;m Q=k
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p? iJ'K 昆山的花桥镇凭借紧邻上海、地铁直达的优势，成为众多年轻白领的优质置业选择。每天无数年轻人往返于上海和花桥之间，他们住在花桥，工作在上海，过着双城生活。 j72cS
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82NU2L i>ORCOOU 靠近上海的区位优势，以及与上海联系日益紧密，决定了昆山承接了上海的外溢客群，其楼市成交量有了一定的保障，因此昆山的楼市具有一定的韧性，在四县市中相对稳定健康。 fX[,yc; ,RCjfX a \$?[>=<wB
}sPY+ZjV 1.供应和成交同比跌幅处在四县市低位 :`:<JA3, R>/M>*C >h[tHM
O 2022年，昆山商品住宅供应面积238.31万平，同比下降19.6%；成交面积287.93万平，同比下降8.46%。 7/PHg)&
%f6l" ~y 6ynQCD 2022年昆山商品住宅成交均价为21225元/㎡，同比上涨8.13%。 xXA$16kd < j: 3<''o XhWMvme 中建鹿鸣府、华润润樾庭、东望璟园等核心板块的优质楼盘项目，在2022年取得了亮眼的销售成绩，也带动了昆山新房均价的结构性上行。 l]sO[`X 4=o3 ZRV I;P?P5H 无论是供应量还是成交量，同比降幅都是四县市中最小的。 >z>UtT: Mky$#SI11 ;f= :~go 让我们看看月度成交情况。 "'t <R}t!A p\+#`] Q7}
/D1Bf:'( 2022年上半年，受上海疫情影响，4月昆山封城，昆山楼市直到6月才逐渐迎来放量，8月中旬限购进一步放宽，9月单月成交55万平，成交均价上涨至21851元/㎡，创年内高点，市场呈稳步升温态势。 gW/H#T, 7 aD I6G S~(4q#Dt- "sT`Dh r 10月市场再次下跌，整月无新增供应，11月随着供应量的增加，成交量有所增加。 KS*W<_I *n}9_V% {D."A$AAa 到了12月，龙辰院子、臻悦雅筑、润樾云起花园、颐和天樾花园等新盘入市，带动市场成交量增加。 nz+o8L, 1yX&iO^d R#Bt !RNZ 2.主城玉山2万+元/㎡全面改善，越贵越好卖 D.*JG7;=Z OiM{@ &=$8
v"&^ 板块方面，主城区的玉山、张浦、临沪区的花桥是2022年昆山成交的主要支撑，但市场行情彼此·相对独立，楼市发展自成一体，由于客群结构的显著差异，造就了截然不同的市场特征。 n geX+@ EF "ar \RQ5$ !O 3-o ]H'6 主城区玉山普遍进入改善时代，房价超过2万元/㎡，主要面向本地改善客群，因为改善需求购买力充裕，因而总体呈现出项目越贵越好卖特征。 P2`ks[u+i \M>AN
Z} <( BA ws(X 以板块内的中建鹿鸣府为例，虽然均价超过3万元/㎡，但仍能屡开屡罄。 }[LK/@h 3q pk Mu3 _JR4
PKtx 2022年，中建鹿鸣府以48.41亿元、15.15万平的销售业绩，位居昆山2022年商品住宅销售额和面积双榜首，其成交套数为1027套，位列套数榜第三。 hZ2PP ^ 2i,Jnv= sR 'kH#QO\(e" 中建鹿鸣府位于金鹰旁、娄江畔，被公认为昆山主城的核心位置，是名副其实的高价值地段。 {H])Fob
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OjCA_& pM (y?zGt 以金鹰为中心，项目周边二手房挂牌均价已超过4万元/㎡，中建鹿鸣府有一定的倒挂优势。 A:
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mez[UmZ U}gYZi;;$ /jj@ =H 项目紧邻昆山南北中轴长江路，路网四通八达，出门1公里即达市域轨交S1珠江路站（在建），周边集聚、金鹰、大润发、玉山中学、昆山第一人民医院等高端生活配套资源。 U -WrZ|
- {GHGFi`Z yt !K|g 中建鹿鸣府，除了在地段上占据城市核心，在产品力上也堪称硬核。 f 1=8I_>= uUc[s"\ -F8%U:2a 进小大门后即是国际城市口袋公园、空中廊桥、“秀舞霓裳”城市绿带、世纪之环……社区景观空间打造有艺术廊架、圆环活力剧场、慢享街区等，满足全龄段业主娱乐生活所需。 tCc}}2bC& h$ZF[Xbfe
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^ 室内配置沃茨地暖、东芝中央空调、环都拓普新风三大件，皆是方太、摩恩、科勒、杜拉维特、飞利浦、欧派等高端品牌，带来更舒适的居家体验，让生活品质实现进阶。 .-RW lUe;, <}4|R_xY# e}K;5o=I P]6pPS 中建鹿鸣府目前主力在售建面约124㎡的舒适三房、建面约143㎡的宽幕四房，大横厅、多开间朝南、主卧套房等亮点十足，在功能和尺度方面把改善户型做到了均好。 c$e~O-OVD? f^$\+H"W
\s~ W;m 中建七局，在城东开发的春景雅苑2022年的去化表现也不俗，120天累计销售额突破20亿元，月均去化破百套。 3J(STIxg \2N iI]t] E"L'm0i[[ 0
?2#SM 春景雅苑位于昆山城东体育公园片区的核心位置，占地约870亩的开发区体育公园位于项目西侧约500米处，拥有多元成熟的配套资源。距S1线夏驾河公园站约2km，项目还拥有约2.9万m2的大型商业综合体，此外还有今年签约的皇冠假日酒店和永旺梦乐城。 YLFTf1G9 r 5s*"z )$th${pd#v Uj!L:u2b 项目产品以大三房、四房为主，主力户型面积约126-189㎡，分别打造了建面约126㎡大三房、建面约143㎡舒适四房、建面约168㎡阔景四房、建面约189㎡豪华四房，是改善置业的产品佳选。 4
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$* $7BD~U 在社区景观方面，春景雅苑整体采用“一厅一轴五分区”的设计，中央会客厅融合景观长廊、阳光草坪、水景等，打造多功能社交体验空间。 k?S-peyRO 58v5Z$%-- u[dI8 1` Q| xPm: 并提出社区景观新理念，光舞之森，精心营造光之谷、水之庭、梦之岛、云之苑、石之居、林之境等六座情境花园，配有约1100平的全龄儿童乐园、约700m活力健身跑道。 u"|.]r koqH~>Zt D .Dx]wv ||!k 3t#< 室内装修方面，全屋配备环都拓普新风系统、美的中央空调、沃茨地暖三大件，将想象中的高品质、高舒适融入日常生活。从入户挂钩，德系品牌“凯迪仕”四合一智能门锁，“星月神”双开钢木复合入户子母门到卫生间干湿分离，彰显精致生活。 7,+:Q Y @ |=h>3Z=r! `q
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As)-a5! 3.张浦刚需心头好、临沪花桥承接上海外溢 pbgCcO~xm H uK' tU# w^ DAu1 张浦板块紧邻苏州甪直，板块均价仅有15000元/㎡，以较低的价格吸引了大量刚需客群。 ~&yaIuW< x1Si&0T0P< ]h|GaHiE 去年8月18日，昆山限购政策的持续优化，对于首套购房者，由原来的连续6个月社保到现在的不限购，外地人可通过人才编码在昆山购买3套以内，其实也算是变相的全面解绑限购。 =3(
ZUV X [n:R]|^a E3gQ`+wNg? 限购政策的解绑刺激了花桥行情，尤其是上海投资需求的外溢，上海和花桥人口流动性加大，投资需求回暖，地铁沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。 `mWg$e, Q0 ^?jh A$5!]+ 值得一提的是，无论是主城区玉山，还是临沪花桥，供应偏低，库存见底，是楼市回暖的核心原因。 -7pZRnv l[.pI];T T
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h C]R 尤其是花桥，这两年土地供应几乎停滞，一年只成交1-2块地，2022年只出让了1块宅地。 F`3 8sq dv Xu?F55
#MBYa&Tw7 Ql\ GL" 04 xknP
`T =E,*8O] _Y~+ #Vc .79'c%3} 昆山市场的韧性相对较强，呈现出与其他三个县市截然不同的市场格局，除了楼市本身的供求关系，我认为主要取决于以下几点因素： }2h~ o~ YE^|G,] |5FyfDaFBX 环沪城市的优势之一是承接上海的外溢需求，随着昆山与上海之间交通便利性的大幅提升，使昆沪双城生活成为可能。 ^(6 .M\Q ml3]CcKn H7\EvIM= 二是，除了外来投资需求的“助力”，在市场行情和投资低迷的背景下，内生性自住需求决定了成交能否持续放量。 ;ga~ae=Fg Z+vLEEX*uQ C"F(kgL 昆山连续多年位居全国百强县市之首，2022年GDP超过5000亿元，常住人口超过200万，且昆山产业强劲，已形成电子信息和装备制造2个千亿级主导产业集群，产业带来的购买力助力楼市需求的释放。 N*$Q
(K #cmj?y() 7,(:vjIXd 总体来说，2022年昆山楼市在长三角各县市中可谓一枝独秀，市场表现韧性较强，预计2023年昆山楼市继续好于苏州其他县市，延续2022年稳定的市场表现。 ].Et&v
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